Morositat a les comunitats de propietaris

Per Daniel Loscertales, advocat. 

La major part dels propietaris responen bé a les seves obligacions envers la seva comunitat, i els morosos en són l'excepció. El pagament de les despeses comunes és el precepte més important, ja que es tracta d'abonar les despeses comunes i acceptar el que estableixi la Junta de Propietaris respecte d'això, llevat que l'acord sigui contrari a la Llei i normes estatutàries i s'impugni judicialment. Potser és l'obligació més important de cadascun dels propietaris per mantenir la pròpia finca i els serveis comuns.

La forma de contribuir a les despeses és segons la quota de participació fixada al Títol o al que estableixi la junta, havent de tenir en compte que l'art. 5.3 de la LPH permet exoneracions i regles especials per a determinades despeses, conforme “allò especialment establert al títol”.

Si, com és normal, el propietari accepta l'import a abonar acordat en junta, amb independència que s'ajusti exactament o no al Títol, són “actes propis” i és fora de lloc no acceptar el pagament de la quota fixada a l'Assemblea i així ho estableix la jurisprudència del Tribunal Supremo a Sentències de 26 de febrer de 2013, de 7 de març de 2013 i de 6 de febrer de 2014, però aquesta conformitat no suposa la modificació del Títol, encara que hagin transcorregut diversos anys, ja que el titular pot exigir-ne l'aplicació en posteriors Juntes. I, després, aquesta conformitat no obliga per a res a un nou titular que podrà estar en contra del sistema establert sempre que voti en contra a la primera junta que se celebri a partir de la seva titularitat. (Així ho indica la sentència del TS del 15 de setembre del 2021).

El fons de reserva

Part del pagament de la quota ha d'anar destinat al fons de reserva que ha de servir per afrontar qualsevol problema econòmic que tingui la comunitat, encara que considero que, excepte urgències, ha de ser aprovada la despesa per la Junta. Per desgràcia molts pressupostos no inclouen aquest fons, que va ser modificat per la Llei 10/22, que es pot utilitzar per a la realització d'obres d'accessibilitat i eficiència energètica, recollides a l'art. 10.1 i 16 2.

Aquest fons ha de ser permanent amb el 10% del pressupost, però és convenient afegir que, segons el meu criteri, si s'utilitza durant l'anualitat corresponent i llevat de qüestions d'urgència, el fons no s'ha de refer fins a la propera junta i conforme el nou pressupost anual.

Mitjançant la Llei 8/2013, es va ampliar l'afecció real de l'any actual i anterior a tres anys precedents, cosa que és deacar per la importància que té per a les comunitats. Abans de l'actual LPH ja s'havia produït una modificació de l'art. 1.923 del Codi Civil de fort calat jurídic, ja que té una enorme importància que el crèdit a favor de la comunitat, és a dir, els deutes dels propietaris, tinguin preferència sobre qualsevol altre, a excepció de l'Estat (Impostos sobre l'Immoble de l'última anualitat vençuda i no pagada) i dels asseguradors (pels dos anys de l'assegurança o del mateix termini dels dividends), però avançant-se sobre les hipoteques i qualsevol altre deute, encara que aquests deutes figurin inscrits al Registre de la Propietat. La importància de la norma jurídica esmentada és que suposa una garantia real per a la comunitat, que s'imposa a la resta de crèdits, sense necessitat d'anotació registral.

Existència de deutes

És convenient també assenyalar que el deutor, el responsable del pagament, serà, en principi, el propietari que ho era en el moment de produir-se l'obligació de satisfer la despesa comunitària, però el nou propietari respon de l'any actual i dels tres anteriors, per això la conveniència que el nou titular exigeixi com més aviat millor el certificat de la comunitat quant a la no existència de deutes.

Abans de la LPH actual es tractava més aviat d'una responsabilitat interna entre el comprador i el venedor amb vista al sanejament, però que en realitat no afectava la comunitat. Ara l'exigència és presentar una certificació d'estar al corrent de pagament, ja que en altre cas no s'autoritzarà l'atorgament de l'escriptura, llevat que l'adquirent l'exoneri d'aquesta obligació, cosa que resulta molt normal i així es fa constar a la escriptura de compravenda.

El Tribunal Supremo, a Sentència de 29 de maig de 2009, entén que només són individualitzables les despeses que expressament figuren en el Títol o els Estatuts, o que s'acordin per unanimitat.

Nute propietari, usufructuari i figures afins

Amb independència dels pactes entre l'un i l'altre, sempre ha de ser el nu propietari el que respongui davant la comunitat, ja que en cap precepte de la Llei de Propietat Horitzontal es fa la menor referència, quant a drets i obligacions de persones diferents del titular , encara que a l'art. 15 es permet el vot a l'usufructuari, sempre que el propietari no digui una altra cosa, sense afectar l'obligació de pagament.

Quan el pis o local deutor és de diversos titulars, mai no estarà de més demanar a tots els propietaris, fins i tot quan es tracta de béns guanys, simplement per un sentit de cautela processal i com a garantia en el cobrament i, si escau, anotació registral , però sens dubte partint de la base que l'obligació és solidària, com resulta evident en tots els casos en què hi hagi cotitularitat.

Quan el matrimoni fracasa i es produeix la separació, el divorci o la nul·litat, en el mateix conveni o s'atribueix l'habitatge i també, moltes vegades, la manera de pagar les despeses internes de la casa o els generals de l'immoble. Res d'això no modifica la responsabilitat legal del que sigui propietari, de manera que seguirà tenint l'obligació d'abonar els rebuts de la Comunitat el cònjuge que en sigui titular, un o tots dos, amb independència de qui en tingui atribuït l'ús. Així es pronuncia el Tribunal Supremo, a Sentències de 25 de maig de 2005 i de 25 de setembre de 2014, així com la més actual de 13 setembre 2021.

El judici monitori

Dit tot això, què cal fer quan hi ha morosos en una comunitat? La prohibició de l'ús dels elements comuns com a “càstig” no té lloc, llevat que calgui pagar específicament pel seu ús, per exemple, en el cas de pista de tennis o piscina.

El judici monitori, recollit a l'article 21 de la LPH i modificat per la Llei 10/2022 i 12/2023, és el camí final quan hi ha un deutor.

Per posar-lo en marxa cal tenir en compte el següent:

1. Cal que la Comunitat tingui acordat un interès superior al legal, cosa que per part meva considero fur de lloc, a banda que, arribat el cas de relació, el Jutjat el pot considerar excessiu.

2. És un procés especial, recomanat que es dirigeixi contra el propietari/us i també, si escau, contra qui figuri al Registre de la Propietat, sempre que sigui diferent, ja que així es prevé en aquest precepte. Està reconegut que l'acció judicial la pot dur a terme l'administrador, encara que si al final no hi ha pagament i cal acudir al judici verbal o ordinari aquest professional no podrà representar la comunitat, per la qual cosa és més aconsellable que ho faci des d'un principi el president, mitjançant procurador i amb l'advocat que després hagi d'actuar si aquesta reclamació judicial especial no té èxit.
3. Marca els requisits del procés abans del procés monitori, certificació del deute i notificació prèvia al propietari.
4. Cal sol·licitar l'embargament preventiu de béns si hi ha oposició del deutor.
5. Estableix el dret que, si s'han utilitzat els serveis d'advocat i procurador, es puguin exigir al deutor les minutes corresponents, cosa que mereix un reconeixement de la tasca dels dos professionals i que afavoreix la comunitat.
6. Hi ha la possibilitat de mediació, que sempre és aconsellable per rebaixar les despeses i el temps del procés monitori, allargat pel judici verbal o ordinari, segons la quantia, i sempre que el demanant no aboni l'import reclamat.