Danys per filtracions a una terrassa: privatiu o comunitari?

Per Antonio Navarro Selfa, advocat. 

El passat 29 de gener de 2024 el Consejo General del Poder Judicial va publicar una nota de premsa, com sol fer amb les sentències més rellevants o que puguin ser d'interès públic, en què es condemnava una comunitat de propietaris a pagar danys per les filtracions en una coberta per ser element comú de l'edifici , en concret de la Sentència de la Sala 1r núm. 80/2024 amb data 23/01/2024.

Els antecedents de l'assumpte sotmès a cassació són, a manera introductòria, els següents:

1r El propietari d'un habitatge a l'últim pis d'un edifici que té atribuïda una terrassa annexa sobre aquesta i que coincideix amb una quarta part de la terrassa de l'immoble, va sol·licitar a la comunitat de propietaris l'arranjament de la terrassa per trobar-se deteriorada per el mal estat dels materials de construcció, cosa que produïa danys a aquest habitatge.

2n La junta de propietaris va acordar no atendre aquesta petició considerant que, segons els estatuts de la comunitat, eren a compte dels propietaris dels quatre habitatges que tenien una terrassa annex totes les despeses de conservació i reparació d'aquestes.

3r El propietari va optar per realitzar de manera personal l'arranjament i demanar a la comunitat de propietaris, demanda que va ser desestimada en primera i segona instància precisament per entendre que aquesta clàusula estatutària atribuïa les despeses de conservació i reparació a l'usuari privatiu.

Finalment, interposat el recurs de cassació, el nostre Alt Tribunal estima el mateix i condemna la comunitat.

A continuació, analitzarem la sentència entenent que efectivament aquesta resulta d'espaial interès tant pel plantejament del Recurs com per la mateixa Resolució.

Així, el primer motiu de cassació denuncia la infracció de l'article 396 del Codi civil i la jurisprudència representada en sentències de 17-02-93 i 17-02-2010 i 24-04-2013 el recurrent al·lega en resum que la coberta d'un edifici és un element comú per naturalesa i no pot perdre aquesta condició malgrat la seva desafectació.

La Sala comença per il·lustrar-nos sobre la naturalesa comuna de les terrasses conforme a l'article 396 CC, excepte en els supòsits en què el títol constitutiu o els estatuts estableixin la seva privadesa, com és el cas analitzat, en què l'escriptura de declaració d'obra nova i divisió horitzontal establia l'adscripció de cadascuna de les 4 terrasses existents a l'edifici com a annexos i inseparables de les cases sobre les quals graviten. En definitiva, se'l reconeix el caràcter privatiu.

Ara bé, aquest caràcter privatiu no arriba a tot el conjunt de la terrassa, ja que aquesta té una part que no és susceptible de desafectació, quina és la coberta i forjat de la mateixa que mantenen el seu caràcter d'element comú per naturalesa per ser un de els elements essencials de l'edifici, de manera que, si les filtracions tenen l'origen en el desgast d'elements estructurals de la coberta i no en una manca de conservació o manteniment del paviment o el terra de la terrassa, qui ha de respondre per això és la comunitat de propietaris. En el cas que ens ocupa no es va provar que hi hagués un manteniment deficient per part del propietari, sinó que es tractava de defectes estructurals.

2n El segon motiu de cassació ho és per infracció de l'article 10.1 LPH i jurisprudència relacionada, necessitant al meu entendre un comentari més succint per reiterar en part el motiu primer. Comença la Sala per recordar les obligacions que estableix la LPH tant per al propietari en el sentit de mantenir en bon estat de conservació el seu propi pis o local ex art. 9.1.b), com per a la comunitat de realitzar les obres necessàries per a l'adequat sosteniment i conservació de l'immoble que mantinguin adequades condicions d'estanquitat, habitabilitat, accessibilitat i seguretat, art 10 LPH, obligacions la delimitació de les quals està molt clara en la majoria de situacions que sobre això es produeixi excepte en casos com el present on una situació hibrida dificulta la resolució.

En el desenvolupament del motiu, el Suprem resol tornant a incidir en el caràcter d'element comú essencial o per naturalesa de la coberta i forjat de l'edifici i en conseqüència, tenint en compte que l'origen de les filtracions era el mal estat de la tela asfàltica instal·lada sota el terra de la terrassa i per tant no susceptible de manteniment per part del propietari, és responsabilitat de la comunitat la seva conservació en considerar-lo un element estructural, raonament que com hem indicat no difereix del primer.

3r El tercer motiu d'impugnació és especialment interessant al meu parer perquè tracta de la valoració sobre si l'acord comunitari que rebutjava la intervenció de la comunitat en l'arranjament de les filtracions havia esdevingut ferm o no, per la seva manca d'impugnació en virtut de l'article 18 de la LPH i la Jurisprudència concordant.

En aquest cas la Sala adopta una decisió molt interessant dins l'esmentat marc en entendre que la impugnació que en principi es requereix perquè l'acord no esdevingui ferma i per tant no guanyi qualsevol vici en què pogués incórrer pel transcurs del termini d'impugnació de l'article 18.1 LPH, es refereix exclusivament a acords o decisions col·lectives que es poden considerar pròpiament «acords de junta de propietaris» i que corresponguin a la seva competència i àmbit de disposició.

Però no afecta altres “acords” com els relatius a l'aprovació o no de les obres i actuacions necessàries per complir el deure de conservació a què fa referència l'art. 10.1 a) LPH, assenyalant que aquest tipus d'actuacions necessàries no requereixen un acord comunitari, precisament per l'obligatorietat que imposa l'article esmentat del deure legal de conservació i manteniment de l'edifici d'acord amb els requisits bàsics previstos a la legislació urbanística i d'ordenació de l'edificació, de manera que, si calgués impugnar l'acord que denegava la reparació per part de la comunitat per privar-lo d'efecte, la manca d'aquesta impugnació suposaria dotar l'acord esmentat d'un efecte derogatori de normes legals imperatives, com els articles 3 i 16 de la LOE i el 17.3 del TRLS, normes a més externes a la LPH.

D'aquesta manera la Sala resol considerar l'esmentat acord nul de ple dret i no un supòsit d'anul·labilitat de l'article 18.1 LPH, per infringir el deure d'actuació de la comunitat en les reparacions necessàries previst a l'article 10.1 LPH en relació amb la legislació esmentada d'ordenació de l'edificació.

En conclusió, aquesta sentència des del meu punt de vista atribueix de manera clara, rotunda i molt divulgativa, quines són les responsabilitats de cada agent, propietari o comunitat, sobre la reparació d'aquells elements de la construcció que tenen un caràcter híbrid privat-comú , en un supòsit concret en què resulta especialment complicat. Igualment, realitza una interpretació interessantíssima des del punt de vista jurídic sobre la innecessaritat de la impugnació d'un acord, art 18 LPH, en un cas igualment complex sobre aquesta matèria.