Abusos a les clàusules hipotecàries

Per Cristina Vallejo, advocada

Des que es dictés l'STJUE de 27 de juny de 2000 (cas Oceà) el jutge nacional té l'obligació d'examinar d'ofici la validesa de les clàusules dels contractes concertats amb consumidors tan aviat com disposi dels elements de fet i de dret necessaris per això. Així mateix, la STJUE del 21 de novembre del 2002 (cas Cofidis) va considerar que la fixació d'un límit de temps a la facultat reconeguda al jutge per declarar d'ofici la il·legalitat d'una clàusula abusiva és contrària als objectius de la Directiva 93/13 /CEE. Per tant, en qualsevol moment del procediment hipotecari, es pot examinar d'ofici l'abusivitat de les clàusules en un contracte subscrit per un consumidor.

A partir del 2013, amb la reforma introduïda per la Llei 1/2013, del 14 de maig, de mesures per reforçar la protecció als deutors hipotecaris, reestructuració de deute i lloguer social, es va modificar l'article 695 de la LEC per afegir com motiu d'oposició a l'execució hipotecària l'existència de clàusules abusives que serveixin de fonament a l'execució. Aquesta reforma va ser conseqüència directa de la STJUE de 14 de març de 2013 (assumpte C 415/11, cas Aziz), que resolia la qüestió prejudicial plantejada pel magistrat Jose Mª Fernández Seijo. En aquest cas, ja no dofici pel jutge, sinó directament pel consumidor, es podrà al·legar la nul·litat de les clàusules abusives en un procediment hipotecari. I no només això, la resolució que resolgui aquesta oposició a lexecució serà apel·lable.

clàusules sòl

Encara tenim alguns préstecs -pocs- amb clàusula terra. La seva nul·litat va ser declarada per primera vegada mitjançant la Sentència del Tribunal Supremo de 9 de maig de 2013. La petició de restitució de les quantitats abonades indegudament com a conseqüència de l'aplicació de la clàusula sòl es realitza a l'empara de la Sentència del TJUE de 21 de desembre de 2016, que va rectificar el pronunciament del Tribunal Supremo respecte a aquest extrem.

La clàusula IRPH, després de les diferents STJUE que van resolent qüestions prejudicials, és una casuística que encara està sense resoldre, i aquest és un problema de moltíssimes famílies que no han pogut pagar les seves hipoteques a causa de l'encariment de les mateixes per aquest índex, mentre que l'Euribor estava en xifres negatives. La darrera Sentència respecte a la matèria STJUE de 13 de juliol de 2023 indica que, en analitzar una hipoteca amb IRPH, cal comprovar si es va posar a l'abast del consumidor la informació suficient perquè aquest pogués avaluar el cost del préstec i explícitament la conveniència d'aplicar un diferencial negatiu.

Aquesta sentència, tenint en compte les preguntes que situen la qüestió d'una manera més integradora, i inclouen la Circular 5/1994, sembla que hauria de resoldre la qüestió respecte a la manca d'informació per les característiques intrínseques de l'índex IRPH.

En paraules del TJUE, apartat 60 de la Sentència, suposa una “investigació jurídica” per al consumidor si no disposa de dos advertiments clars, que l'IRPH conté comissions (per la qual cosa el seu préstec no pot contenir altres comissions ja que estaríem davant duplicitat) i la necessitat que per equilibrar aquest índex ha d'anar acompanyat d'un diferencial negatiu. Tot i això, el TJUE no afirma que la clàusula no superi el control de transparència, tampoc diu que sí que ho superi, simplement adverteix que aquesta qüestió gaudeix de rellevància i ha de ser ponderada, cosa que fins ara no estava damunt de la taula.

Clàusules de despeses hipotecaries

Tenim, d'una banda, les sentència del Tribunal Supremo de 23 de gener de 2019, que semblava resoldre la qüestió, fixant doctrina jurisprudencial en el repartiment de les despeses després de la nul·litat de la clàusula, de manera que (i) les despeses de notaria, escriptures d'atorgament i modificació del préstec serien per meitat; escriptura de cancel·lació de la hipoteca, el pagament pel prestatari; i les còpies, per qui les sol·liciti; (ii) Les despeses de registre de la propietat i les derivades de la inscripció de la garantia hipotecària, al prestador i les de cancel·lació, al prestatari; (iii) les despeses de gestoria per meitat i sense referència a les despeses de taxació.

Després a la STS de 27 de gener de 2021 va quedar resolta la qüestió, rectificant la doctrina de 2019 (o més aviat ampliant-la) i es va fixar doctrina de la manera següent: i) les despeses de notaria, escriptures d'atorgament i modificació del préstec, serien per meitat; escriptura de cancel·lació de la hipoteca, el pagament pel prestatari; i les còpies, per qui les sol·liciti; (ii) Les despeses de registre de la propietat i les derivades de la inscripció de la garantia hipotecària, al prestador i les de cancel·lació, al prestatari; (iii) les despeses de gestoria per meitat i (iv) les despeses de taxació correspondran al prestador.

El problema en el reemborsament d'aquestes despeses no era tant saber quin import ens han de reemborsar sinó el dies a quo per fixar la prescripció de lacció de reemborsament daquestes despeses hipotecaries. Amb aquesta finalitat, tenim la recent STJUE del 25 de gener del 2024, que ens parla de la prescripció de l'acció de restitució derivada de la nul·litat de la clàusula de les despeses hipotecaries.

Des que la Secció 15a de la Audiencia Provincial de Barcelona, ​​dictés la primera sentència de 25 de juliol de 2018, diferenciant entre l'acció de nul·litat d'una clàusula de despeses que és imprescriptible i la prescriptibilitat respecte de l'acció de restitució de quantitats indegudament pagades, els pronunciaments de les audiències provincials han estat molt dispars.

El TJUE, en aquesta sentència de 25 de gener del 2024, s'ha remès a la casuística. Per tant, per fixar l'inici del termini de prescripció caldrà estar a cada cas concret ia l'acreditació del coneixement que el consumidor tenia dels drets que li confereix la Directiva 93/13, declarant el TJUE a l'apartat 52 de la sentència que: “Pel que fa a si el coneixement pel consumidor del caràcter abusiu d'una clàusula contractual i dels drets que li confereix la Directiva 93/13 s'ha d'adquirir abans que comenci a córrer el termini de prescripció de l'acció restitutòria o abans que expiri aquest termini, cal assenyalar que el requisit, esmentat a l'apartat 48 de la present sentència, segons el qual un termini de prescripció únicament pot ser compatible amb el principi d'efectivitat si el consumidor va poder conèixer aquests drets abans que aquest termini comencés a córrer o que expirés, va ser establert per la jurisprudència del Tribunal de Justícia a l'efecte de l'examen, cas per cas, de la compatibilitat d'un termini de prescripció donat, aplicat d'acord amb el dret nacional en qüestió, amb el principi d'efectivitat”.

Resulta difícil a priori vaticinar quin resultat tindrà aquesta STJUE respecte del criteri dispar de les Audiències Provincials. D'entrada, es planteja la dificultat probatòria d'acreditar quan el consumidor va tenir coneixement perquè comenci a córrer el termini de prescripció i si el fet notori de la fixació jurisprudencial del Tribunal Supremo en data 27 de gener de 2021 resultarà els dies a quo més prudent o no.