Seis años de prórrogas: la suspensión de lanzamientos por vulnerabilidad tensiona el equilibrio entre propiedad y vivienda

  Por Cristina Vallejo

El Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, fue una norma dictada en el contexto de la crisis sanitaria y social provocada por la pandemia de COVID-19, con el objetivo de establecer medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente a la situación excepcional generada por la emergencia sanitaria. Entre sus medidas más relevantes, se incluyó la posibilidad de suspender los procedimientos de desahucio y lanzamiento de vivienda habitual para personas en situación de vulnerabilidad social o económica, con la finalidad de evitar que la crisis sanitaria se tradujera en una crisis habitacional para los colectivos más desfavorecidos.

Sin embargo, la aplicación de este régimen excepcional se ha visto prorrogado en el tiempo, se aplica de forma automática a todos aquellos procedimientos suspendidos en 2021 y hasta el día de hoy se mantiene la suspensión de los lanzamientos y de las vistas, una medida que debía estar limitada en el tiempo y supeditada a la persistencia de la situación de emergencia que motivó la adopción de la norma.

Hoy analizamos, como viene siendo habitual, una resolución judicial que da un respiro de seguridad jurídica a la situación, Auto de la Audiencia Provincial de Palencia, de 2 de diciembre de 2025. En el caso analizado, la situación de emergencia sanitaria que justificó la adopción del RDL 11/2020 ha quedado superada, y la propia norma ha sido objeto de sucesivas prórrogas y modificaciones, hasta su sustitución por el RDL 1/2025 (hoy por RDL 2/2026 pendiente de convalidación, pero vigente). La finalidad de la norma no era instaurar una suspensión indefinida de los procedimientos de desahucio, sino ofrecer una protección transitoria mientras se articulaban mecanismos de respuesta social y habitacional para los colectivos afectados.

El propio auto analizado reconoce que la base legal en la que se apoya la solicitud de suspensión ha cambiado, pues el RDL 11/2020 ha sido sustituido por el RDL 1/2025, que establece un nuevo marco normativo para la suspensión de los lanzamientos.

La normativa excepcional no puede interpretarse en el sentido de permitir una suspensión indefinida o permanente de los procedimientos de desahucio, ya que ello supondría una restricción desproporcionada del derecho de propiedad y del derecho del arrendador a recuperar la posesión de su vivienda una vez resuelto el contrato de arrendamiento. El propio RDL 11/2020 establece que, acreditada la situación de vulnerabilidad, la Administración debe adoptar medidas para satisfacer la necesidad habitacional de la persona afectada antes de la finalización del plazo máximo de suspensión, y una vez aplicadas dichas medidas, debe comunicarse al tribunal para que se acuerde el levantamiento de la suspensión.

En el caso analizado, han transcurrido dos años desde la sentencia que resolvió el contrato de arrendamiento, y durante ese tiempo no consta que la Administración ni la parte ejecutada hayan adoptado medidas efectivas para buscar una alternativa habitacional. Mantener la suspensión en estas circunstancias supondría desnaturalizar la finalidad de la norma y convertir una medida excepcional en una restricción permanente del derecho del propietario.

El RDL 11/2020 impone a la Administración la obligación de intervenir activamente para buscar soluciones habitacionales para las personas en situación de vulnerabilidad. La inactividad de la Administración o de la persona afectada no puede justificar la prolongación indefinida de la suspensión del lanzamiento.

Permitir que la inacción de las partes derive en una suspensión indefinida supondría trasladar al propietario la carga de la falta de respuesta institucional o personal, en contra de los principios de proporcionalidad y equilibrio de intereses que deben regir la aplicación de las medidas excepcionales.

Transcurrido un plazo razonable de suspensión, como ha sucedido en este caso (dos años desde la sentencia), debe estarse a lo dispuesto en la legislación procesal ordinaria, en particular el artículo 446.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, para evitar que el derecho del propietario quede vacío de contenido. La protección de la persona vulnerable debe articularse a través de la intervención de la Administración y la búsqueda de soluciones habitacionales, no mediante la perpetuación de la suspensión del procedimiento judicial.

En definitiva, la no aplicación del RDL 11/2020 en el caso analizado se justifica por el carácter excepcional y temporal de la norma, su derogación y sustitución por un nuevo marco legal, la inexistencia de una suspensión judicial previa, la necesidad de evitar suspensiones indefinidas que lesionen el derecho de propiedad, la exigencia de actuación activa por parte de la Administración y la persona afectada, y la obligación de aplicar la legislación procesal ordinaria una vez transcurrido un plazo razonable. Recordemos que en mayo de 2023 entró en vigor la Ley por el Derecho a la Vivienda que ya regula un incidente extraordinario de vulnerabilidad que debería sustituir todas las suspensiones extraordinarias por vulnerabilidad COVID. La protección de las personas vulnerables debe garantizarse a través de políticas públicas y soluciones habitacionales, no mediante la perpetuación de medidas excepcionales que desnaturalizan el equilibrio entre los derechos en conflicto.

Se ha publicado el Real Decreto-ley 2/2026, de 3 de febrero, por el que se adoptan medidas urgentes para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad social, en materia tributaria y relativas a los recursos de los sistemas de financiación territorial; por el que prorroga nuevamente la suspensión de los procedimientos de desahucio y de lanzamiento para hogares vulnerables hasta el 31 de diciembre de 2026. La Disposición Transitoria Única prevé la continuación de la suspensión únicamente para aquellos procedimientos que ya estuvieran suspendidos a la fecha de entrada en vigor de la nueva norma, sin necesidad de nueva solicitud. Por tanto, aun cuando esta prórroga, contrariamente a lo que había sucedido en las anteriores, introduce novedades no se van a poder aplicar ya que la suspensión es automática en aquellos procesos ya suspendidos.

Esperamos que la no convalidación de este “RDL 2026” haga recuperar la seguridad jurídica en el ámbito del derecho de propiedad y derecho a una vivienda digna, hoy en desequilibrio, la adopción de medidas y políticas públicas que aseguren una solución habitacional para los más vulnerables es urgente, porque mantener en suspenso durante 6 años dichas medidas  que lo son “de forma prioritaria” es no dar respuesta al principal problema que asiste hoy a la ciudadanía, la inactividad frente a la solución habitacional.