El matiz de la vivienda habitual en la ejecución hipotecaria

  Por Mateo Juan Gómez

De manera paulatina, las distintas reformas de la Ley de Enjuiciamiento Civil –y otras normas complementarias- han ido avanzando en la defensa de la vivienda habitual del ejecutado, hasta el punto de que podemos pensar a día de hoy en una suerte de régimen especialísimo, dentro de la regulación del procedimiento –también especial- de ejecución hipotecaria.

Entre las singularidades de que el inmueble ejecutado sea la vivienda del deudor podemos citar, entre otros: (i) el límite al porcentaje de costas; (ii) la limitación de los intereses de demora; (iii) la posibilidad de liberar el bien o “enervar” la acción; (iv) los porcentajes de adjudicación del bien; (v) la suspensión de los lanzamientos hasta 2020 de todos aquellos deudores que estén en situación de especial vulnerabilidad; (vi) o el régimen fuertemente disuasorio del artículo 579 LEC de la Ley 1/2013.

Por cuestiones de brevedad, en esta reseña nos limitaremos a dejar apuntados solamente algunos trazos de los extremos anunciados.

(i) El límite máximo de costas judiciales

El artículo 575 de la Ley de Enjuiciamiento Civil determina los importes por los que el Juzgado debe proceder a despachar la ejecución instada por el acreedor. En este sentido, deja claro la Ley que, además del importe adeudado, se ha de prever orientativamente una cantidad para costas e intereses (un 30%) que una vez satisfecho el principal de la deuda, será objeto de las oportunas tasación y liquidación.

Ahora bien, en lo referente a las ejecuciones dirigidas sobre una vivienda habitual, las costas –entendido por éstas, principalmente, los honorarios de abogado y procurador del ejecutante, así como las tasas abonadas- no podrán superar un 5%.

(ii) Los intereses de demora

En virtud del artículo 114, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria (LH), los intereses de demora de préstamos o créditos para la adquisición de vivienda habitual no podrán ser superiores a tres veces el interés legal (a día de hoy, por ejemplo, del 9%), y sólo podrán devengarse sobre el principal –no cabe la capitalización de intereses ni, por supuesto, el anatocismo-.

Si bien estamos ante una especialidad de la ejecución hipotecaria, cumple decir que, dada la línea seguida por el Tribunal Supremo en relación a la abusividad de las cláusulas de intereses de demora, no supone un excesivo trato preferente para los ejecutados que ven en riesgo su vivienda. Me explico. Con independencia de lo recogido en el artículo citado, o a mayor abundamiento, debemos tener en cuenta que el Tribunal a partir de una famosa Sentencia de 3 de junio de 2016 (STS 364/2016), ha venido estableciendo que el pacto de intereses de demora, en un préstamo suscrito con un consumidor, si supera en más de dos puntos el interés nominal, ha de tenerse por abusivo. Así, el artículo 114 LH, pese a que establece otro límite máximo adicional, es muy difícil imaginar un préstamo hipotecario en que el interés de demora supere la proporción de tres veces el interés legal, sin superar a su vez en más de dos puntos el nominal pactado.

(iii) La liberación del bien hasta que se celebre la subasta (art. 693.3 LEC)

En los casos en que se está reclamando por la vía de la ejecución hipotecaria una obligación que deba pagarse en plazos o mensualidades (el ejemplo más claro es el préstamo hipotecario), una vez se hayan impagado tres o más mensualidades –o su equivalente económico-, el acreedor puede optar por dar por resuelto el contrato y reclamar la totalidad de lo debido –las cuotas impagadas y todo el resto pendiente de amortizar-.

Ahora bien, el acreedor tiene la facultad –puede pedirlo así en su demanda-, de permitir al ejecutado que, si abona lo correspondiente a las cuotas vencidas e impagadas con sus intereses y las costas del procedimiento, se archive la ejecución y se reactive el préstamo.

Sin embargo, en el caso de la vivienda habitual, esta liberalidad del acreedor pasa a convertirse en un derecho del deudor, quién podrá liberar el bien consignando las cantidades anteriores, aún sin la conformidad del ejecutante. Tal derecho podrá ejercitarse incluso durante la celebración de la subasta, pero siempre antes de que la misma finalice (se cierre).

De esta suerte, a través de este mecanismo se permite al deudor dejar sin efecto la ejecución abonando no la total deuda reclamada, sino únicamente las cuotas devengadas e impagadas, rehabilitando así el préstamo hipotecario. Tal operación podrá realizarse en numerosas ocasiones a lo largo de la vida del préstamo, siempre que medien al menos tres (3) años entre la fecha de la última liberación y la del siguiente requerimiento de pago extrajudicial.

(iv) Los porcentajes de adjudicación del bien en subasta desierta

Ésta es, sin lugar a dudas, la principal defensa que encuentra el deudor en el proceso por el que se sigue la ejecución de su vivienda. Cierto es que ya obtiene una cierta protección en el caso de una subasta celebrada, pero esta seguridad es mucho más incierta y endeble que la que puede obtener en caso de que la subasta se declare desierta –no haya postores-. Tal vez en otra nota futura apunte algunas incoherencias que se observan en el régimen de la subasta prevista en el artículo 670 LEC, y su contraste con el artículo 671 LEC e incluso con la DA 6ª LEC. Pero ahora me interesa centrarme únicamente en el artículo 671 LEC.

En virtud de esta norma, se confiere al acreedor ejecutante un plazo de veinte (20) días hábiles para solicitar la adjudicación del inmueble, por importe equivalente al 50% del valor de tasación que figura en la escritura de préstamo, o por la cantidad a la que ascienda la deuda –pensemos por ejemplo, en que ésta fuera inferior a ese 50%-. Ahora bien, en el caso de que dicho inmueble constituya la vivienda habitual del deudor, el acreedor deberá pedir la adjudicación por el 70% (un 20% más), o, si la cantidad adeudada es inferior a ese porcentaje, podrá pedirla por el 60%.

Así pensemos en un ejemplo en el que la deuda alcance únicamente el 30% del valor de tasación del inmueble. Si este inmueble NO es calificado como vivienda habitual, el acreedor tendrá la opción de adjudicárselo por el 50% del valor o por la deuda (30%). Parece lógico pensar que elegirá la segunda opción. Sin embargo, si el bien hubiera sido calificado como vivienda habitual, siendo la deuda inferior al 70% del valor de tasación, el acreedor sólo podrá pedir su adjudicación por un mínimo del 60%, lo que conllevará la necesidad de abonar ese remanente del 30% que, en virtud de lo dispuesto en el artículo 692 LEC, irá destinado a satisfacer a los acreedores posteriores que figuren en el registro –segundas hipotecas, embargos, etcétera- o, en su defecto, al propio deudor, que obtendrá una cierta contraprestación que compense la desproporción entre la deuda y el valor del bien.

(v) La suspensión de los lanzamientos hasta 2020

En virtud del artículo 1 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, “hasta transcurridos siete años desde la entrada en vigor de esta Ley, no procederá el lanzamiento cuando en un proceso judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria se hubiera adjudicado al acreedor, o a persona que actúe por su cuenta, la vivienda habitual de personas que se encuentren en los supuestos de especial vulnerabilidad”.

Teniendo en cuenta que esta Ley entró en vigor el día de su publicación en el BOE, y que ésta aconteció el 15 de mayo de 2013, sabemos que –por el momento, pues no se descartan nuevas ampliaciones por parte del legislador-, quedan suspendidos los lanzamientos hasta el 15 de mayo de 2020.

Los supuestos de especial vulnerabilidad, sin perjuicio de que la Ley exige una serie de requisitos –bastante rigurosos- relativos a ingresos, alteración significativa de circunstancias económicas, ausencia de garantías cruzadas, etcétera, son los que siguen;

• Familia numerosa.
• Unidad familiar monoparental con hijos a cargo.
• Unidad familiar con un menor de edad.
• Unidad familiar en la que alguno de sus miembros tenga reconocido un grado de discapacidad igual o superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral.
• Unidad familiar en la que el deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo.
• Unidad familiar con la que convivan, en la misma vivienda, una o más personas que estén unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge por vínculo de parentesco hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad, y que se encuentren en situación personal de discapacidad, dependencia, enfermedad grave que les incapacite acreditadamente de forma temporal o permanente para realizar una actividad laboral.
• Unidad familiar en la que exista una víctima de violencia de género.
• El deudor mayor de 60 años.

Ahora bien, recordemos, amén de que se exige el cumplimiento adicional de rigurosos requisitos que deberán ser analizados caso a caso, esta suspensión sólo rige si quien adquiere el inmueble en la ejecución es el acreedor o alguien relacionado con él. Si quien lo adquiere es un tercero (un postor en la subasta), no se podrá acceder a esta suspensión.

(vi) El régimen disuasorio del artículo 579 LEC

¿Qué pasa en aquellos casos en que ejecutada la vivienda, sigue existiendo deuda? Huelga decir que éste es uno de los escenarios que más asustan a cualquier deudor. Perder la casa es un drama… pero perder la casa y seguir debiendo es crítico.

Pues bien, el artículo 579 LEC permite al acreedor que ha ejecutado el bien y que sigue teniendo crédito pendiente de satisfacer, continuar la ejecución respecto al resto de bienes del deudor (otros inmuebles, salarios, vehículos, participaciones sociales, etc.). Sin embargo, en el caso de que el bien que se ha ejecutado –y que por tanto el deudor ha perdido- sea la vivienda habitual, el legislador ha creído oportuno establecer toda una serie de cortapisas que, en la práctica, sirven de indiscutibles elementos disuasorios para el ejecutante. Éste -el ejecutante-, sin duda se lo pensará dos veces antes de proseguir la ejecución, por cuanto se aplicarán las siguientes reglas:

1. Si en el plazo de cinco (5) años se paga el 65% de la deuda, se condona el resto. Sólo se devengará el interés legal (no el interés legal +2 que se recoge con carácter general en la Ley).
2. Si en el plazo de diez (10) años se paga el 80%, se condona el resto, en los mismos términos.
3. Y la regla de oro: si en los diez (10) años posteriores a la adjudicación del bien, el acreedor lo enajena, la deuda se reducirá en un importe equivalente al 50% de la plusvalía obtenida por la venta.

Piénsese en las distintas combinaciones posibles, teniendo en cuenta que el posible “exceso” de pago se ha de reintegrar al deudor. Así, por ejemplo, imaginemos que ejecutado el bien, restan por abonar 15.000€, que sigue debiendo el deudor. Pero dentro de los cinco (5) años siguientes el acreedor enajena la vivienda y obtiene por ello una plusvalía de 25.000€. El 50% de dicha plusvalía se destina a reducir la deuda, que pasará a ser 2.500€. Pero claro, dentro de los cinco (5) primeros años era suficiente con pagar el 65% de la deuda que en nuestro caso –olvidemos los intereses para simplificar el ejemplo- ascendería a 9.750€. El remanente entre esos 9.750€ y los 12.500€ abonados (2.750€), debería ser reintegrado al deudor.

Lo que claramente trata de conseguir el legislador es que si los remanentes son pequeños, los acreedores se abstengan de ejecutarlos.

Hasta ahora hemos subrayado algunos ejemplos o incidencias que en la ejecución puede tener la calificación del bien ejecutado como vivienda habitual del deudor. Pero ¿a quién corresponde calificar el inmueble como vivienda habitual (porque todo lo hasta ahora expuesto parte de dicha premisa)? La respuesta se antoja obvia: al Juzgado que conoce de la ejecución. Eso sí, en relación a ello es oportuno destacar tres extremos de interés:

(i) No se prevé ningún procedimiento específico en la ley para tal calificación, pero parece claro que es en el momento en que debe sacarse a subasta el inmueble y exponer en el edicto las características del mismo de cara a la subasta, cuando las partes podrán realizar sus alegaciones al respecto.

(ii) En cuanto al régimen de recursos de dicha resolución, considero que frente a la decisión –adoptada en primer término por el letrado de la administración de justicia-, cabrá interponer recurso de revisión ante el juez titular.

(iii) Para los préstamos celebrado a partir de 2013, los jueces contarán con una ayuda considerable, en forma de presunción legal. Nos referimos a la reforma del artículo 21.3 de la Ley Hipotecaria que ahora exige que se deje expresa constancia en la escritura de préstamo del carácter habitual o no, que pretenda atribuirse a la vivienda que se hipoteque. El extremo que figure en la escritura supondrá una presunción “iuris tantum” para el juez, que si bien admitirá prueba en contrario, facilitará sustancialmente su labor.

A modo de conclusión, cumple remarcar la importancia de ser conscientes de los ámbitos de protección y demás singularidades que conlleva la ejecución hipotecaria de una vivienda. Por ello considero recomendable en tales supuestos personarse en el procedimiento y cerciorarse de que tales especificidades son observadas.

No es lo mismo ejecutar un inmueble (genérico), que una vivienda. Existe una dimensión personal y una esfera de libertad y desarrollo humano, que exige un trato diferencial. Después de todo, como apuntara Oliver Wendell Holmes, médico y poeta estadounidense del s. XIX:

“Para el hombre, como para el pájaro, el mundo ofrece muchos sitios donde posarse, pero nidos solamente uno: su hogar”.

MATEO JUAN GÓMEZ
Twitter: @mateojuangomez