Derechos de los consumidores y apartamentos turísticos

  Por Cristina Vallejo

Hoy queríamos poner en relación el Real Decreto 1312/2024, aprobado el 23 de diciembre de 2024, que regula el procedimiento del Registro Único de Arrendamientos y crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos con la Directiva 93/13 tan comentada en este foro del Derecho de los consumidores.

El RD 1312/2024, para la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración, plenamente aplicable desde el 1 de julio de 2025, define “servicio de alquiler de alojamientos de corta duración” incluyendo alquileres turísticos y los arrendamientos de temporada regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Establece obligaciones para los propietarios, anunciantes y alojamientos que se ofrezcan en plataformas online que impliquen comercialización con transacción económica, básicamente, obtener un número de registro único (que será la “matrícula del inmueble”), mostrarlo en los anuncios, actualizar la información y dar datos a las autoridades. Hablamos de plataformas como Airbnb o Booking, a título de ejemplo.

La Directiva 93/13/CEE todos sabemos que es una norma europea de protección de los consumidores, de 5 de abril de 1993, que ha sido el gran instrumento en los últimos tiempos para evolucionar jurisprudencial y legislativamente en la protección de los derechos de los consumidores frente a cláusulas abusivas en los contratos entre profesionales y consumidores, en gran medida, en el sector bancario.

Define “cláusula abusiva” como aquella que, sin negociación individual, causa un desequilibrio importante entre derechos y obligaciones del profesional y el consumidor, en detrimento del consumidor.

Establece que las cláusulas no negociadas individualmente deben redactarse en lenguaje claro y comprensible y que, en caso de duda, se interpretan a favor del consumidor.

Las cláusulas abusivas no son vinculantes para el consumidor y el contrato debe poder mantenerse si es posible, sin la cláusula abusiva.

¿Cómo se pueden relacionar ambas normas protegiendo los derechos del consumidor que contrata el alquiler de un apartamento turístico?

En primer lugar recordaremos que, en cuanto a la protección de la convivencia y de las eventuales actividades molestas ocasionadas por un apartamento turístico que coexiste en un edificio de viviendas, ya tenemos doctrina consolidada del Tribunal Supremo, a partir de la STS de 3 de octubre de 2024, que consideró que, atendiendo al criterio gramatical, semántico y literal, el término «limitar» del art. 17.12 de la LPH, no excluye el acuerdo comunitario adoptado por la junta de propietarios, con las mayorías establecidas, de prohibición de la actividad de uso turístico en la Comunidad de Propietarios. Por tanto, los acuerdos tendentes a prohibir a los copropietarios que su vivienda sea explotada como apartamento turístico son válidos de conformidad con dicha jurisprudencia con una mayoría de 3/5.

Ahora bien, a partir del 3 de abril, que entró en vigor la L.O.1/2025, según el Art. 7 .3 de la LPH introducido por la D.F 4, para realizar la actividad económica de arrendamiento turístico en los términos establecidos en la normativa sectorial, el propietario deberá obtener previamente la aprobación expresa de su comunidad, en los términos establecidos en el apartado 12 del artículo 17 de la LPH, es decir por mayoría de tres quintos de propietarios y cuotas.

Vayamos ahora a la eventual abusividad en un contrato de alquiler de apartamentos turísticos, a saber, si en el contrato de alquiler de apartamento turístico se incluyen cláusulas poco claras, abusivas o desproporcionadas (por ejemplo, penalizaciones excesivas, cancelaciones no razonables, responsabilidades desmesuradas), podrían ser anuladas o modificadas y el consumidor podría interesar su nulidad por abusividad.

El RD 1312/2024 obliga a que en los contratos o condiciones de uso de los alojamientos turísticos se especifique claramente el número de registro, características del alojamiento, obligaciones y que el consumidor lo entienda. Las plataformas deben asegurarse de que los anuncios no solo cumplan con la formalidad del registro, sino que las condiciones contractuales no perjudiquen al consumidor.

Vamos a poner ejemplos de cláusulas que pueden considerarse abusivas para el consumidor y frente a las que podemos acudir a sistemas de resolución extrajudicial de conflicto con los sistemas arbitrales de consumo o bien acudir a los Tribunales.

La Renuncia a derechos básicos como “El cliente renuncia a formular cualquier reclamación sobre el estado del apartamento una vez realizado el check-in.”  sería un ejemplo de cláusula abusiva porque limita el derecho a reclamar por desperfectos o incumplimientos.

La Exoneración total de responsabilidad del propietario o plataforma que publicita: “La empresa no se responsabiliza de ningún daño, robo o accidente ocurrido durante la estancia, sea cual sea la causa.”. Esta cláusula podría considerarse abusiva porque exime de responsabilidad incluso en casos en que la empresa es responsable por falta de mantenimiento, cerraduras defectuosas, o supuestos similares.

La Retención automática de fianza sin justificación “El propietario podrá quedarse con la fianza si lo considera oportuno, sin necesidad de justificar daños.” En este caso resulta abusivo impedir que el consumidor exija pruebas objetiva de los daños.

Las Cláusulas de interpretación unilateral “La empresa decidirá de forma exclusiva sobre cualquier discrepancia en la interpretación de este contrato.”. esta cláusula resulta abusiva porque priva al consumidor de vías de resolución imparciales.

La Modificación unilateral del contrato “El propietario podrá cambiar las condiciones de la reserva o asignar un alojamiento diferente sin previo aviso.”
Si se diera el caso el consumidor podría reclamar la abusividad si no se garantiza que el nuevo alojamiento sea de características iguales o superiores.

No podemos dejar de mirar hacia la Directiva 93/13CEE que tanto ha ayudado a la protección del consumidor en sectores como el del derecho bancario y, por tanto, tengamos en cuenta que este tipo de contratos de corta duración deben cumplir con la transparencia, con el número de registro único y con unas cláusulas que cumplan los principios inspiradores de la Directiva, solamente de esta forma evitaremos que ante situaciones irregulares y de abusividad se cumpla de forma efectiva y real el derecho de los consumidores.