¿Cuál es el concepto de gran tenedor para las personas físicas a los efectos de cumplir los requisitos del Art. 439 L.E.C.?

  Por Cristina Vallejo

Si acudimos a la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda, en su artículo 3 k establece que es gran tenedor, a los efectos de lo establecido en esta ley, la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros. Esta definición podrá ser particularizada en la declaración de entornos de mercado residencial tensionado hasta aquellos titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito, cuando así sea motivado por la comunidad autónoma en la correspondiente memoria justificativa.

El día 13 de marzo de 2024 se dictó RESOLUCIÓN TER/800/2024, por la que se declaraba zona de mercado residencial tensionado varios municipios de Cataluña, equivalentes al 80,6% de todos los municipios catalanes. Con base en dicha declaración y la Resolución de 14 de marzo de 2024, de la Secretaría de Estado de Vivienda y Agenda Urbana, en virtud del procedimiento establecido en el artículo 18 de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, el concepto de gran tenedor es la persona física o jurídica que sea titular de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en la zona de mercado residencial tensionado.

Entre tanto, el 9 de febrero de 2024 se celebró reunión de Presidentes/as de las Secciones Civiles de la Ilma. Audiencia Provincial de Barcelona, al amparo de lo previsto en los artículos 264 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y 57.1 c) del Reglamento 1/2000, de los Órganos de Gobierno de Tribunales, en la que se adoptó por unanimidad la siguiente decisión sobre unificación de criterios:

ACUERDO: El Institut Català del Sòl y la Agència Catalana de l’Habitatge no tienen la condición de grandes tenedores a los efectos de lo establecido en la actual redacción de los artículos 439, apartados 6 y 7, y 441, apartado 5, de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

¿Qué razonamiento adopta la Ilma. Audiencia para dicho acuerdo? El artículo 3.k) comprende no solo el apartado señalado con la letra k, sino también el párrafo primero del artículo. Y dicho Artículo 3 establece en el párrafo inicial que “a los efectos de lo dispuesto en esta ley, y en tanto no entren en contradicción con las reguladas por las administraciones competentes en materia de vivienda, en cuyo caso, y a los efectos de su regulación, prevalecerán aquéllas”.

Ello significa que la preferencia de la regulación de las Comunidades Autónomas (en este caso Cataluña) alcanza también al concepto de “gran tenedor”, según lo manifestado por los magistrados en su unificación de criterios.

En la legislación catalana, el concepto de gran tenedor se establece en el Artículo 5.9 de la Ley 24/2015, de 29 de julio. Y con remisión de dicho artículo, llegamos al artículo 51.2 de la Ley de la Vivienda catalana, en el que se menciona al Institut Català del Sòl, pero ha de entenderse incluida, también, la Agencia Catalana de l’Habitatge, creada por la Ley 13/2009, de 22 de julio, siendo estas corporaciones excluidas del concepto de gran tenedor.

Dicho precepto (Art. 5.9) establece que se entiende que son grandes tenedores de viviendas:

a) Las entidades financieras, las filiales inmobiliarias de estas entidades, los fondos de inversión y las entidades de gestión de activos, incluidos los procedentes de la reestructuración bancaria, de acuerdo con la legislación mercantil.

b) Las personas jurídicas que, por sí solas o a través de un grupo de empresas, sean titulares de más de diez viviendas ubicadas en territorio del Estado, con las siguientes excepciones:

1.º Los promotores sociales a los que se refieren las letras a y b del artículo 51.2 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda.
2.º Las personas jurídicas que tengan más de un 15% de la superficie habitable de la propiedad calificado como viviendas de protección oficial destinadas a alquiler.
3.º Las entidades privadas sin ánimo de lucro que proveen de vivienda a personas y familias en situación de vulnerabilidad residencial.

c) Los fondos de capital riesgo y de titulización de activos.

d) Las personas físicas que sean propietarias de más de quince viviendas, o copropietarias si su cuota de participación en la comunidad representa más de 1.500 metros cuadrados de suelo destinado a vivienda,

De todo lo anterior se desprende que, siguiendo la unificación de criterios antes expuestos, si una persona física interpone una demanda de las previstas en los Arts. 250 1, 2, 4 y 7 L.E.C. (procesos tendentes a recuperar la posesión de una vivienda habitual), no será considerada gran tenedora si no dispone de más de 15 viviendas o copropietarias si su cuota de participación en la comunidad representa más de 1.500 metros cuadrados de suelo destinado a vivienda. Ello significará que no deberá cumplir con los requisitos del Art. 439 L.E.C., quedará liberada de acreditar la vulnerabilidad económica de su ocupante y, en caso de concurrir, de acudir al procedimiento de intermediación inmobiliaria.

Por el contrario, puede interpretarse con base en el Art. 3k que dicha persona física, en una zona residencial tensionada será considerada gran tenedora con 5 viviendas o más ubicadas en la zona tensionada o dispone de una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial. Y, por último, también puede considerarse que dicha persona física será gran tenedora si dispone de más de 10 inmuebles en todo el territorio del Estado o dispone de una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial.

Todo ello hace que nos preguntemos ¿cuál es el concepto de gran tenedor si eres persona física? el que ostenta 5 viviendas ubicadas en zona residencial tensionada, más de 10 o más de 15 viviendas en territorio del Estado. El debate está servido, el día que conocemos la nota de prensa del Tribunal Constitucional, referido al recurso de inconstitucionalidad promovido por el Consejo de Gobierno de la Comunidad Autónoma de Andalucía, contra el artículos 3 k), desestimando la inconstitucionalidad de dicho precepto.