RD-Ley 15/2020 sobre los arrendamientos de uso distinto de vivienda. Una solución fallida

Por Antonio Navarro Selfa, decano del Colegio de Abogados de Cartagena y profesor de Máster de Acceso a la Abogacía en Arrendamientos Urbanos y Propiedad Horizontal

Varias semanas después del inicio de la crisis sanitaria provocada por el Covid-19 se echaba en falta la regulación sobre el problema que el cierre de actividades supone sobre los alquileres de locales de negocio y resto de uso distinto de vivienda, tal y como se ha venido pidiendo de forma masiva por parte de todos los sectores de la sociedad y yo mismo he indicado en anteriores artículos y entradas.

Hasta el momento, se dejaba a la buena disposición de arrendador y arrendatario la salida a una situación muy difícil para ambos. Para el arrendatario porque se encuentra con un local cerrado y la imposibilidad de generar ingresos con los que poder pagar el alquiler y para el arrendador, porque en muchas ocasiones necesita el ingreso del alquiler para poder sostener la inversión que realizó con la compra del local, o como complemento de otras fuentes de ingreso o incluso como único medio de vida. Desde el inicio de la crisis se han tomado medidas en el ámbito de los alquileres de vivienda, pero no así en el de locales y oficinas, dejando a la buena voluntad de las partes la salida a esta situación.

La regulación llega sin embargo con el RD Ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2020-4554  en cuyo capítulo I se trata de las medidas para reducir los costes de autónomos y pymes y que, en el ámbito que nos ocupa, distingue entre alquileres cuyos arrendadores sean grandes tenedores o vivienda pública y el de arrendadores pequeños propietarios.

Las medidas son las siguientes:

-En cuanto a los primeros, los arrendamientos con grandes tenedores, se aplica a  aquellos alquileres cuyos arrendadores sean una empresa o entidad pública de vivienda o  personas físicas o jurídicas titulares de más de 10 inmuebles urbanos o superficie construida de más de 1500 m².

En estos casos, los arrendatarios que cumplan los requisitos, podrán solicitar en el plazo de un mes una moratoria que el arrendador tendrá que aceptar si no se hubiera alcanzado un acuerdo previo de moratorio o reducción de la renta.

Esta moratoria se aplica de forma automática y afecta al tiempo que dure el estado de alarma y a las mensualidades siguientes hasta un máximo de cuatro meses y supone un aplazamiento sin penalización ni intereses y un fraccionamiento de las rentas en plazo de dos años, siempre dentro del plazo de vigencia del contrato.

-Para el resto de alquileres de locales y uso distinto, es decir, aquellos cuyos propietarios son pequeños tenedores y que suponen la mayoría de los que se encuentran en el mercado de alquiler, las medidas no son ni automáticas ni obligatorias y se limitan a la posibilidad que tiene el inquilino de solicitar al arrendador el aplazamiento de la renta siempre que no se hubiera acordado previamente un aplazamiento o una rebaja con carácter voluntario.

Asimismo se abre las posibilidad de aplicar la fianza para el pago de las rentas que se consideren aplazadas, en cuyo caso, el arrendatario tendrá que reponer la fianza en el plazo de un año desde que se acuerde o hasta el vencimiento del contrato.

REQUISITOS OBJETIVOS

Para ambos supuestos, grandes y pequeños tenedores, los arrendatarios, autónomos y pymes, deben cumplir con unos requisitos subjetivos que básicamente son los mismos que se tomaron como referencia para las medidas sobre alquiler de vivienda y que son:

-En el caso de autónomos tienen que estar afiliados y en situación de alta a fecha 14 de marzo en los regímenes de Seguridad Social de autónomos o trabajadores del mar o también en cualquiera de las mutualidades alternativas.

Que la actividad esté suspendida o, si no lo está, se acredite la reducción de la facturación en un 75% con respecto a la media del trimestre correspondiente del año 2019.

En el caso de pymes éstas no pueden superar un activo de 4 millones de euros, ni importe neto de cifra anual de negocios  de 8 millones de euros ni más de cincuenta trabajadores, así como cumplir con los requisitos de suspensión de actividad o reducción en un 75% de la facturación.

Estos requisitos dejan fuera de la regulación a gran cantidad de arrendatarios que quedan nuevamente al arbitrio de la buena voluntad de arrendadores que igualmente pueden estar en situación económicamente comprometida.

Ahora bien, expuestos los requisitos subjetivos y las medidas cabe preguntarse en qué medida va a suponer realmente una ayuda a los autónomos y pymes, como ofrece el título del capítulo “Medidas para reducir los costes operativos de autónomos y pymes”,  o una solución efectiva al problema.

En primer lugar porque las medidas se anuncian con carácter obligatorio únicamente para los grandes tenedores. Sólo aquí el arrendatario puede pedir y el arrendador está obligado a aceptar la moratoria en las condiciones que se indican, es decir, devolver las rentas aplazadas en un plazo máximo de dos años. Pero para el resto de alquileres de uso distinto, que como venía diciendo son los mayoritarios, la medida no es imperativa para el arrendador, éste puede aceptar el aplazamiento y la disposición de la fianza para dichos fines, pero también puede no aceptarla y exigir el pago completo de la renta a su inquilino, con la consecuencia eso sí de esperar, en el caso de impago, a la reanudación de la actividad judicial y a interponer una demanda de desahucio por falta de pago de la renta.

En segundo lugar porque además las medidas se limitan a la posibilidad de moratoria y aplazamiento pero no contempla otras opciones como la reducción de la renta o, incluso, suspensión de la obligación de pago, posibilidades ambas sostenidas por gran parte de la doctrina autorizada como salidas a la situación,  a pesar de que la propia exposición de motivos del RDLey apunte como objetivo a una regulación específica en línea con la cláusula ‘rebus sic stantibus’, que permite la modulación o modificación de las obligaciones contractuales, y pretenda regular un “procedimiento para que las partes puedan llegar a un acuerdo para la modulación del pago de las rentas”, objetivo que a mi juicio no se ha alcanza con la presente regulación.

Si bien no se prohíbe la posibilidad de que las partes lleguen a un acuerdo posterior a la regulación por el que se reduzca temporalmente la renta distribuyendo los efectos negativos entre ambas partes, o se suspenda totalmente la obligación de pago mientras permanezca la situación  en función del principio de autonomía de las partes y de libre pacto, sin embargo pudiera ocurrir que estas opciones vayan a ser de uso residual o excepcional dado que la propia norma dirige su atención únicamente a la moratoria o aplazamiento.

En conclusión, antes de la publicación de este RDLey nos encontrábamos con un escenario en el que se había dejado únicamente a la buena voluntad de las partes la salida a esta gravísima situación, con una altísima posibilidad de conflictos en la materia, a los que debería dar respuesta nuestro sistema judicial  con el previsible colapso del mismo una vez reanudada completamente su actividad , creando inseguridad jurídica a los justiciables, por la inexistencia de norma o figura jurídica de segura aplicación, situación  que como hemos indicado el Real Decreto Ley 15/2020 no resuelve,  dado  que a excepción de los contratos con grandes tenedores, no da respuesta al problema. En definitiva y como sabe cualquier jurista, no hay nada peor que una norma que no sirva para dar respuesta a  aquello para lo que se dicta, y en este caso nos encontramos.