Alternativas al desahucio de los deudores hipotecarios

La primera jornada del ciclo “Crisis Económica y Derechos Humanos” organizada por la Fundación Abogací­a Española  y LA LEY, se dedicó a uno de los problemas más acuciantes para muchos españoles en los útlimos cinco años:  ‘Alternativas al desahucio de los deudores hipotecarios’.

El evento, que contó con más de 600 asistentes entre inscripciones online y presenciales, fue inaugurado por Carlos Carnicer, presidente de la Abogacía Española, y María Luisa Cava de Llano, defensora del Pueblo, que recordó que “la defensoría del pueblo es una atalaya privilegiada para ver todos los problemas que ocurren, y aunque los ciudadanos no acudan a nosotros, si tenemos conocimiento de una situación que pueda vulnerar derechos fundamentales, actuamos de oficio”. Por ello “no podíamos pasar por alto la situación de muchas personas” que estás asfixiadas por las deudas hipotecarias, agravadas por la crisis económica.

“A la vista de las quejas recibidas sobre este aspecto, decidimos elaborar un informe sobre crisis económica y deudas hipotecarias”, donde se ofrece análisis de la situación y posibles soluciones. También en la reciente memoria del Defensor del Pueblo, presentada en el Congreso y el Senado se aborda este asunto. Pero “la protección de nuestra institución es vertical, no horizontal, por lo que no puedo dirigirme a una entidad bancaria, pero sí, como se ha hecho, al Banco de España o al ministerio de Economía”, ya que “la vivienda es objeto de un derecho constitucional imprescindible para la realización de otros derechos como el de igualdad real o el de intimidad”.

Por ello, continuó la Defensora del Pueblo, “obliga a que los poderes públicos la protejan” y desde la institución que dirige “nos hemos comprometido a la búsqueda de soluciones”, porque esta situación es un inmejorable caldo de cultivo para la “precariedad social” y la pobreza.

El principal problema es que “el deudor no se libera de la deuda con la entrega de la vivienda, sino que mantiene parte de ella. Y debido a la crisis y el desempleo, muchas familias están en situaciones desesperadas”. Por esta razón, añadió, “la situación actual requiere que los beneficios que tiene la banca para paliar la crisis se apliquen también a los deudores”, y esta es la petición que se ha hecho llegar al Banco de España, que “mejore su misión de intermediario, para que se ocupe más de las personas, y no solo de los bancos”.

Mejorar la transparencia

En este sentido, Cava de Llano mencionó las medidas preventivas que han apuntado en el informe elaborado por el Defensor: “mejorar las transparencia; hacer efectivo el asesoramiento técnico de bancos y notarios; deshacer la obligación de extender la respuesta de crédito; restricciones a la práctica de imponer contratos de seguros a la hora de realizar un crédito hipotecario, e intensificar la independencia de las sociedades de tasación”.

Por otro lado, también se han ofrecido medidas paliativas, como “la regulación de un procedimiento específico para la solvencia de las personas físicas; la mejora del sistema de subastas; adopción de medidas extraordinarias que permitan seguir disfrutando de la vivienda actual; limitar los intereses moratorios y acciones para establecer moratorias”.

Todo ello porque según la Defensora del Pueblo “la responsabilidad del impago de las cuotas no puede vincularse solo al deudor. Hay que tener que en cuenta que en el pasado las condiciones de préstamos de créditos eran las más laxas de la historia, la banca debería haber limitado el crédito y no lo hizo, al contrario, los alentó”.

También se refirió Cava de Llano a la dación en pago, que es “una de las opciones”, y que después de ser planteada al Gobierno a través de sus ministerios competentes, se ha aprobado un Decreto Ley que no obstante “ha sido muy estricto en la concesión de esta dación”.

La Defensora también denunció las ejecuciones hipotecarias extraprocesales, según las cuales “el banco se puede adjudicar una vivienda por debajo del límite del 60 por ciento del valor de tasación”, algo que consideró “de una gravedad tremenda”, y que también ha sido comunicado a las autoridades competentes.

Por su parte, el presidente del Consejo General de la Abogacía Española, Carlos Carnicer, señaló que la Abogací­a “se ha distinguido siempre por la sensibilidad hacia las realidades sociales”, como demuestran los diferentes servicios de orientación jurídica y de asistencia jurídica gratuita que existen en los Colegios de Abogados. “Ahora “la crisis económica nos ha traído situaciones de violación de derechos fundamentales, y que atentan contra la dignidad de las personas. Por ello, los Colegios de Abogados se han puesto a trabajar de la mano del decano de Terrassa, que fue el pionero en este asunto, para tratar de ayudar a las personas que tienen problemas a la hora de pagar sus hipotecas y evitar que pierdan su vivienda habitual.”

Se trata de un servicio de intermediación, gratuito para el ciudadano, entre el deudor hipotecario y la entidad bancaria para lograr un acuerdo que permita al deudor conservar su casa.

Una jornada completa

Durante la Jornada se dio a conocer la experiencia de las Oficinas de Intermediación Hipotecaria en los Colegios de Abogados y se analizaron las alternativas legales al desahucio.

En la primera parte, intervino Miquel Sámper, decano del Colegio de Abogados de Terrassa; Lluisa Melgares, concejal de Vivienda de esta localidad barcelonesa, y Javier Rodríguez Pellitero, vicesecretario de la Asociación Española de Banca. El debate estuvo moderado por Carles MacCragh Prujá, patrono de la Fundación Abogacñía Española y decano del Colegio de Girona.

Lluisa Melgares explicó que el Ayuntamiento de Terrassa ha sufrido la crisis del sector de la construcción que ha llevado a personas de escasa cualificación profesional a una situación de paro de larga duración, con todas las ayudas sociales agotadas y por tanto con problemas de impago de las cuotas hipotecarias.

Al mismo tiempo, en esa ciudad había en 2011, más de 5.000 pisos vacíos en manos de entidades bancarias, lo que implica un gasto para ellas que, como propietarios, deben mantenerlos, pagar las correspondientes tasas, etc. Las ocupaciones de estas viviendas producen además un deterioro en las comunidades en las que se encuentra la vivienda.

Ante esta situación, el consistorio se planteó actuar decididamente y asumir su responsabilidad para evitar la exclusión social y residencial de muchos de sus ciudadanos. “Al ser los bancos parte del problema, debían ser también parte de la solución”, según Melgares.

Por ello, se propuso a las entidades bancarias montar estas Oficinas de Asesoramiento e Intermediación. Ante su negativa, el consistorio recurrió al Colegio de Abogados y en enero comenzó a funcionar el servicio.

La concejal ha destacado los resultados “extraordinariamente positivos” que se están obteniendo y ha anunciado una ampliación del servicio, ante la gran demanda que se está produciendo.

“Estas oficinas están para ayudar a los ciudadanos. No queremos personas endeudadas, no queremos personas sin techo”, ha afirmado Melgares, quien ha subrayado que la pérdida de la vivienda lleva a un sobrendeudamiento de las personas lo que perjudica a la paz social y obliga al consistorio a incrementar sus presupuestos en seguridad.

Otro proyecto del Ayuntamiento de Terrassa es crear una bolsa de pisos sociales de alquiler para ofrecer viviendas vacías en manos de los bancos a las familias que no tienen domicilio. De momento, ha anunciado la buena disposición de cuatro entidades bancarias. “Los bancos deben comprender que esos pisos no van a venderse a corto plazo y tienen que estar a disposición de  los ciudadanos, ya que si siguen vacíos deterioran la ciudad, además de generar un gasto para los bancos como propietarios. Debe ser un alquiler a precio de mercado, pero el precio de mercado es el que pueden pagar las personas”, aseguró la concejal.

Esta bolsa de pisos sociales estaría gestionada por una entidad del tercer sector, como Cáritas o Cruz Roja, que han mostrado su interés al respecto.

Conciencia social de la Abogacia

Por su parte, el decano del colegio de Abogados de Terrassa puso de manifiesto que la conciencia social de la Abogací­a es la que ha llevado a los Colegios a abordar el problema de la vivienda, a pesar de que el contexto económico no es el más favorable en este momento. “Pero hay que hacerlo, el coste directo del procedimiento judicial de ejecución hipotecaria es 3.150 euros y el de un expediente de intermediación con resultado positivo, 166. Es evidente que el problema del lanzamiento hipotecario cuesta muy caro a la sociedad, sin entrar en los costes de todo tipo que supone para las familias”.

Por esta razón, Sámper ha insistido en que estas Oficinas son imprescindibles en todo el Estado.

El vicesecretario de la Asociación Española de Banca (AEB), José Luis Rodríguez Pellitero, ha asegurado que este es un problema de difícil solución, aunque el sector financiero también es sensible a él. “Aún hoy las cifras de mora hipotecaria son relativamente pequeñas (5,6%), pero es verdad que por debajo de este porcentaje hay familias que están sufriendo y hay que buscar una solución”, afirmó.

Pellitero se mostró convencido de que este es un problema social para el que hay que buscar soluciones sociales, “aunque, en muchos casos exige mecanismos jurídicos”.

El vicesecretario de la AEB aseguró que las entidades bancarias se están esforzando por refinanciar hipotecas y evitar desahucios. Una prueba de ello, es el contraste entre la tasa de mora y la de desempleo, próxima al 25%.

La AEB considera que el mecanismo de intermediación “es una fórmula estupenda”, especialmente atendiendo a los costes.

Alternativas legales al deshaucio

‘Alternativas legales al desahucio’ fue el tema de la segunda mesa de la Jornada, moderada por el decano del Colegio de Abogados de Terrassa, Miquel Sámper. El magistrado del Juzgado de lo Mercantil numero 3 de Barcelona, José María Fernández Seijó, destacó en la primera ponencia que los lanzamientos hipotecarios son un problema relativamente reciente, pero muy complejo.

El juez realizó un repaso histórico por la evolución de las ejecuciones hipotecarias, recordando que tradicionalmente los préstamos con garantía de la vivienda se consideraban uno de los pilares de la economía. Sin embargo, desde 1.978, los tribunales han cuestionado el sistema de ejecución hipotecario por colisionar con el derecho a la tutela judicial efectiva y al derecho de los consumidores. “Este sistema tiene sus grietas por ser muy agresivo para el deudor”, aseguró el magistrado.

En la actualidad, destacó el magistrado, el sistema de ejecución hipotecaria es “extremadamente duro” porque el banco puede anticipar la deuda por impagos puntuales, aunque la ley permite la enervación; sin embargo, el proceso judicial se blinda con causas legalmente tasadas para oponerse al procedimiento. Además, los contratos hipotecarios no son siempre comprensibles, razonables y con cláusulas proporcionales a las partes, lo que permite cuestionar la validez de determinados clausulados del contrato de hipoteca.

Por su parte, Sergio Nasarre, catedrático de Derecho Civil de la Universitat Rovira y Virgili, propuso establecer medidas coyunturales para solucionar la problemática actual en las ejecuciones hipotecarias y medidas estructurales para evitar que suceda en un futuro. Entre las medidas coyunturales, Nasarre defendió la negociación directa entre banco y usuario, el convenio mediante la intermediación (con un especial protagonismo de los Colegios de Abogados) y la conciliación.

Para el abogado y profesor asociado de Derecho Mercantil de la Universidad de Girona, Martí Batllori, existe un problema de sobreendeudamiento motivado en los últimos años por las hipotecas. Recordó que el artículo 1.911 del Código Civil establece que las deudas son para toda la vida, lo que produce una falta de futuro en los deudores con impagos y un incremento de la economía sumergida.

Esto ha provocado una anomalía histórica en España. En 2011, había en Gran Bretaña 150.000 insolventes y en España poco más de 990. El abogado defendió, como ocurre en todos los países de nuestro entorno, que existan mecanismos de segunda oportunidad para el deudor con impagos, inexistentes únicamente en España. Propuso la rehabilitación del embargado para su inclusión en el círculo económico.

La última ponencia corrió a cargo del abogado Carlos Guerrero, quién también defendió la rehabilitación del deudor insolvente. Recordó que en 2011 la deuda de las familias españolas era de 900 mil millones de euros, y un 77% de esta cantidad se debía a los préstamos hipotecarios, según datos del Banco de España.

Crisis y derechos humanos

La Fundación Abogacía Española pone sobre la mesa con este ciclo el posible impacto de la crisis económica en los derechos y libertades de los ciudadanos. Mediante los temas elegidos y los ponentes que participan en las Jornadas, se pretende identificar iniciativas, provenientes de la Abogací­a o de otros sectores, que impidan retrocesos en el reconocimiento de derechos de los ciudadanos.

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