Los arrendamientos tras la publicación de la Ley de Vivienda

Por Cristina Vallejo, abogada especializada en derecho civil y mercantil y bloguera del Consejo General de la Abogacía Española.

Esta semana hacemos un somero repaso de algunas de las reformas que ha introducido la Ley de Vivienda(Ley 12/2023, de 24 de mayo, vigente desde el 26 de mayo de 2023) en relación con los contratos de arrendamiento de vivienda (las más destacadas), con la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos y la reforma de la Ley de Enjuiciamiento civil. Por último, una breve referencia acerca de cómo queda el RDL 11/2020 de 31 de marzo que ya en su día fue comentado en este Blog por quien suscribe, y hoy, 3 años después continúa vigente; todo ello a los efectos de conocer cómo quedan afectados los contratos de arrendamiento de vivienda en vigor tras la Ley de Vivienda.

• Suspensión del procedimiento desahucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional afectados por RDL 11/2020, de 31 de marzo.

 El requisito que tenía que cumplir la persona arrendataria en el ámbito de este RDL, en todos los juicios verbales que versen sobre reclamaciones de renta o cantidades debidas por el arrendatario, o la expiración del plazo de duración, era encontrarse en una situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos de la expansión del COVID-19 (las situaciones de vulnerabilidad se encuentran reguladas en el Art. 5 RDL 11/2020). Nos encontramos tres años después, que se han sucedido 6 reformas de dicho RDL, prorrogando la suspensión inicial de octubre de 2020 hasta 30 de junio de 2023. Y, en la actualidad, con la actual Ley de Vivienda vigente, en la Disposición Transitoria Tercera, se regula que podrá levantarse dicha suspensión por los grandes tenedores siempre y cuando acrediten haber tramitado un proceso previo de conciliación/intermediación con las Administraciones Públicas competentes. Supone introducir otro elemento más que va a retrasar la recuperación de la posesión del inmueble.

Y para acreditar dicho proceso previo podrán aportar declaración responsable conforme ha acudido a los servicios competentes en un plazo máximo de cinco meses de antelación a la presentación de la reanudación de la suspensión del procedimiento, sin que hubiera sido atendida la petición o se hubiera iniciado los trámites correspondientes en el plazo de dos meses, junto con el justificante acreditativo de la misma o bien el documento acreditativo de los servicios competentes que indique el resultado del procedimiento de conciliación o intermediación, que no podrá tener una vigencia superior a tres meses.

Eso sí, parece regular a sensu contrario esta disposición transitoria tercera, que respecto a los que no son grandes tenedores pueden levantar la suspensión de estos procesos, dentro del ámbito de aplicación del RDL 11/2020, de 31 de marzo.

• Inadmisión de demandas y suspensión del procedimiento y de los lanzamientos de grandes tenedores respecto a viviendas habituales en las que residen arrendatarios con vulnerabilidad económica sin alternativa habitacional.

Las demandas que se interpongan a partir del 26 de mayo de 2023, por grandes tenedores, para la recuperación de la posesión mediante un procedimiento del Art. 250.1 L.E.C. (desahucio por falta de pago), 250.2 L.E.C. (precario), 250.4 (interdicto posesorio) y 250.7 (derechos reales inscritos) deberán incluir las siguientes menciones:

• Si el inmueble objeto del procedimiento constituye la vivienda habitual de la persona ocupante
• Si concurre en la parte demandante la condición de gran tenedora de vivienda, ex Art. 3k Ley de Vivienda. Caso de indicarse que no es gran tenedor deberá acreditarse mediante certificación del registro de la propiedad.
• En el caso de ser gran tenedor, manifestar y justificar vulnerabilidad económica del arrendatario.

Si concurren ambas circunstancias, ser gran tenedor y que el arrendatario se encuentre en situación de vulnerabilidad, deberá la parte actora someterse al procedimiento previo de conciliación y intermediación, acreditado mediante: declaración responsable conforme ha acudido a los servicios competentes en un plazo máximo de cinco meses de antelación a la presentación de la demanda, sin que hubiera sido atendida la petición o se hubiera iniciado los trámites correspondientes en el plazo de dos meses, junto con el justificante acreditativo de la misma o bien el documento acreditativo de los servicios competentes que indique el resultado del procedimiento de conciliación o intermediación, que no podrá tener una vigencia superior a tres meses.

• Incidente de suspensión para otros procesos no arrendaticios,.

Introduce el Art. 441.5 L.E.C. un incidente extraordinario de suspensión para los procesos no sólo arrendaticios sino para todos aquellos regulados en el Art. 250. 2º (precario), 4º (interdicto posesorio) y 7º (derechos reales inscritos). Y se doblan los plazos establecidos con anterioridad, los procesos podrán verse suspendidos dos meses si se trata de personas físicas demandantes o cuatro meses si son personas jurídicas demandantes.

Por último, con la reforma del Art. 440.5 se impiden legalmente los lanzamientos abiertos, de forma que los lanzamientos deben especificar fecha y hora exacta de su realización.

• Prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.

Una vez finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el Art. 9.1, o prórroga tácita del Art. 10.1, podrán aplicarse, previa solicitud del arrendatario, dos prórrogas extraordinarias, en función de los supuestos recogidos en el apartado 2 y 3 que introduce la Ley de Vivienda: (i) Art. 10.2 LAU, la prórroga de un año, con dos condicionantes, que el arrendatario se encuentra en situación de vulnerabilidad, que requerirá de acreditación por su parte,  y el arrendador sea un gran tenedor; y (ii) Art. 10.3 LAU la prórroga anual, extensible hasta 3 anualidades facultativamente por el arrendatario, y obligatoria para el arrendador, siempre y cuando la vivienda se encuentre en una zona de mercado tensionado. En este último caso, el arrendador podría denegar la prórroga por causas de necesidad al amparo del Art. 9.3. LAU 1994.

• Limitación de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda.

En los contratos de arrendamiento de vivienda en los que el inmueble se encuentre en una zona de mercado residencial tensionado la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta del contrato que hubiese estado vigente en los últimos cinco años. Y para aquellos inmuebles situados en zona de mercado residencial tensionado sin contrato los últimos cinco años, cuando el arrendador sea un gran tenedor, la renta pactada no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable mediante sistema reglado.

En cuanto a la actualización anual de la renta, se mantiene el 2% establecido por el Art. 46 RDL 6/2022, de 29 de marzo.