01 abril 2022

La nueva limitación extraordinaria de la actualización de la renta

Por Alejandro Fuentes-Lojo Rius. Socio de Fuentes Lojo Abogados. Profesor de la UOC.

Edificio de pisosEl artículo 46 del Real Decreto-Ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra de Ucrania, limita la actualización de la renta de arrendamientos de vivienda para evitar que impacte la desbocada inflación que padecemos como consecuencia de las externalidades negativas de la guerra de Ucrania en los hogares familiares españoles.

En aquellos arrendamientos de vivienda cuya actualización anual proceda entre la fecha de entrada en vigor de la norma – 31 de marzo – y 30 de junio de 2022, el incremento de la renta resultante de dicha actualización no podrá exceder del resultado de aplicar la variación anual del Índice General de Competitividad (IGC) a fecha de dicha actualización, es decir, que no podrá superar el 2%, pues este mecanismo de actualización de valores solamente oscila entre 0-2% – a diferencia del IPC que se ha disparado el pasado mes de marzo a cotas de casi el 10%-.

La última reforma de la LAU de 2019 (Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler) ya dispuso una limitación legal de la actualización de la renta para estos contratos, pero referenciada al IPC y no al IGC, de tal forma que, con independencia del mecanismo de actualización de valores pactado en el contrato, el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización. Así mismo, téngase en cuenta que el IPC es el sistema de actualización de valores al que están sujetos la inmensa mayoría de contratos de alquiler.

Si bien la norma distingue en función de si el arrendador es o no gran tenedor de viviendas – persona física o jurídica titular de más de 10 viviendas o titular de una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados de uso residencial -, en la práctica dicha distinción es papel mojado, como veremos a continuación.

Dispone la norma que dicha limitación legal va destinada exclusivamente a los grandes tenedores, pudiendo los arrendadores que no sean de dicha condición pactar la actualización extraordinaria de renta que consideren oportuna, si bien, declara la norma, que en defecto de nuevo pacto, el incremento no podrá exceder tampoco el resultado de aplicar la variación anual del Índice General de Competitividad (IGC).

En la práctica, se aplicará también dicho límite legal a los arrendadores que no sean grandes tenedores, pues el arrendatario no tiene aliciente alguno para alcanzar un pacto más perjudicial para sus intereses que la limitación contemplada por la norma.

Se legisla para la foto, queriendo aparentar que la medida legal no perjudica a los propietarios que no sean grandes tenedores. Nada más lejos de la realidad. Nuevamente asistimos a esta obsesión del legislador por demonizar al gran tenedor de viviendas, como viene haciendo durante los últimos años en materia de vivienda – Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, Anteproyecto de Ley estatal por el Derecho de Vivienda, etc. -.

La norma no solo es perversa, sino que genera confusión al operador jurídico, al establecer un tratamiento jurídico diferenciado en función de la condición del arrendador que es totalmente ficticio y absurdo.

La norma restringe su aplicación a los contratos de arrendamiento sujetos a la LAU 94, dejando fuera al resto de inquilinos de vivienda, como son los arrendatarios de renta antigua o sujetos a Decreto Ley Boyer que, conforme a la dicción literal de la norma, no tendrían derecho a exigir dicha limitación en la actualización de la renta. Parece una exclusión involuntaria del legislador, un descuido, ya que no hay mención alguna en la Exposición de Motivos sobre este extremo.

Tampoco nos parece razonable qué la norma restrinja la aplicación de este límite extraordinario en la actualización de la renta a los contratos cuya anualidad venza durante los meses de abril, mayo y junio de 2022, dejando fuera al resto de contratos, que padecerán idéntico incremento de renta a consecuencia de la inflación, atendiendo pues a un criterio del todo aleatorio e injustificado consistente en la fecha del contrato. A modo ilustrativo, si tengo la suerte de que en su día alquilé una vivienda durante el mes de junio me podré beneficiar de esta medida legal, pero si, por el contrario, resulta que la alquilé en el mes de julio o en el mes de marzo, ya no tengo derecho a esta limitación en la actualización de la renta. No se comprende esta discriminación subjetiva atendiendo al criterio del momento de la fecha del contrato, que parece obedecer a una deficiente técnica legislativa.

Por último, y no por ello menos importante, la norma adolece de un vicio de inconstitucionalidad. La medida legal aprobada constituye una auténtica expropiación temporal del derecho del propietario a cobrar la renta pactada, sin que se reconozca por la norma el derecho a percibir la correspondiente indemnización, tal y como señala el art. 1 de la Ley de Expropiación Forzosa y el art. 33 CE. Sorprende que hace poco más de un año el legislador reconociera expresamente un derecho de compensación económica para los propietarios afectados por la normativa que impone la suspensión de desahucios y otros procesos de recuperación posesoria cuando el ocupante está en situación de vulnerabilidad por razón de la crisis sanitaria (Disposición Adicional Segunda del Real Decreto-ley 37/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes para hacer frente a las situaciones de vulnerabilidad social y económica en el ámbito de la vivienda y en materia de transportes), en cambio en esta nueva normativa también limitativa del constitucional de derecho de propiedad privada no se haga mención alguna a dicho mecanismo compensatorio.

 

 

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