La nueva ley de Vivienda y los administradores de fincas

Por Daniel Loscertales Fuertes. Abogado

La ley por el Derecho a la Vivienda amplió la regulación de la actividad profesional de los administradores de fincas. ¿Quiénes pueden ahora serlo? ¿Qué condiciones deben cumplir?

La Ley por el derecho a la vivienda (Ley 12/2023, de 24 de mayo) amplió, en su disposición adicional Sexta, la regulación de la actividad profesional de los administradores de fincas. 

1. A los efectos de la presente Ley y de las actividades que regula, son administradores de fincas las personas físicas que se dedican de forma habitual y retribuida a prestar servicios de administración y asesoramiento a los titulares de bienes inmuebles y a las comunidades de propietarios de viviendas.
2. Los administradores de fincas, para ejercer su actividad, deben tener la capacitación profesional requerida y deben cumplir las condiciones legales y reglamentarias que les sean
3. Los administradores de fincas, en el desarrollo de su actividad profesional, deben actuar con eficacia, diligencia, responsabilidad e independencia profesionales, con sujeción a la legalidad vigente y a los códigos éticos establecidos en el sector, con especial consideración hacia la protección de los derechos de los consumidores establecidos por las comunidades autónomas y en esta Ley.
4. Para garantizar los derechos de los consumidores, los administradores de fincas deben suscribir un seguro de responsabilidad civil, pudiendo hacerlo directa o colectivamente.

Los abogados que ejercen toda o parte de su actividad como Administradores de Fincas, los cuales no tendrán problemas para continuar en su puesto, salvo que ocupe el mismo como una entidad o empresa de la que forma parte. De ser así, como explicaré a continuación, tendrán que determinar si le interesa continuar como persona “física”, naturalmente con la conformidad de la Comunidad de Propietarios, mediante decisión en Junta. El acuerdo tiene que ser rápido por si de alguna manera hay que actuar en nombre de la Comunidad y evitar problemas de representación.

Parece que el Gobierno se dio cuenta (seguramente por los comentarios y críticas a la misma) que en la reciente reforma de la 10/2022 de Ley de Propiedad Horizontal, en el art. 21.2 se faculta a los Administradores “profesionales” pero sólo para poder reclamar en el juicio monitorio a los morosos

El mero concepto de “profesional”, como se indicaba e los comentarios de la 14ª Edición del Libro sobre Propiedad Horizontal, podía dar lugar a diversas interpretaciones. Conforme la redacción del art. 21, no había problemas legales si cualquier persona o empresa se daba de alta como tal , con independencia de que  tuviera  o no el título de  Administrador de Fincas colegiado, pues ahora no es que se exija expresamente que deba tener este último requisito, pero hay que llegar a esa conclusión a tenor del apartado 2 de lo dispuesto en la Ley del Derecho a la  Vivienda,, pues en otro caso la nueva normativa no tendría ningún sentido.,

Igualmente, según mi criterio, debe tenerse en cuenta lo anterior en relación al art. 13.5 de la LPH, pues este último precepto también hace referencia al administrador “profesional” y hay que tener presente esta Ley de Vivienda, de tal manera que deber ser persona física y Administrador colegiado, dándose de alta en el Colegio de la ciudad que corresponda y donde realiza estas actividades profesionales, pero solo cuando no sea copropietario de la finca correspondiente, pues para designar a un copropietario dichas exigencias no existen.

Dicho todo lo anterior, a la vista de esta nueva normativa de la Ley de Vivienda, la pregunta es ¿Quiénes son los profesionales que reúnen estas condiciones? El problema reside en que no hay unas reglas jurídicas concretas y específicas ni en el Código Civil para el mandato (arts. 1.709 y ss.) ni en otras Leyes materiales, así como tampoco se fijan expresamente en la propia Ley de Propiedad Horizontal.

A la vista de la situación, es obvio que, en estos momentos, las únicas normas existentes son las que regulan los Colegios de Administradores, con una cobertura legal reconocida, sin perjuicio de que otros profesionales se consideren con cualificación y legitimación. De lo que no hay duda es de que el administrador de fincas colegiado cumple hoy todas las condiciones exigidas en la Ley para el ejercicio de estas funciones, pues hace tiempo que el Consejo General de esta profesión exige título académico suficiente.

Es importante, aunque sea una manifestación que no supone doctrina jurisprudencial, pues tiene el concepto Obiter dicta, el contenido de la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Tercera de lo Contencioso-Administrativo, de 8 de noviembre de 2016 en favor de la destitución del cargo de una persona que no tenía “título ni habilitación alguna de administrador de fincas”, pero también es verdad que dicho Tribunal no indica cómo se consigue ese reconocimiento oficial.

Otra cuestión importante es que la Dirección General de los Registros y del Notariado, en Resoluciones de 16 de mayo de 2009 y de 18 de mayo de 2009, rechaza la constitución de sociedades profesionales de administradores de fincas, debido a la falta de la titulación correspondiente, considerando que algunos títulos que expiden determinadas universidades no han obtenido la calificación de “oficiales”.

Hay que señalar también que ya desde la Ley 10/2022, en cuanto a la representación de la comunidad para reclamar a morosos, ratificado por la Ley del Derecho a Vivienda, se refleja claramente que debe ser una persona física, lo que impide que administren fincas las empresas constituidas a este fin, algo que creará problemas y necesitará que el titular o cualquiera de los miembros de la entidad (insisto en que mi postura es que debe ser Colegiado) sea admitido como administrador de la comunidad, con el acuerdo correspondiente de la Junta de Propietarios, que debe ser con la mayor brevedad posible, pues en otro caso a la misma le pueden negar representación.

Y aunque no hay Ley específica al respecto, el Consejo General de administradores tiene un reglamento aprobado por la autoridad competente.

No obstante, considero que se ha vuelto a perder una gran ocasión para dejar claro el tema y así se podría interpretar correctamente el art. 13.6 de la misma LPH, pues la exigencia de este precepto es que tenga “capacitación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones”, pero obvia la determinación de “Colegiado”, como también ocurre con la repetida Ley de Vivienda. Pero insisto, creo que de la misma se desprende que la colegiación es obligada, pues en otro caso estaría fuera de los requisitos que exige el Consejo General de Administradores.

Dicho todo lo anterior, es oportuno señalar la conveniencia, aunque no sea obligación legal, unificar los puestos de Secretario y de Administrador, porque las funciones deben estar coordinadas, ya que la mayor parte de las veces que la Ley exige certificación al Secretario, este tendrá que contar con la colaboración del Administrador para conocer los datos contables, de obras, de deudas, etc., etc.

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