Coronavirus y arrendamientos urbanos de uso distinto a vivienda: mejor un acuerdo

Por Daniel Loscertales Fuertes, abogado

Por fin, ya era hora, pues, no solo este comentarista, sino otros medios habían pedido hace tiempo que era necesario afrontar el tema de los locales. De entrada tengo que decir, aunque luego se explicará más ampliamente, que el Real Decreto-Ley 15/2020 (BOE de 13 de abril 2020) RDL, cuando de refiere a los arrendamientos distintos a la vivienda, no descarta para nada a los despachos profesionales, es decir, que todos los compañeros Abogados, aunque tenga una sociedad de Comunidad de Bienes o incluso Sociedades, pueden aprovechar esta disposición a todos los efectos, aunque seguramente no merezca la pena y lo más conveniente para las dos partes en llegar a un acuerdo, pues en el mismo RD-Ley 15/2020 se hace referencia al art. 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), sin distinguir entre el apartado 1 y 2 de dicho precepto, por lo que se tiene que aplicar a todos los supuestos donde el arrendamiento no sea vivienda.

Si de lo anterior es obligatorio felicitarse, hay que decir igualmente que el Preámbulo de estos Reales Decretos Leyes son un auténtico galimatías (en este caso 14 páginas) que, en vez de ayudar, lo hace todo más complicado para la interpretación de la nueva disposición. Obviamente, como es lógico, se trata aclarar la necesidad de la norma, pero la sensación es que toda esa extensión es para justificar lo que muchas veces no es posible. En fin, es un criterio personal, que puede no ser compartido, pero en todo caso lo que este trabajo tiene la pretensión que aclarar, de la forma más sencilla posible, son los nuevos derechos y obligaciones en los arrendamientos de “uso distinto a la vivienda”, a tenor del art. 3 de la LAU vigente.

DISPOSICIÓN ESENCIAL

Este precepto es el esencial a todos los efectos, como ya se indica en las Disposiciones del repetido RDLEY 15/2020, que voy a analizar a continuación, que naturalmente habría que matizar y analizar en cada caso concreto, pero las reglas generales son las siguientes:

El Capítulo I se titula “Medidas para reducir los costes de pymes y autónomos”, con 5 artículos, que a continuación se indican y comentan de forma somera, pero suficiente en lo más importante, por lo menos según mi criterio, sin perjuicio de distintas consideraciones de otros juristas.

Artículo 1.

Afecta a todos los arrendamientos, cuyo arrendador sea una empresa o entidad pública de vivienda o que el arrendador privado tenga más de 10 inmuebles urbanos o con una superficie total superior a 1500 metros (exceptuando garajes y Trasteros), que afecta a muchos centros comerciales, hoteles, almacenes, industrias, etc., etc.

Y se pueden beneficiar todos los particulares, persona física o jurídica, que hayan tenido que cerrar para cumplir con las normas del “Corona-Virus, hasta que este estado de alarma termine, pero la moratoria para no pagar la renta tiene un plazo máximo de 4 meses, aunque el local siguiera cerrado por orden gubernativa, se supone porque ya no existiera la “epidemia”. El importe no abonado, tendrá que ser satisfecho en el plazo máximo de 2 años, contando a partir del periodo antes mencionado. Pues bien, desde luego, si esta situación sigue y el local no puede abrir, es obvio que habrá que ampliar los plazos citados, que sería lo lógico y coherente.

La pegunta que yo mismo me hago es ¿Qué pasa con las grandes superficies alquiladas, con superficie mayor de 1500, pero que han tenido de cerrar una parte, quedando por ejemplo su actividad en solo 800 metros o en locales donde se han cerrado, todo o parte, y se trabaja por vía informática?. Desde mi punto de vista el arrendatario tiene derecho a todos los beneficios (¿)que se indica en el párrafo anterior, justificando la situación.

Todo ello, naturalmente siempre que las partes, arrendador y arrendatario, no lleguen a otro tipo de acuerdo, que siempre es lo aconsejable y más a la vista del contenido de este RDLEY.

Artículo. 2.  Arrendamientos inferiores a 1500 m2

Se trata de arrendamientos que no se dan circunstancia del apartado anterior, que son la mayoría, pero aquí no hay mora ni descuento, el precepto se limita a indicar que se puede llegar a un acuerdo en el plazo de un mes a partir de la vigencia y de este Real Decreto Ley, pero no facilita ayuda de ningún tipo si el convenio no se produce.

También se puede acordar que se pueda retirar parte de la Fianza para el pago del alquiler, pero con la obligación del arrendatario de reponer la misma en un año, o en menor plazo si la duración del alquiler es inferior  Es curioso este precepto, porque la reposición total de la fianza por el arrendatario, al arrendador no le importa en absoluto si cobra la renta,  porque el resultado final es que cuando acabe el contrato al primero se le devolverá menos cantidad. El legislador tampoco ha tenido en cuenta que algunas Comunidades Autónomas no exigen fianza de ningún tipo, por lo cual este precepto carece de sentido en dichos territorios.

Pero, en todo caso, con acuerdo o sin acuerdo, en el supuesto de que el arrendador no perciba la renta, sin ningún tipo de impedimento, puede acudir al desahucio por falta de pago, aunque el trámite es largo y sin seguridad de cobrar si el arrendatario carece de bienes.

Art. 3. Arrendatarios autónomos y Pymes.

Este precepto se remite en principio a los derechos y obligaciones de los preceptos anteriores, que doy por repetidos, pero añadiendo por mi parte que es una lástima y una falta de consideración por parte del Gobierno que esos pequeños comercios, tiendas de cualquier tipo, talleres, etc. etc., se les equipare a las grandes superficies y que tengan el mismo o peor tratamiento, sin una subvención estatal o, cuando menos, un descuento en la declaración fiscal de finales de año, precisamente porque han estado cerrados obligatoriamente y luego, sin duda, tendrán muchos menos clientes, por lo que el cierre definitivo es muy probable.

Luego marca unas determinadas condiciones de los preceptos que se refieren a estas personas o entidades y ya en el punto 2 se indica que se pueden acoger a los beneficios de los arts. 1 y 2. Los requisitos son los siguientes:

1. No debe superar los límites establecidos en el art. 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2020-
2. Que la actividad haya quedado suspendido como consecuencia del RDLEY 463/2020 o por órdenes dictadas por la autoridad competente.
3. Si la actividad no ha sido suspendida, acreditar que la facturación se ha reducido, en relación al año anterior, al menos en un 75%.

Art.4. Acreditación de los requisitos por el arrendatario.

Se refiere a los arrendamientos contemplados en el anterior artículo, indicando la forma de acreditar dichos requisitos antes mencionados; y también, caso de suspensión, mediante certificado de la Agencia Estatal de Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma donde fue dada la orden de cierre, aunque no establece plazo, por lo que hay que entender que mientras tanto la obligación de pago sigue vigente.

Art. 5. Consecuencias de la aplicación indebida del aplazamiento temporal y extraordinario del pago de la renta.

Aquí se “castiga” a los arrendatarios que se hayan beneficiado del aplazamiento temporal y extraordinario sin reunir los requisitos del art. 3 del RDL, por los daños y perjuicios que hayan ocasionado y todos los gastos que ello lleva consigo.

Está muy bien, pero resulta curioso que se solo se haga referencia a dicho precepto (autónomos y pymes) y no a los supuestos de los art. 1 y 2. Creo que es un fallo tremendo.

CONCLUSION.

Como ya se ha dicho antes en los comentarios del art. 1 (y ahora reitero por su importancia), es de lamentar que el Estado, sin perjuicio de que, en algunos casos, la declaración fiscal sea inferior, no ofrezca ayudas directas en estos momentos difíciles para muchas Empresas, sean personas físicas o jurídicas, lo que creará verdaderas dificultades para hacer frente al pago de la renta, reiterando que obligará en muchos casos al arrendador a acudir al desahucio por falta de pago.

En fin, es lo que puedo decir sobre el tan repetido RDLey 15/2020, reiterando mi critica a que no haya ayudas oficiales para que el arrendatario pueda seguir con el negocio, pequeño o grande, con el fin de que pueda seguir pagando la renta, cuando los ingresos han bajado considerablemente, como, sin duda, ocurrirá cuando en plena crisis económica los clientes sean un número bastante inferior a lo normal. Estamos jugando con “fuego”, con la vida económica de muchas familias, que su único defecto ha sido abrir un comercio de cualquier tipo. Y si el local es un bar, restaurante o similares, aunque todo volviera a funcionar bien, que no creo sea el caso, tengan que suprimir mesas y no permitir consumir en la barra por la obligada distancia entre unos y otros, por lo que la “ruina” está asegurada, con el complemento de que eso llevará consigo el despido de  muchos trabajadores, que pasarán al paro. El fututo cercano es realmente nefasto para múltiples negocios, tanto para el arrendador que no podrá alquilar, por falta de solicitudes y siempre por un precio inferior al anterior, así como los actuales arrendatarios. Por todo ello, recomiendo a las dos partes que traten de llegar a un acuerdo con el arrendatario, conforme previene este RDLEY o en la forma que las dos partes consideren oportuno, pues en otro caso la situación de ambas partes es realmente difícil.

Finalmente indicar que aquí, a pesar de lo que digan algunos otros comentaristas, no cabe aplicar la cláusula “rebus sic stantibus”, pues la misma solo es posible que se tenga en cuenta, conforme jurisprudencia consolidada del Tribunal Supremo, cuando el tema no está previsto en la Ley y entonces hay que buscar otro precepto legal que se pueda aplicar a la nueva realidad material, pero en este caso resulta que la misma ya ha sido tratada específicamente por el Real Decreto Ley 15/2020, precisamente para tratar el problema y regular la nueva realidad social, material y jurídica., es decir, que ya hay norma jurídica concreta que aplicar. Otra cosa es que guste o no, más bien lo último.