Arrendamientos, vulnerabilidad y ocupación

Por Daniel Loscertales Fuertes, abogado. 

El RDLEY 1/2025 fue aprobado en el Congreso el día 12 de febrero, con el apoyo de otros partidos políticos, siendo ya la normativa vigente que hay que tener en cuenta.

A mi modo de ver los cambios no son muy significativos, porque se sigue legislando en base a las necesidades del arrendatario, pero olvidando en mucho casos al arrendador, partiendo de la base que este último es una persona con buena economía, pero olvidando que eso no es en real en la mayoría de los casos,, más bien al contrario, ya que la renta les sirve de complemento para los gastos normales o incluso pagar la hipoteca, pues muchas personas consideraron oportuno invertir, incluso con sacrificio, en una casa para el futuro propio o de sus hijos, algo que ahora ocurre mucho menos precisamente por los problemas que puede dar el alquiler.

Se dirá que este RDLEY 1/2025 fija la normativa para compensar al arrendador por el Estado y Comunidades Autónomas cuando no cobra la renta ni puede desahuciar al inquilino que está en situación de vulnerabilidad. Dicho así parece que todo es correcto, pero esas gestiones judiciales y administrativas duran varios meses y mientras tanto la propiedad se puede encontrar en una situación social y económica compleja.

Ello ha llevado consigo a que, cada día más, se pida al arrendatario un aval de tercero que aporte seguridad económica, incluso bancario, lo que a la postre lleva consigo el aumento del precio del alquiler. ¿Solución para que este importante tema? No es sencillo, pero pasa, sin duda, porque el estado haga Viviendas de Protección Oficial, como antes existían. O bien que la Comunidad Autónoma o el propio ayuntamiento (como ya lo ha hecho alguno) alquilen viviendas como arrendatarios, pero con el permiso del arrendador para subarrendar y esto lo hace a un precio más barato, como ayuda social. Y si no recibe el importe correspondiente, tomará las medidas que considere oportunas, en muchos casos perdonar todo o parte al subarrendatario que esté en situación de lo que ahora todos llamamos “vulnerabilidad”.

Por último dejar claro, como he indicado en ocasiones anteriores, que si bien el at. 47 de la Constitución determina el “derecho de todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada”, ello va dirigido al Estado en su amplia organización territorial, pero también el art. 33 reconoce el “derecho a la propiedad privada”, sin que, desde mi punto de vista, a estos efectos de los arrendamientos no se pueda aplicar el apartado 2 del mismo sobre “función social”,

Como antes se ha dicho, si de verdad se quiere dar solución a la triste y mala situación actual, no hay otra solución que el Estado (en su amplia acepción) tome las medidas oportunas para solventar el problema construyendo casas o subvencionando directamente al constructor que haga viviendas para arrendamiento, pero lo que no es correcto, técnica y moralmente, es seguir como hasta la fecha y sin seguridad alguna (el RDLEY objeto de estos comentarios, solo tiene vigencia hasta el 31 diciembre 2025), sin que se sepa que pasará al año que viene,  lo que lleva consigo que cada día haya menos viviendas para alquilar y que el precio sea elevado.

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Dicho todo lo anterior, que se puede estar o no de acuerdo, a continuación haga un resumen de la normativa actual, el mencionado RDLEY 1/2025.

Art- 72 que modifica el RDLEY 1/2020.

Art. 1, apartado 1. Suspensión procedimiento de desahucio por falta de pago de la renta y lanzamiento por expiración del término para hogares vulnerables sin alternativa habitacional hasta el 31 diciembre 2025.

Para ello el arrendatario deberá solicitar esa suspensión, de la vista (que no se haya celebrado) o del lanzamiento por expiración del término.  La tramitación es algo complicada y, desde luego, no rápida, con lo cual el arrendador pasará meses sin cobrar al tener que acudir, acreditando la situación, a los servicios de la Comunidad autónoma correspondiente. Esta normativa, como la anterior, siempre está hecha pensando que los propietarios tienen fondos propios, olvidando que, en muchos casos, han comprado la casa como una inversión actual o futuro y que están pagando una hipoteca, que obviamente no admite demoras.

Art. 1 bis. Suspensión hasta el 31 diciembre 2025 del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para personas económicamente vulnerables sin alternativa habitacional en los supuestos de los apartados 2º, 4º y 7º del art. 250 de la Ley de Enjuiciamiento civil.

En el apartado 2) se indica que para poder suspender el lanzamiento las viviendas deben pertenecer a personas jurídicas o personas físicas titulares de más de diez viviendas y que las personas que la habiten sin título se encuentren en situación de vulnerabilidad económica.

En el apartado 4 se exige al Letrado de la Administración de Justicia que debe trasladar inéditamente a los servicios sociales toda la documentación, para que informen en el plazo máximo de 15 días.

En el apartado 7 se establece que en ningún caso procederá la suspensión a que se refiere el mismo art…150 ,en los  siguientes supuestos::

1. Cuando en el piso ocupado tenga la residencia habitual o segunda residencia el propietario.
2. Cuando el piso esté cedido a terceros por cualquier título válido a una persona física que tenga en el mismo la residencia habitual.

Modificación Ley Derecho a Vivienda.

Ar. 73. Aplicación Disposición Transitoria Tercera dela Ley 12/202, por el derecho de la vivienda-

La referencia al 31 diciembre 2024, como fecha de caducidad, se entenderá fecha 31 diciembre 2025.

Artículo 74. Modificación RDLEY 37/2020

Apartado 2. Para los arrendadores perjudicados la compensación económica consistirá en el valor medio del entorno que se encuentre el inmueble. Apartado 3. La solicitud deberá presentarse hasta el 31 de enero 2026.

Apartado 3. Si se acredita la concurrencia de los perjuicios, la compensación consistirá en el valor medio que correspondería a un alquiler de vivienda en el entorno donde se encuentre el inmueble.

Apartado 6. La solicitud pata esta compensación deberá presentarse hasta el 31 enero 2016.

Art. 75.  Modificaciones Real Decreto 401/2021.

Se modifican las medidas necesarias para las Comunidades Autónomas pueden utilizar los recursos del Plan Estatal de Vvienda 2018/2021 para hacer frente a los compensaciones que procedan y, asimismo,

Y en el apartado 3 del mismo se fija el procedimiento para la presentación, tramitación y resolución de solicitudes por los arrendadores o propietarios de las viviendas afectadas.

Art. 76   Aprobación de una línea de avales por cuenta del Estado para la cobertura de pago en el alquiler de vivienda.

Se mencionan unas fórmulas y requisitos que determinará el Ministerio de la vivienda.