Arrendamientos urbanos: diferencias entre vivienda y uso distinto

Por Virginia Arce Aguilar, abogada del Colegio de la Abogacía de Madrid. 

En la actualidad existen diferentes contratos sometidos a distintas normas, que aún estando derogadas a día de hoy, siguen siendo de aplicación para aquellos contratos que se suscribieron en el momento en el que esas normas estaban vigentes.

Pero si hay algo común a todas las normas sobre arrendamientos urbanos, es que el legislador siempre ha diferenciado los contratos de arrendamiento de vivienda de los contratos de arrendamiento de uso distinto del de vivienda, otorgando siempre una mayor protección a los contratos de arrendamiento de vivienda  con respecto a los segundos.

De esta forma hemos de prestar siempre una especial atención a la fecha del contrato, así como al objeto del mismo ya que va a determinar la aplicación de una norma concreta.

Podemos por tanto, hacer la siguiente distinción dependiendo del objeto y de la norma aplicable:

CONTRATOS DE VIVIENDA. Se suscriben para satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, y dependiendo de la fecha del contrato tendrá un régimen normativo diferente, si bien todos ellos tienen algo común, la protección del contrato durante un periodo de tiempo por encima de la voluntad de las partes, si bien esta periodo de protección (prorroga obligatoria), será mayor o menor dependiendo de la fecha del contrato encontrándonos contratos que van desde una prórroga forzosa (anteriores a la LAU de 1994) hasta contratos actuales donde la prórroga tiene una duración de 5 o 7 años dependiendo de si el arrendador es persona física o persona jurídica.

Podemos encontrar el siguiente cuadro temporal

Antes de 1995 tenemos dos grandes bloques

• contratos celebrados antes de 9 de mayo de 1985 (LAU 1964)
• contratos celebrados después de 9 de mayo de 1985 y antes de 1/1/1995

Desde 1995  ha habido seis modificaciones de la LAU:

• Ley 4/2013 de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de viviendas (vigente desde el 06 de junio de 2013 al 31 de mayo de 2015).
• Ley 2/2015, de Desindexación de la Economía Española (vigente desde el 1 de abril de 2015 al 18 de diciembre de 2018).
• D.L. 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (vigente del 19 de diciembre de 2018 al 23 de enero de 2019).
• Resolución de 22 de enero de 2019, del Congreso de los Diputados, por la que se ordena la publicación del Acuerdo de derogación del R.D.L. 21/2018 (vigente desde el 24 de enero de 2019 al 5 de marzo de 2019). Lo que generó que desde el 23 de enero de 2019 hasta el 5 de marzo de 2019 se volviera a aplicar el régimen normativo instaurado con la reforma del 2015
• D.L. 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (vigente desde el 6 de marzo de 2019).
• Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.(vigente desde el 26 de mayo de 2023)

En la actualidad los contratos de vivienda se encuentran regulados en el título segundo de la LAU, y cualquier pacto que se lleve a cabo en contra de los dispuesto en dicho título y en perjuicio del arrendatario se entenderá nulo y se tendrá por no puesto. Además, la Ley de vivienda (Ley 12/23) ha modificado dos de las cuestiones esenciales de los contratos, la duración y régimen de prórrogas y la renta.

Los contratos de vivienda se han visto afectados por tres conceptos introducidos por esta ley de vivienda: El arrendador Gran tenedor, la Zona tensionada y el arrendatario vulnerable. La confluencia de uno o varios de estos conceptos supone un cambio en las condiciones de plazo y renta, con respecto a otros contratos de arrendamientos en los que no confluye ninguna de estas cuestiones. De este modo vemos como la renta de un contrato de arrendamiento de vivienda que se sitúe en una zona tensionada y cuyo arrendador no sea gran tenedor, va a estar limitada por el tope de la última renta (actualizada) de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, no pudiéndose  incluir repercusiones de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior y si no hubiera habido un contrato en los últimos cinco años será de aplicación el límite del índice de precios de referencia. En el caso de que además de estar en zona tensionada el arrendador fuera gran tenedor, la renta no podrá exceder de la menor de las siguientes: Del límite del índice de precios de referencia o de la de la última renta vigente en los últimos cinco años.

En cuanto a la duración actual de los contratos de vivienda, además de la prórroga legal de los cinco o siete primeros años, a los que nos hemos referido anteriormente, se puede dar una segunda prorroga ordinaria de una duración de 3 años en el caso de que no se lleve a cabo la resolución del contrato con los preavisos necesarios pasados los 5 o 7 primeros años, pero la ley de vivienda ha incluido, al igual que en la renta, determinadas modificaciones en cuanto a unas nuevas prórrogas extraordinarias que no van a depender de la voluntad del arrendador, La ley establece una nueva prórroga de 1 año irrenunciable para el arrendador cuando estamos ante un arrendatario vulnerable y un arrendador gran tenedor, que se añadirá al contrato en el momento de la finalización de la prórroga de 5 ó 7 años (art 9), o al final de la prórroga del art 10 de 3 años más. De igual modo, cuando la vivienda se encuentra en una zona de mercado residencial tensionado, será de aplicación una prórroga de 3 años mas irrenunciable para el arrendador cuando se agote le periodo inicial de los 5 o 7 primeros años del contrato.

CONTRATOS DE USO DISTINTO DEL DE VIVIENDA: Serán todos aquellos contratos cuyo objeto no sea el de satisfacer la necesidad permanente de vivienda, se encuentran regulados en el título tercero de la LAU y se prioriza la voluntad de las partes siendo la aplicación de este título supletoria a lo pactado  en el contrato y subsidiariamente el código civil. En este bloque no solamente van a entrar los contratos de locales, sino también los contratos de una vivienda que se hacen con un objeto temporal, es decir, no se hacen para satisfacer la necesidad permanente de vivienda, si bien, para que un contrato se entienda como contrato de temporada se debería fijar de forma clara, el tiempo de duración, la causa que genera la temporalidad de dicho contrato y cuál es el lugar de residencia habitual del arrendatario. Además si para la gestión de estos contratos se usan plataformas en línea para el alquiler, se deberá registrar el contrato en el Registro Único de Arrendamientos.

Tal y como hemos dicho, el derecho común no regula de forma especial estos contratos de temporada y los engloba dentro de los de uso distinto del de vivienda, pero en la Generalitat Catalana la Ley 18/2007 de derecho a la vivienda, modificada por ley 11/2025 ha añadido el art 66 bis sobre arrendamiento de temporada y habitación, determinando que el contra de temporada se dividirá en dos grandes bloques, un primer bloque en el que la causa de la temporalidad viene definida por un uso recreativo o vacacional y un segundo bloque en los que la causa de la temporalidad venga determinada por razón de estudios, profesional, asistencia médica, espera de entrega de vivienda u otros usos análogos. Se debe acreditar documentalmente  la causa y depositar dicho documento  junto a la fianza y a estos contratos del segundo bloque le serán limitadas las prórrogas de tal forma que podría llegar a entenderse que se trata de un contrato de vivienda y no de temporada y le serna de aplicación la normas de vivienda relativas a renta y actualización, fianza, garantías y gastos generales y servicios individuales.

En cuanto al contrato de habitación la ley catalana establece que la suma de las rentas de las habitaciones no puede superar la suma de la renta establecida como renta máxima de referencia.

Desde un punto de vista Procesal, hemos de tener en cuenta las principales modificaciones que nos encontramos en los procedimientos judiciales introducidas por la L. O. 1/2025 y por la Ley 12/2023.

Mas allá de la causa de pedir, existen en la actualidad dos requisitos previos que son imprescindibles acreditar desde un punto de vista de procedibilidad, estos son: la acreditación de si el actor es o no gran tenedor y el haber intentado un MASC conforme a la L.O. 1/2025.

Solo en procesos en los que se vea afectado un contrato de vivienda habitual tendremos la obligación de manifestar y acreditar en su caso si el actor es o no gran tenedor, entendiendo que es gran tenedor la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros, y teniendo en cuenta que en entornos de mercado residencial tensionado, será considerado gran tenedor el propietario de cinco o más inmuebles urbanos. para ello aportaremos una  certificación del registro de la propiedad sobre la situación de gran tenedor del arrendador. La falta de acreditación de este requisito es causa de inadmisión de la demanda.

En cuanto al MASC, los procesos arrendaticios están obligados a cumplir este requisito de procedibilidad, si bien existe un recurso de inconstitucionalidad que ha sido admitido a trámite por el TC aun no tenemos una resolución judicial al respecto, por ello de forma previa a entrar en el desarrollo de la demanda deberemos hacer una descripción del proceso de negociación previo llevado a cabo o la imposibilidad del mismo, conforme a lo establecido en el ordinal 4.º del artículo 264, y se manifestarán, en su caso, los documentos que justifiquen que se ha acudido a un medio adecuado de solución de controversias. Es importante tener en cuenta que el contenido del MASC es confidencial, salvo la información relativa a si las partes acudieron o no al intento de negociación previa y el objeto de la controversia que deberá definirse con mucha concreción en el MASC. Los MASC reconocidos por la  LO 1/2025 son la mediación, la conciliación, la opinión neutral de una persona experta independiente, la oferta vinculante confidencial y cualquier otro tipo de actividad negociadora.

Teniendo en cuenta que el mayor porcentaje de procesos en materia de arrendamiento lo copan los desahucios por falta de pago o por expiración de plazo, el MASC que parece más sencillo y que más se está usando es la oferta vinculante confidencial, si bien nada impide utilizar cualquiera de los otros medios.

Una vez que se presenta la demanda la otra cuestión que nos afecta en la tramitación del procedimiento es la posible suspensión de los desahucios por vulnerabilidad del demandado. En este momento la suspensión extraordinaria del RD 11/2020 no se ha prorrogado, si bien la suspensión ordinaria del art 441.5 de la LEC sigue siendo de plena aplicación para los procedimientos cuyo objeto sea la reclamaciones de renta, el desahucio por  falta de pago, el desahucio por expiración de plazo, los precarios, los procesos sobre la tutela sumaria de la posesión, y los procesos sobre la tutela de derechos reales. Esta suspensión de ordinaria se lleva a cabo cuando se decreta mediante Auto que la vulnerabilidad del arrendatario supone la suspensión del proceso  hasta que se lleven a cabo las medidas necesarias para solventar una solución habitacional o durante un plazo máximo de suspensión de dos meses si el demandante es una persona física o de cuatro meses si se trata de una persona jurídica.

En la tramitación de esta posible suspensión ordinaria, la administración pública dictará un informe en el que determine la posible vulnerabilidad social o económica del demandado, dándose traslado del mismo al actor para que pueda hacer alegaciones en el plazo de 5 días, una vez hechas las alegaciones o cuando haya transcurrido el plazo el Juez dictará un Auto por el que decidirá sobre la posible suspensión.