“La validez de un acuerdo comunitario por el que se prohíbe el uso de la piscina a los propietarios de plazas de garaje”

Por Antonio Navarro Selfa, decano emérito del Colegio de Abogados de Cartagena y profesor del master de acceso a la abogacía y de la EPJ Cartagena en materia de derecho de la propiedad, arrendamientos urbanos y propiedad horizontal.

Esta semana ha sido noticia en todos los medios de comunicación la Sentencia del Tribunal Supremo 292/2019 de 23 de mayo referenciada “ut supra”. Dicho revuelo mediático cabe entenderlo por el hecho de la cantidad de urbanizaciones sobre todo en costa, pero no con carácter exclusivo, en las que existen piscinas u otras zonas de recreo que son igualmente utilizadas por quien tiene una vivienda como por quien tan solo tiene una plaza de garaje.

Este tema en el ámbito de las Comunidades de Propietarios ha venido desde siempre generando disputas y problemas de mayor o menor o gravedad. Si bien es cierto que las Audiencias Provinciales venían teniendo criterios distintos en esta materia, también lo es que no es una novedad que el Tribunal Supremo se pronuncie al respecto porque ya lo hizo con rotundidad en la Sentencia 67/2006, de 2 de febrero, empleando en esencia los mismos razonamientos que en el caso que nos ocupa.

Como antecedentes a los comentarios de la STS 292/2019 de 23 de mayo fijaremos el contexto en que se produce la misma. Un propietario al que la Sentencia nomina, D. Arturo, representado por la procuradora XXXXXX y dirigido por el letrado XXXXXX, interpuso demanda de juicio ordinario, en ejercicio de impugnación de acuerdos de junta de propietarios al amparo del artículo 18 de la LPH, que correspondió al Juzgado de Primera Instancia núm. 24 de Palma de Mallorca, incoándose juicio ordinario 634/2017; demanda que fue interpuesta contra la Comunidad de Propietarios nominada por la Sentencia como Edificio XY de Santa Ponsa (Calviá) en la que terminó con el siguiente Suplico al juzgado: Se dictara sentencia, por la que estimando íntegramente la demanda, se declare: “Con carácter principal.- Se declare la nulidad del acuerdo tomado en la junta de propietarios de la comunidad demandada de fecha 20/06/2017, apartado 8, consistente en la “prohibición del uso de la piscina (zona deportiva) por los propietarios de garajes que, a su vez, no dispongan de una vivienda en el complejo”, al vulnerar lo dispuesto en el art. 18.1, apartados, apartados a) y c) de la LPH, dejándolo sin efecto alguno, con expresa imposición de costas procesales a la parte demandada.

Estimada que fue la demanda por el antedicho Juzgado, fue interpuesto Recurso de Apelación ante la Sección 4 de la Audiencia Provincial de Baleares que confirmo íntegramente dicha Resolución. Finalmente se interpuso por la demandada Recurso de Casación ante la Sala I del Tribunal Supremo que dictó la Resolución definitiva que ahora trataremos de analizar

En primer lugar y a fin de que no quede ningún género de dudas al respecto reiteramos que la   acción ejercitada con carácter principal en la demanda presentada ante el Juzgado de Primera Instancia estaba plasmada en los siguientes términos : “ Se declare la nulidad del acuerdo tomado en la junta de propietarios de la comunidad demandada de fecha 20/06/2017, apartado 8, consistente en la “prohibición del uso de la piscina (zona deportiva) por los propietarios de garajes que, a su vez, no dispongan de una vivienda en el complejo”, al vulnerar lo dispuesto en el art. 18.1, apartados a) y c) de la LPH, dejándolo sin efecto alguno, con expresa imposición de costas procesales a la parte demandada.

La segunda Instancia que como hemos indicado “ut supra”, también fue estimatoria contemplaba que por no existir un criterio Jurisprudencial unánime en relación con la cuestión controvertida, se procedía a examinar las distintas sentencias de Audiencias Provinciales que han examinado el problema, así como la jurisprudencia de esta Sala y especialmente lo resuelto por el TSJ de Cataluña en fecha 20 de julio de 2015, indicando en el fundamento de derecho cuarto lo siguiente:

El argumento más importante a mi juicio es el que recoge de la  STSJ. de Cataluña (Sala de lo Civil y Penal) de 20 de julio de 2.015, “que indica que cuando no existe restricción recogida en el título, los propietarios que conforman la comunidad “pueden utilizar todos los elementos comunes de la finca incluidas las zonas ajardinadas y la piscina pues, contrariamente a lo que considera la parte recurrente es la restricción la que debe hallarse recogida en el título, sin que, consecuentemente, una limitación de las facultades dominicales pueda presumirse o interpretarse, como se pretende, de manera extensiva”.

Cabe conectar dicho argumento con la Doctrina del TS referente a las limitaciones de uso en la propiedad en materia de propiedad horizontal que expondremos al final del presente artículo y que el Tribunal Supremo parece romper en esta resolución aunque en realidad entendemos no es así.

En cuanto a la “Decisión de la sala”:  Son varios los argumentos que utiliza para casar la Sentencia de la Audiencia Provincial.

En primer lugar a firma que: “Debe declararse que una piscina, por su propia naturaleza está al servicio de los propietarios que tengan en el edificio su residencia, y ello lo hace  en base y de acuerdo  con el art. 394 del C. Civil por el que cada  partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino, lo que debe complementarse conforme al art. 396 del C. Civil, cuando determina que los diferentes pisos y locales de un edificio llevarán inherente un derecho de copropiedad sobre los demás elementos del edificio necesarios para su adecuado uso y disfrute.” Es decir que está excluyendo por la naturaleza del servicio común concreto de piscina y barbacoa a todos los propietarios que no sean titulares de una residencia.

Por ello en la Resolución puntualiza tres cuestiones a mi juicio determinantes en la solución al caso :

1º Los titulares de los garajes son propietarios de los mismos, pero no por ello son residentes sino usuarios de una plaza de estacionamiento.

2º La piscina en cuanto elemento común no tiene como destino natural servir de disfrute a los titulares de los aparcamientos, los cuales los adquieren para estacionar un vehículo y no por las particularidades recreacionales de la edificación.

3º El uso de la piscina es extraño, por ello, a la propia naturaleza y finalidad de la adquisición de un garaje.

En este sentido y a continuación el TS nos recuerda que ya anteriormente se ha pronunciado sobre esta cuestión y lo ha hecho en la siguiente forma :

Sentencia 67/2006, de 2 de febrero:

«Si a lo dicho se une que el uso de una piscina comunitaria siempre ha de entenderse, por pura lógica, como para el uso y disfrute de los titulares de las viviendas de la comunidad; y que desde luego el dueño de una plaza de garaje, que no es titular de una vivienda, nunca puede utilizar un elemento común de la comunidad que nada tiene que ver ni sirve para una mejor utilización de una plaza de garaje. Con ello, se comprende lo dicho anteriormente.

»Y así se puede poner como ejemplo lo que se desprende de la sentencia de esta Sala de 4 de octubre de 1994 , cuando dice que el portal como elemento común de la comunidad, no puede ni debe ser usado por los titulares de una plaza de garaje para acceder al mismo, cuando existe una entrada ad hoc para ello. Lo cual es perfectamente transferible al caso presente».

Por tanto y en esencia viene a repetir la misma argumentación que en la antedicha Sentencia 67/2006 :

1º Que propietarios de plaza de garaje no lo son de residencias.

2º Que el uso de una  plaza de garaje lo es para estacionar un vehículo y por tanto no para utilizar los servicios recreacionales de la comunidad que por destino natural para servir a los propietarios de una residencia, como son en el presente caso la piscina y la barbacoa.

En último lugar nos indica por qué jurídicamente la decisión comunitaria es a todas luces correcta indicando  : En función de lo expuesto procede estimar los motivos denegando la nulidad del acuerdo pues conforme con el art. 6 de la LPH la comunidad estaba facultada para prohibir expresamente el uso de la piscina por los titulares de los garajes que no fuesen titulares de viviendas, dado que no constaba autorización para ello en los estatutos ni en el título constitutivo, por lo que el acuerdo impugnado no constituía una restricción de los derechos de los titulares de los garajes sino que el acuerdo era una mera constatación o reproducción de lo que ya podía deducirse de los actos constitutivos de la comunidad de propietarios, por lo que adoptado el acuerdo por mayoría conforme al art. 17.7 de la LPH debe desestimarse su impugnación, en cuanto el acuerdo priva legítimamente a los titulares de los garajes del uso de la piscina. Es decir en este caso no entiende sino más al bien al contrario que la prohibición de uso de un elemento no debe de venir recogida expresamente en los Estatutos sino más bien al contrario, de no existir expresamente la autorización de uso esta puede prohibirse, y ello es así en base un argumentos fundamental ya expuesto dentro del contenido de la Sentencia 67/2006 de dos de febrero referida “ut supra”

La Sentencia concluye como no podía ser de otra manera con la siguiente expresión literal : “En conclusión, procede declarar que los titulares de los garajes que no lo sean de viviendas, no pueden hacer uso de la piscina y barbacoa (zona deportiva), si bien quedarán exonerados de los gastos que esas zonas generen.”

Debo concluir este artículo refiriéndome a la Doctrina del Tribunal Supremo sobre las cláusulas estatutarias de prohibiciones o limitaciones de uso de la propiedad, cuanto no de acuerdos comunitarios, que esta Sentencia parece quebrar así nos indica el TS que las limitaciones en el uso de la propiedad en materia de propiedad horizontal: A)Han de constar en los propios estatutos de la comunidad. No se deben fijar en los reglamentos de régimen interior ya que no es este el objeto de estos últimos. b) La prohibición debe constar de forma expresa, debe ser clara y concisa (SSTS, Sala de lo Civil, nº728/2011, de 24 de octubre; nº145/2013, de 4 de marzo; y nº419/2013, 25 de junio). Interpreto basándome en sus razonamientos que la Sentencia no entra en contradicción con su propia doctrina porque considera que los elementos comunes de disfrute, piscina y barbacoa en este caso, lo son por naturaleza exclusivamente para residentes , por lo que no cabe ni siquiera plantearse  que puedan utilizarse por los propietarios de las plazas de garaje, salvo, al contrario que la norma general , autorización estatutaria expresa o acuerdo comunitario adoptado en debida forma en tal sentido.