18 enero 2016
Concurso de acreedores y arrendamientos urbanos, incremento de la renta por adjudicación a tercero
Por Daniel Loscertales Fuertes, abogado
En esta misma publicación, el día 17 noviembre 2015, mi amigo y compañero Alejandro Fuentes-Lojo Rius, que continúa con el crédito y prestigio de su padre, con el que también he tenido el honor de mantener una muy buena relación, hace una espléndida exposición del tema del Concurso de Acreedores, dedicando parte del mismo al mantenimiento de los contratos de arrendamiento.
Pues bien, coincido con dicho autor en casi todos los aspectos, pero no puedo dejar de hacer constar mi total discrepancia sobre la situación que se encuentra un contrato de arrendamiento cuando el negocio instalado en un local se pasa o adjudica a un tercero, como consecuencia del propio concurso de acreedores. El criterio de Fuentes Lojo es que hubiera sido necesaria también una clarificación del art. 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/94, que es la que rige en la actualidad, a los efectos de que dicha cesión a terceros no tuviera las consecuencias previstas en dicho precepto, especialmente en cuanto al incremento de la renta en contra del nuevo ocupante. Lo cierto es que estamos ante una hecho de los que la Ley Concursal considera de “tracto sucesivo”, conforme el art. 62.1 in fine, pero sin que se haya llevado a cabo ninguna “reforma” en la misma y tampoco en la LAU a estos efectos de coordinación, que si se pudo hacer (de haber querido) con la Ley 4/2013. En definitiva, según mi criterio, la citada Ley de Arrendamientos Urbanos, en su redacción actual, se debe aplicar de forma plena en el concurso de acreedores. De tal manera sostengo con firmeza la postura de que el contrato de arrendamiento del local mantiene todas sus características legales y pactadas. Entre ellas y como derecho fundamental, la posibilidad del desahucio por falta de pago, aunque esto es algo que nadie discute..
CESIÓN POR CONCURSO DE ACREEDORES
En consecuencia, tengo que discrepar de forma plena, a la vez que respetuosa, con el autor, cuando mantiene que no habrá derecho a que el arrendador incremente la renta el 20% por la “cesión” que establece el citado art. 32 de la LAU, pues el cambio de arrendatario es consecuencia de las adjudicaciones y reparto que se hace en el propio concurso de acreedores, donde el arrendador no ha sido parte, es decir, no ha tenido la menor intervención y se encuentra, sin su consentimiento, con el hecho de que se produce un cambio de arrendatario. Según mi punto de vista, de ninguna manera, eso supone que desaparezca el derecho del incremento de la renta del 20% que figura en el tan repetido art. 32 y que nada dice al respecto la Ley Concursal..
Y añado lo siguiente. Si en virtud de la libertad de pactos que existe para los arrendamientos de locales (“uso distinto”),conforme la propia LAU, se hubieran fijado unas revisiones de renta determinadas, a ello estará obligado el nuevo arrendatario, sea cual fuere el porcentaje y con todas las consecuencias, sin que la Administración Concursal pueda anular o rebajar dichos pactos fruto del convenio entre las partes.
Es más, hago constar mi convencimiento de que teniendo en cuenta que la cesión prevista en el art. 32 solo será posible siempre que la misma no esté prohibida en el contrato, algo muy normal en este tipo de arrendamientos, en base a esa libertad de pactos mencionada y que la LAU admite, de tal manera que la subrogación o cesión a un tercero no podrá tener lugar si ello ocurre, salvo admisión voluntaria del arrendador, pues de ninguna manera en un concurso de acreedores se puede conceder o adjudicar un derecho que no existe y cuyas cláusulas de renuncia están avaladas por la Ley arrendaticia, sin que en la normativa Concursal haya ningún precepto de reforma o que permita saltarse los mencionados pactos, que se han hecho en base a las previsiones legales.
Ah y aún hay más. El tercero, nuevo arrendatario, por determinación del propio Concurso, tendrá que admitir el plazo de duración del contrato, las revisiones de rentas, etc., es decir, el contrato en todas sus condiciones.
Ya sé que todo lo anterior puede ser controvertido y acepto lógicamente que haya opiniones diferentes, pero en mi opinión creo que la Ley y los pactos legales deben cumplirse con o sin concurso de acreedores, especialmente cuando, como es normal y ya se ha dicho con anterioridad, el arrendador no es parte en absoluto del mismo y tiene un contrato que se debe respetar con todas las consecuencias, es decir, él no participa en absoluto en los acuerdos que se adopten por los acreedores y por las decisiones de la propia Administración judicial, de ahí que está fuera de lugar que la conclusiones del Concurso puedan romper las previsiones legales con terceros ajenos al mismo. Naturalmente si el arrendador acepta la cesión, la no aplicación del incremento de la renta del ant. 32 de la LAU y cualquier otra novación, esté o no prevista en la Ley y el propio contrato, no hay problema alguno, es una decisión de quien tiene facultades para ello y puede hacer uso de ella con cualquier nuevo ocupante, sea o no consecuencia de una adjudicación concursal, pero nunca por imposición.