La afección real por las deudas a comunidad de propietarios en la adjudicación de inmuebles en concurso de acreedores

Por Daniel Loscertales Fuertes, abogado y presidente del Comité Editorial de SEPIN

Antes que nada debo admitir que no soy un experto en derecho concursal y que quizás por eso no tengo buen reconocimiento entre los especialistas, pues cometo el grave delito de negar que la Ley Concursal pueda tener supremacía sobre otras disposiciones de igual rango legal, de tal manera que lo que se haga y se diga finalmente en dicho concurso debe imperar sobre el resto de Leyes civiles.

Mi opinión, ya expuesta en anteriores ocasiones, hace que no sea bien admitida entre los defensores a ultranza de esa supuesta supremacía del Derecho Mercantil, la que he negado siempre y que lo sigo haciendo, en el sentido de que los derechos consecuencia de un concurso de acreedores no se pueden imponer a terceros que no han sido parte en el mismo, especialmente en temas de Arrendamientos Urbanos Y Propiedad Horizontal, en cuyos temas sí que parece gozo de alguna credibilidad entre los juristas.  .

Pues bien, resulta que he leído unos comentarios muy respetables, donde hay quien considera que cuando en el concurso de acreedores se adjudica un piso, local, o similar “libre de cargas” y sujeto al régimen de propiedad horizontal, el nuevo titular no tiene que hacer frente a la “afección real” (ver nota final), que figura en el art. 9.1.e) de la Ley especial, lo que supone la pérdida para la Comunidad de la deuda del concursado. Naturalmente mi postura es totalmente contraria a esta dicha conclusión, toda vez que:

1. El hecho de que esta deuda no figure entre las preferentes que especialmente mencionan los arts. 90, 91 y 92 de la Ley Concursal no significa que quede sin efecto el citado art. 9.1.e) Ley de Propiedad Horizontal, como tampoco de otras normas civiles.
2. El hecho de que se adjudique “libre de cargas” un piso o local, no supone que queden sin efecto otras normas que, como repito, tienen sus propias preferencias y obligaciones, como ocurre con el art. 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal, que, además, se remite al art. 1.923 del Código Civil.
3. Igualmente pasa con las ejecuciones hipotecarias, por poner un ejemplo, ya que las mismas se hacen “libre de cargas”, pero eso no impide que el adjudicatario tenga que responder de la repetida” afección real”. ¿Alguien cree que en otro caso las entidades financieras o fondos de inversión que se adjudican un piso o local pagarían el año actual y los tres anteriores que marca el repetido precepto?
4. Como antes se indica este art. 9.1. e) de la LPH se remite al art. 1923 de Código Civil. Pues bien, este precepto solo concede dos excepciones preferentes, concretamente, aquellas que se refieran a la “deuda de la última anualidad referente al Estado de último año” (apartado 1) y “dos años de lo que se adeude a las compañías asegurados sobre el bien concreto”.(apartado 2). No hay ninguna otra excepción y, por supuesto, no se menciona para nada la ejecución hipotecaria y todavía menos la adjudicación resultante de un concurso de acreedores.
5. Consecuencia con lo anterior, salvo casos muy especiales, no creo conveniente para los intereses de la Comunidad de Propietarios que la misma se persone en el concurso, pues entonces sí que tendría que admitir lo que se decida por la Administración del mismo, con el beneplácito de la “masa concursal”.
6. Finalmente decir, como el mismo Tribunal Supremo ha reconocido, que la competencia judicial, acabado el concurso, será la que civilmente corresponda, lo que tiene importancia procesal.

Dicho todo lo anterior, ¿Cómo se puede mantener que cuando hay una adjudicación de un piso o local en concurso de acreedores el adjudicatario esté exento de pagar y responder de esa “afección real”?. La persona física o jurídica que admite esa adjudicación ;(igual que la hipotecaria) tiene que saber que hay que responder ante la Comunidad de Propietarios de la deuda del “año actual y los tres anteriores”. Conviene aclarar que el plazo cuenta desde que la adjudicación sea firme, con independencia del momento de la inscripción registral, pues esa maniobra dilatoria se ha intentado por alguna entidad financiera o fondo de inversión en adjudicaciones hipotecarias y, naturalmente, se ha rechazado esta postura cuando la Comunidad lleva a cabo la oportuna reclamación.

DERECHOS EN LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL

En definitiva, que la Comunidad de Propietarios, en cuanto a la afección real se refiere, no puede ver anulados o disminuidos los derechos que la propia Ley de Propiedad Horizontal le concede en el repetido art. 9.1.e) y también en el citado art. 1923 del Código Civil, teniendo en cuenta, por otra parte, que no hay ningún precepto en la Ley Concursal  que permita hacer un examen comparativo.

Dicha normativa especial no entra, ni puede hacerlo, en unas deudas reconocidas por otras Leyes de igual rango (salvo que la Comunidad forme parte voluntariamente de la “masa acreedora”), que siguen vigentes después de la última reforma, con la calificación de “afección real” y con remisión al propio CC, que es la referencia “madre” que nos tiene que servir a todos como la máxima jerarquía de interpretación de las normas jurídicas, salvo que en las mismas, con el mismo rango, se diga otra cosa, lo que no ocurre en la Ley Concursal.

Estoy casi seguro que todo lo anterior merecerá la crítica negativa de los especialistas en Derecho Mercantil, pero me gustaría que no se limitarán a decir que no tengo razón y que hicieran un estudio, aunque sea tan corto como el presente, para que los demás podamos conocer otra forma de interpretar las Leyes y especialmente en lo referente a estas adjudicaciones en Concurso de acreedores, las cuales serán merecedoras de atención por todos y especialmente por este comentarista..

Nota final. Según el Diccionario de la Real Academia de Lengua Española, establece, entre otras, las siguientes definiciones sobre “afección” y “real”.

AFECCION. Impresión que hace algo en otra cosa causando en ella alteración o mudanza..

REAL.– Que tiene existencia objetiva y al contado y complementariamente.

Por lo tanto, uniendo ambos conceptos queda claro, al menos para mí, que el art. 9.1.e) no se ve afectado por el hecho de que la adjudicación sea “libre de cargas” (ya sea en un proceso de ejecución hipotecaria como en concurso de acreedores) y que la obligación de pago de dicho precepto es “objetiva”, lo que determina  su vigencia predominante, dentro de los limites ya mencionados en el texto de este trabajo.