A morosidade nas comunidades de propietarios

Por Daniel Loscertales, avogado. 

A maioría dos propietarios responden ben ás súas obrigas coa súa comunidade, e os morosos son a excepción. O pagamento dos gastos comúns é o precepto máis importante, xa que supón pagar os gastos comúns e aceptar o que a Xunta de Propietarios estableza ao respecto, salvo que o acordo sexa contrario á Lei e á normativa estatutaria e sexa impugnado xudicialmente. É quizais a obriga máis importante de cada un dos propietarios manter a súa propiedade e servizos comúns.

A forma de contribuír aos gastos é segundo a cota de participación establecida no Título ou o que estableza a xunta, tendo en conta que o art. O artigo 5.3 da LPH permite exencións e regras especiais para determinados gastos, de conformidade co establecido expresamente no Título.

Se, como é normal, o propietario acepta a cantidade a pagar pactada na xunta, independentemente de que se axuste ou non exactamente ao Título, son “actes propios” e está fóra de lugar non aceptar o pagamento da taxa fixada na Asemblea e así o establece a xurisprudencia do Tribunal Supremo en Sentenzas do 26 de febreiro de 2013, 7 de marzo de 2013 e 6 de febreiro de 2014, pero esta conformidade non implica a modificación do Título, aínda que transcorran varios anos, xa que o propietario poderá esixir a súa aplicación en posteriores Xuntas. E, por suposto, esta conformidade non obriga de ningún xeito a un novo propietario, que poderá estar en contra do sistema establecido sempre que vote en contra na primeira xunta que se celebre despois da súa titularidade. (Así o indica a sentenza do TS do 15 de setembro de 2021).

O fondo de reserva

Parte do pago da taxa debe ir ao fondo de rreserva que debería destinarse a afrontar calquera problema económico que teña a comunidade, aínda que considero que, salvo en emerxencias, o gasto debe ser aprobado pola Xunta. Lamentablemente, moitos orzamentos non contemplan este fondo, que foi modificado pola Lei 10/22, que se pode destinar á “execución de obras de accesibilidade e eficiencia enerxética”, recollidas no art. 10.1 e 16 2.

Este fondo debe ser permanente co 10% do Orzamento, pero convén engadir que, na miña opinión, se se utiliza durante a anualidade correspondente e salvo asuntos urxentes, o Fondo non ten que ser reabastecido ata a próxima Xunta. e de acordo co novo Orzamento anual.

Mediante a Lei 8/2013, o impacto real do exercicio actual e anterior ampliouse aos tres anos anteriores, algo que se destacar pola importancia que ten para as comunidades. Antes da actual LPH houbo unha modificación do art. 1.923 do Código Civil de forte transcendencia xurídica, xa que é de enorme importancia que o crédito a favor da comunidade, é dicir, as débedas dos propietarios, teñan preferencia sobre calquera outro, con excepción do Estado (Impostos sobre Bens a última anualidade vencida e non pagada) e as aseguradoras (dos dous anos de seguro ou o mesmo prazo dos dividendos), pero adiantando hipotecas e calquera outra débeda, aínda que estas débedas estean inscritas no Rexistro da Propiedade. A importancia desta norma legal é que supón unha garantía real para a comunidade, que se impón ao resto de créditos, sen necesidade de anotación rexistral.

Existencia de débedas

Tamén convén sinalar que o debedor, responsable do pagamento, será, en principio, o propietario que era no momento en que se produciu a obriga de satisfacer os gastos da comunidade, pero o novo propietario é responsable do exercicio en curso e dos tres anteriores, De aí que convén que o novo propietario esixa canto antes o certificado da comunidade sobre a inexistencia de débedas.

Antes da LPH actual era máis unha responsabilidade interna entre o comprador e o vendedor para limpar, pero realmente non afectaba á comunidade. Agora o requisito é presentar certificación de estar ao corrente no pagamento, xa que, en caso contrario, non se autorizará o outorgamento da escritura, salvo que o adquirente o exime da devandita obriga, algo moi normal e consta no Prego de Venda. guión.

El Tribunal Supremo, en Sentenza do 29 de maio de 2009, entende que só poderán individualizarse aqueles gastos que figuran expresamente no Título ou nos Estatutos, ou que se acorden por unanimidade.

Npropietario, usufrutuario e figuras relacionadas

Independentemente dos acordos entre uns e outros, sempre debe ser o nudo propietario o responsable ante a comunidade, xa que ningunha disposición da Lei de Propiedade Horizontal fai a máis mínima referencia aos dereitos e obrigas das persoas distintas do propietario no art. 15. Permítese o voto do usufrutuario, sempre que o propietario non diga o contrario, sen afectar á obriga de pagamento.

Cando o piso ou local debedor sexa propiedade de varios propietarios, nunca estará de máis demandar a todos os propietarios, aínda que se trate de bens comunitarios, simplemente por cautela procesual e como garantía de cobramento e, no seu caso, rexistral. anotación , pero dende logo partindo de que a obrigación é solidaria, como é evidente en todos os casos nos que exista copropiedade.

Cando o matrimonio fracaSe se produce a separación, divorcio ou nulidade, no propio convenio ou na vivenda atribúese tamén, en moitos casos, a forma de aboar os gastos internos da vivenda ou os gastos xerais do inmoble. Nada disto modifica a responsabilidade legal do propietario, de tal xeito que o cónxuxe titular, un deles ou ambos continuarán tendo a obriga de pagar as facturas comunitarias, independentemente de quen sexa cedido o uso. Así se pronuncia Tribunal Supremo, nas Sentenzas do 25 de maio de 2005 e do 25 de setembro de 2014, así como a máis vixente do 13 de setembro de 2021.

O ensaio de seguimento

Dito todo isto, que facer cando hai morosos nunha comunidade? Non se aplica a prohibición do uso de elementos comúns como “castigo”, salvo que teña que pagar expresamente o seu uso, por exemplo, no caso dunha pista de tenis ou piscina.

O xuízo de seguimento, recollido no artigo 21 da LPH e modificado pola Lei 10/2022 e 12/2023, é a vía definitiva cando exista debedor.

Para a súa posta en marcha hai que ter en conta o seguinte:

1. É posible que a Comunidade teña acordado un interese superior ao legal, algo que eu, pola miña banda, considero fóra de lugar, ademais de que, no caso de relación, o Tribunal pode consideralo excesivo.

2. Trátase dun proceso especial, recoméndase que se dirixa contra o/s propietario/s e tamén, no seu caso, contra quen figure no Rexistro da Propiedade, sempre que sexa distinto, tal e como se prevé neste precepto. Recoñécese que a acción xudicial pode ser realizada polo administrador, aínda que se ao final non se produce o pagamento e é necesario acudir a xuízo verbal ou ordinario, o dito profesional non poderá representar á comunidade, polo que é máis recomendable que o faga desde un principio o presidente, a través do avogado e co letrado que despois ten que actuar se esta reclamación xudicial especial non prospera.
3. Establece os requisitos do proceso antes do proceso de seguimento, certificación de débeda e notificación previa ao propietario.
4. Pódese solicitar o embargo preventivo de bens se existe oposición do debedor.
5. Establécese o dereito a que, de contar cos servizos de avogado e procurador, se poida esixir ao debedor a súa correspondente acta, algo que merece un recoñecemento ao labor de ambos os profesionais e que beneficia á comunidade.
6. Existe a posibilidade de mediación, que sempre é aconsellable para reducir os gastos e o tempo do proceso de seguimento, alargado polo xuízo oral ou ordinario, segundo a contía, e sempre que o demandado non aboe a cantidade reclamada.