Danos por filtracións nunha terraza: privado ou comunitario?

Por Antonio Navarro Selfa, avogado. 

O 29 de xaneiro de 2024 Consejo General do Poder Xudicial publicou unha nota de prensa, como adoita facer coas sentenzas máis relevantes ou que poidan ser de interese público, na que se condenaba a unha comunidade de propietarios a indemnizar por filtracións nun tellado por ser un elemento común do edificio. , concretamente da Sentenza da Sala 1a núm. 80/2024 do 23/01/2024.

Os antecedentes do asunto sometido a casación son, a título introductorio, os seguintes:

1º O propietario dunha vivenda situada no último piso dun edificio que ten unha terraza anexa e que coincide cunha cuarta parte da terraza do inmoble, solicitou á comunidade de propietarios a reparación da súa terraza por estar deteriorada polo mal estado. dos materiais de construción, que causou danos na dita vivenda.

2º A xunta de propietarios acordou non atender a dita solicitude por considerar que, segundo os estatutos da comunidade, todos os gastos de conservación e reparación dos mesmos correron por conta dos propietarios das catro vivendas que tiñan terraza anexa.

3º O propietario optou por realizar persoalmente a ordenación e demandar á comunidade de propietarios, reclamación que foi desestimada en primeira e segunda instancia precisamente por entender que a dita cláusula estatutaria atribuía os gastos de conservación e reparación ao usuario particular.

Finalmente, tras presentar o recurso, o noso Tribunal Superior estimou o recurso e condenou á comunidade.

A continuación, analizaremos a sentenza, entendendo que efectivamente é de especial interese tanto para a formulación do Recurso como para a propia Resolución.

Así, o primeiro motivo de casación denuncia a vulneración do artigo 396 do Código Civil e da xurisprudencia representada nas sentenzas do 17-02-93 e 17-02-2010 e 24-04-2013, alega o recorrente en síntese que a cobertura dun edificio é un elemento común por natureza e non pode perder esa condición a pesar da súa desafección.

A Sala comeza aclarándonos sobre o carácter común das terrazas segundo o artigo 396 CC, agás nos supostos nos que o título constitutivo ou os estatutos establezan a súa intimidade, como é o caso analizado, nos que a escritura de declaración de obra. nova e horizontal división estableceu a cesión de cada unha das 4 terrazas existentes no edificio como anexos e inseparables das vivendas sobre as que gravitan. En definitiva, recoñécese o seu carácter propietario.

Agora ben, este carácter exclusivo non se estende a toda a terraza, xa que posúe unha parte non susceptible de desafección, que é a cuberta e forxado da mesma que mantén o seu carácter de elemento común por natureza por ser unha das elementos esenciais da edificación, de xeito que, se as filtracións teñen a súa orixe no desgaste de elementos estruturais da cuberta e non nunha falta de conservación ou mantemento do pavimento ou solado da terraza, a comunidade deberá ser responsable do el. de propietarios. No caso de que se trate non se comprobou que existise un mal mantemento por parte do propietario, senón que se trataba de defectos estruturais.

2º O segundo motivo de casación é por vulneración do artigo 10.1 LPH e da xurisprudencia relacionada, requirindo na miña opinión un comentario máis sucinto para reiterar en parte o primeiro motivo. A Sala comeza lembrando as obrigas que establece a LPH tanto para o propietario no sentido de manter en bo estado o seu propio piso ou local ex art. 9.1.b), así como para que a comunidade realice as obras necesarias para o adecuado apoio e conservación do inmoble que manteñan unhas condicións adecuadas de estanqueidade, habitabilidade, accesibilidade e seguridade, art 10 LPH, obrigas cuxa delimitación queda moi clara en a maioría das situacións.que a este respecto se produce agás en casos como o actual onde unha situación híbrida dificulta a resolución.

No desenvolvemento do motivo, o Tribunal Supremo resolve subliñar unha vez máis o carácter da cuberta e do forxado do edificio como elemento común esencial ou por natureza e, en consecuencia, tendo en conta que a orixe das filtracións foi o mal estado do o tecido asfáltico instalado.baixo o chan da terraza e polo tanto non susceptible de mantemento por parte do propietario, a súa conservación correspóndelle á comunidade considerándoo un elemento estrutural, razoamento que, como indicamos, non difire do primeiro. .

3º O terceiro motivo de impugnación é especialmente interesante na miña opinión porque trata da valoración de se o convenio comunitario que rexeitou a intervención da comunidade na liquidación das fugas fora ou non definitivo, pola súa falta de impugnación ao abeiro do artigo 18 da LPH e a xurisprudencia correspondente.

Neste caso, a Sala adopta unha decisión moi interesante dentro do citado marco ao entender que a impugnación que en principio se esixe para que o acordo non chegue a firmeza e, polo tanto, non subsane ningún vicio en que se puidese incorrer pola aprobación do prazo de impugnación. do artigo 18.1 LPH, refírese exclusivamente aos convenios colectivos ou decisións que poidan ser propiamente considerados «acordos de xunta de propietarios» e que correspondan á súa competencia e ámbito de actuación.

Pero non afecta a outros “acordos” como os relativos á aprobación ou non das obras e actuacións necesarias para o cumprimento do deber de conservación a que se refire o art. 10.1 a) LPH, sinalando que este tipo de actuacións necesarias non precisan de convenio comunitario, precisamente pola obriga que lle impón o citado artigo do deber legal de conservación e mantemento do edificio de acordo cos requisitos básicos previstos no a lexislación urbanística e urbanística da edificación, de modo que, se fose necesario impugnar o acordo que denegou a reparación pola comunidade para privalo de efecto, a falta da dita impugnación suporía darlle ao citado convenio un efecto derogatorio de normas legais preceptivas, como os artigos 3 e 16 da LOE e 17.3 do TRLS, normativas tamén externas á LPH.

Deste xeito, a Sala resolve considerar nulo de pleno dereito o citado convenio e non un suposto de nulidade do artigo 18.1 LPH, por incumprir o deber da comunidade de actuar nas reparacións necesarias previstas no artigo 10.1 LPH en relación coa citada lexislación. urbanismo e urbanismo.

En conclusión, esta sentenza, dende o meu punto de vista, atribúe de forma clara, enfática e moi informativa, cales son as responsabilidades de cada axente, propietario ou comunidade, en canto á reparación daqueles elementos da construción que teñan un híbrido privado- carácter común. , nun caso concreto no que é especialmente complicado. Así mesmo, fai unha interpretación moi interesante dende o punto de vista xurídico sobre a innecesidade de impugnar un convenio, o art 18 LPH, nun caso igualmente complexo sobre dito asunto.