Abusos nas cláusulas hipotecarias

Por Cristina Vallejo, avogada

Desde a sentenza do STJUE do 27 de xuño de 2000 (caso Océano), o xuíz nacional ten a obriga de examinar de oficio a validez das cláusulas dos contratos celebrados cos consumidores en canto dispoña dos elementos de feito e de dereito necesarios. para iso. Así mesmo, o TJUE do 21 de novembro de 2002 (caso Cofidis) considerou que fixar un prazo para a facultade recoñecida polo xuíz para declarar de oficio a ilegalidade dunha cláusula abusiva é contraria aos obxectivos da Directiva 93/13./CEE. Polo tanto, en calquera momento do procedemento hipotecario pódese examinar de oficio a abusiva das cláusulas dun contrato subscrito por un consumidor.

A partir de 2013, coa reforma introducida pola Lei 1/2013, do 14 de maio, de medidas para reforzar a protección dos debedores hipotecarios, a reestruturación de débeda e o aluguer social, modificouse o artigo 695 da LEC para engadir como motivo de oposición á execución hipotecaria a existencia de cláusulas abusivas que sirvan de base para a execución hipotecaria. Esta reforma foi consecuencia directa da STJUE do 14 de marzo de 2013 (expediente C 415/11, asunto Aziz), que resolveu a cuestión prejudicial formulada polo xuíz Jose Mª Fernández Seijo. Neste caso, xa non de oficio polo xuíz, senón directamente polo consumidor, poderase alegar a nulidade das cláusulas abusivas nun procedemento hipotecario. E non só iso, a resolución que resolve dita oposición á execución será recorrible.

Cláusulas chan

Aínda temos uns préstamos -uns poucos- con cláusula chan. A súa nulidade foi declarada por primeira vez pola Sentenza do Tribunal Supremo do 9 de maio de 2013. A solicitude de restitución das cantidades indebidamente aboadas como consecuencia da aplicación da cláusula chan realízase ao amparo da Sentencia do TJUE do 21 de decembro de 2016, pola que se rectificou a sentenza do Tribunal Supremo respecto a este fin.

A cláusula do IRPH, despois das diferentes STJUE que están a resolver cuestións previas, é unha casuística aínda sen resolver, sendo este un problema de moitas familias que non puideron pagar as súas hipotecas debido ao incremento dos seus prezos debido a devandito índice, mentres que o Euribor estaba en cifras negativas. A última Resolución sobre a materia STJUE do 13 de xullo de 2023 sinala que, á hora de analizar unha hipoteca co IRPH, debe comprobarse se se puxo a disposición do consumidor información suficiente para que poida avaliar o custo do préstamo e explícitamente a conveniencia de aplicar un diferencial negativo.

Dita sentenza, á vista das cuestións que sitúan a cuestión dun xeito máis integrador, e inclúe a Circular 5/1994, parece que debería resolver a cuestión relativa á falta de información polas características intrínsecas do índice IRPH.

En palabras do TJUE, artigo 60 da Sentenza, supón unha “investigación xudicial” para o consumidor se non ten dúas advertencias claras, que o IRPH contén comisións (polo que o seu préstamo non pode conter outras comisións xa que estariamos ante duplicidade).e a necesidade de equilibrar o devandito índice debe ir acompañada dun diferencial negativo. Porén, o TJUE non afirma que a cláusula non pase o control de transparencia, nin di que o faga, simplemente advirte que é relevante e hai que ter en conta esta cuestión, que ata agora non estaba sobre a mesa.

Cláusulas de gastos hipotecarios

Temos, por unha banda, as sentenzas do Tribunal Supremo do 23 de xaneiro de 2019, que pareceu resolver a cuestión, establecendo a doutrina xurisprudencial no reparto de gastos tras a nulidade da cláusula, de xeito que (i) os gastos notariais, escrituras de concesión e modificación do préstamo, serían á metade; acta de cancelación de hipoteca, pago por parte do prestatario; e copias, por quen as solicite; (ii) Os gastos de rexistro da propiedade e os derivados da inscrición da garantía hipotecaria, para o prestamista, e os gastos de cancelación, para o prestatario; (iii) gastos de xestión á metade e sen referencia a gastos de taxación.

Posteriormente, na STS do 27 de xaneiro de 2021, resolveuse a cuestión, rectificando a doutrina de 2019 (ou mellor dito ampliándoa) e estableceuse a doutrina do seguinte xeito: i) os honorarios notarial, escrituras de concesión e modificación do préstamo, estaría á metade; acta de cancelación de hipoteca, pago por parte do prestatario; e copias, por quen as solicite; (ii) Os gastos de rexistro da propiedade e os derivados da inscrición da garantía hipotecaria, para o prestamista, e os gastos de cancelación, para o prestatario; (iii) a metade dos gastos de xestión e (iv) os gastos de taxación corresponderán ao prestamista.

O problema no reembolso destes gastos non foi tanto saber que cantidade teñen que reembolsarnos senón o morre un quo fixar a prescrición da acción de reintegro dos ditos gastos hipotecarios. Para iso contamos co recente STJUE do 25 de xaneiro de 2024, que nos informa da prescrición da acción de restitución derivada da nulidade da cláusula de gastos hipotecarios.

Dende o artigo 15 do Audiencia Provincial de Barcelona, ​​​​ditou a súa primeira sentenza o 25 de xullo de 2018, diferenciando entre a acción de nulidade dunha cláusula de gastos imprescriptible e a prescripción respecto da acción de restitución de cantidades indebidamente pagadas, os pronunciamentos das audiencias provinciais foron moi dispares.

O TJUE, na devandita sentenza do 25 de xaneiro de 2024, referiuse á casuística. Polo tanto, para fixar o inicio do prazo de prescrición será necesario considerar cada caso concreto e acreditar o coñecemento que tiña o consumidor dos dereitos que lle confire a Directiva 93/13, o TJUE sinala no artigo 52 da sentenza que:Respecto de se o coñecemento por parte do consumidor do carácter abusivo dunha cláusula contractual e dos dereitos que lle confire a Directiva 93/13 debe adquirirse antes de que comece a contar o prazo de prescrición da acción de devolución ou antes do vencemento do devandito prazo, cómpre sinalar. que o requisito, mencionado no punto 48 desta sentenza, segundo o cal un prazo de prescrición só pode ser compatible co principio de efectividade se o consumidor puido coñecer eses dereitos antes de que comezase a correr ou expirar o devandito prazo, foi establecido por a xurisprudencia do Tribunal de Xustiza para os efectos de examinar, caso por caso, a compatibilidade dun determinado prazo de prescrición, aplicado de conformidade coa lexislación nacional de que se trate, co principio de efectividade.

É difícil a priori predicir que resultado terá este STJUE respecto dos criterios dispares das Audiencias Provinciais. En primeiro lugar, xorde a dificultade probatoria de acreditar cando o consumidor tivo coñecemento de que comeza a contar o seu prazo de prescrición e se o feito notorio do establecemento xurisprudencial do Tribunal Supremo O 27 de xaneiro de 2021, será o máis prudente morre a quo ou non.