Direitos do consumidor e apartamentos turísticos

  Por Cristina Valejo

Hoje gostaríamos de relatar o Real Decreto 1312/2024, aprovado em 23 de dezembro de 2024, que regulamenta o procedimento do Registro Único de Locação e criar o Balcão único digital para arrendamentos com a Directiva 93/13, que tem sido tão amplamente discutida neste fórum sobre direito do consumidor.

El RD 1312 / 2024, para a recolha e troca de dados relativos a serviços de aluguer de alojamento curta duração, Plenamente aplicável a partir de 1º de julho de 2025, define “serviços de aluguel de acomodações de curta duração” para incluir aluguéis turísticos e aluguéis sazonais regulamentados pela Lei de Locação Urbana.

Estabelece obrigações para proprietários, anunciantes e acomodações que são oferecidas em plataformas online que envolvem comercialização com transação econômica, basicamente, obtenção de uma número de registro exclusivo (que será o "número de registro do imóvel"), exibi-lo nos anúncios, atualizar as informações e fornecer dados às autoridades. Estamos falando de plataformas como Airbnb ou Booking.com, por exemplo.

La Diretiva 93/13/CEE Todos sabemos que se trata de um regulamento europeu de proteção ao consumidor, datado de 5 de abril de 1993, que tem sido um instrumento importante nos últimos tempos para o desenvolvimento jurisprudencial e legislativo na proteção dos direitos do consumidor contra cláusulas abusivas em contratos entre profissionais e consumidores, principalmente no setor bancário.

Define “cláusula abusiva” como aquela que, sem negociação individual, provoca desequilíbrio significativo entre os direitos e obrigações do profissional e do consumidor, em prejuízo deste último.

Estabelece que as cláusulas não negociadas individualmente devem ser redigidas em linguagem clara e compreensível e, em caso de dúvida, devem ser interpretadas em favor do consumidor.

Cláusulas injustas não são vinculativas para o consumidor, e o contrato deve ser sustentável, se possível, sem a cláusula injusta.

¿Como ambas as regulamentações podem estar relacionadas à proteção dos direitos dos consumidores que alugam um apartamento turístico?

Em primeiro lugar, recordaremos que, relativamente à protecção da convivência e de eventuais actividades incómodas causadas por um apartamento turístico que coexiste num edifício residencial, já temos doutrina consolidada da Tribunal Supremo, com base na decisão do Supremo Tribunal de 3 de outubro de 2024, que considerou que, tendo em conta critérios gramaticais, semânticos e literais, o termo "limite" no artigo 17.12 da Lei de Imóveis (LPH) não exclui o acordo comunitário adotado pelo conselho de proprietários, com as maiorias estabelecidas, proibindo atividades de uso turístico na Comunidade de Proprietários. Portanto, os acordos que visam proibir os condóminos de operarem a sua casa como apartamento turístico são válidos de acordo com a referida jurisprudência com uma maioria de 3/5.

Agora, a partir de 3 de abril, quando entrou em vigor a LO1/2025, de acordo com o Art. 7 da LPH introduzido pelo DF 3, para exercer a atividade econômica de aluguel turístico nos termos estabelecidos na regulamentação setorial, o proprietário deve primeiro obter a aprovação expressa de sua comunidade, nos termos estabelecidos no artigo 4 do artigo 12 da LPH, ou seja, pela maioria de três quintos dos proprietários e acionistas.

Vejamos agora o potencial de injustiça em um contrato de locação de apartamentos turísticos. Ou seja, se o contrato de locação de um apartamento turístico incluir cláusulas pouco claras, injustas ou desproporcionais (por exemplo, multas excessivas, cancelamentos injustificados, responsabilidades excessivas), elas poderão ser anuladas ou modificadas, e o consumidor poderá buscar sua nulidade por injustiça.

O Decreto Real 1312/2024 exige que os contratos ou termos de utilização de alojamentos turísticos especifiquem claramente o número de registo, as características do alojamento e as obrigações, garantindo a sua compreensão pelo consumidor. As plataformas devem garantir que os anúncios não só cumprem as formalidades de registo, como também que os termos contratuais não causam prejuízos ao consumidor.

Daremos exemplos de cláusulas que podem ser consideradas abusivas para os consumidores e para as quais podemos recorrer à resolução extrajudicial de conflitos por meio de sistemas de arbitragem de consumo ou recorrer à justiça.

A renúncia a direitos básicos como “O cliente renuncia ao direito de fazer qualquer reclamação sobre as condições do apartamento após a conclusão do check-in.”  Seria um exemplo de cláusula abusiva porque limita o direito de reclamação por defeitos ou não conformidade.

Isenção total de responsabilidade do proprietário ou da plataforma de publicidade: “A empresa não se responsabiliza por quaisquer danos, roubos ou acidentes que possam ocorrer durante a sua estadia, independentemente da causa.Esta cláusula pode ser considerada abusiva porque isenta a empresa de responsabilidade mesmo em casos em que ela seja responsável por falta de manutenção, fechaduras defeituosas ou circunstâncias semelhantes.

Retenção automática de fiança sem justificação “O proprietário poderá ficar com o depósito se julgar conveniente, sem necessidade de justificar danos.” Neste caso, é abusivo impedir o consumidor de exigir provas objetivas do dano.

As cláusulas de interpretação unilateral “A empresa terá poder discricionário exclusivo sobre qualquer discrepância na interpretação deste contrato.”Esta cláusula é abusiva porque priva o consumidor de opções de resolução imparciais.

Modificação unilateral do contrato “O proprietário pode alterar as condições da reserva ou atribuir uma acomodação diferente sem aviso prévio.”
Se esse fosse o caso, o consumidor poderia alegar injustiça se não houvesse garantia de que a nova acomodação teria características iguais ou superiores.

Não podemos deixar de nos lembrar da Diretiva 93/13/CEE, que tem sido de grande ajuda para a proteção do consumidor em setores como o direito bancário. Portanto, devemos ter em mente que esses tipos de contratos de curto prazo devem respeitar a transparência, um número de registro único e cláusulas que respeitem os princípios subjacentes à Diretiva. Só assim evitaremos que situações irregulares e abusivas defendam efetiva e genuinamente os direitos do consumidor.