14 Février 2024

L'achat et la vente de logements en construction : pouvoir de résilier le contrat

 Matthieu Jean Gomez Par Mateo Juan Gomez
Partenaire Juridique Buades

 

Depuis les années 60, le législateur a été conscient de la nécessité d'instaurer un régime de protection spécifique pour les acheteurs de logements en construction. Ainsi, dans un premier temps, est née la loi 57/1968 du 27 juillet sur la réception des sommes anticipées pour la construction et la vente de logements. Cette règle, abrogée en 2015, a vu ses postulats transférés au DA 1 de la loi 38/1999 du 5 novembre sur la planification des bâtiments (ci-après LOE).

La norme, promulguée à l'époque franquiste et en vigueur jusqu'à une époque relativement récente, se caractérisait par sa concision (7 articles, plus deux DF et un DA. Au total seulement 3 pages) et s'est imposée comme un véritable mécanisme de contrôle face aux commission d'abus sur le marché immobilier, en effervescence à cette époque. Ainsi l’Explication des Motifs identifie comme la cause première de la promulgation de cette norme «l'inquiétude justifiée que la commission répétée d'abus a suscité dans l'opinion publique, qui, d'une part, constituent une grave altération de la coexistence sociale, et d'autre part, des actes criminels évidents, causant également un préjudice irréparable à ceux qui font confiance et en bonne santé j'accepte avec foi ces offres sans aucun scrupule».

L'objectif n'était donc autre que de fournir à l'acquéreur une garantie de recouvrement efficace, qui lui permettrait de récupérer les sommes avancées en acompte, en cas de défaillance du constructeur-vendeur. L'attention s'est portée sur la destination donnée aux sommes avancées par les acheteurs de logements en construction, dans le but de garantir que ces ressources économiques soient effectivement utilisées par le promoteur pour la construction et non à d'autres fins.

De cette manière, la norme - de la même manière que l'on peut désormais attribuer à la LOE - a établi une série de droits inaliénables pour les consommateurs, qui leur accordent un régime de protection spécial et plus large dans ce type de vente.

Ce n’est pas en vain que l’on cherche à préserver un élément essentiel comme le logement.

En raison des limites de prolongation et sans préjudice du fait que nous pourrons analyser d'autres questions liées à cette institution juridique dans de futures revues, nous nous concentrerons à cette occasion sur deux motifs spécifiques de résiliation du contrat d'achat et de vente pour non-respect par le promoteur : l'incapacité à délivrer les garanties attendues dans la DA 1ère LOE et l'incapacité à obtenir le Permis de Première Occupation.

  1. Concernant le pouvoir de résilier le contrat, en termes généraux

 Il est de notoriété publique que le pouvoir de résilier un contrat rompu par l'une des parties est implicite dans les obligations réciproques. Dans ces cas, l'article 1124 Cc donne à la personne lésée la possibilité de choisir entre exiger le respect ou la résolution de l'obligation, avec indemnisation du préjudice et paiement d'intérêts dans les deux cas.

Cependant, malgré le caractère littéral de la disposition, la jurisprudence exige que tout type de non-respect ne soit pas suffisant pour la résiliation du contrat. Conformément aux résolutions répétées du Tribunal Supremo, il n'est possible de favoriser la résolution qu'en cas de manquement imputable à la partie adverse - le vendeur - et pouvant être qualifié de "sérieux ou substantiel» (SSTS du 4 octobre 1983, du 28 février 1989, du 5 avril 2006, du 19 mai 2008 et du 10 septembre 2012, entre autres), sinon il n'y aurait que le droit de percevoir l'indemnité correspondante.

Il convient également de s'y référer, en plus d'un non-respect grave ou d'une pertinence décisive "per se», à celles dites « manquements essentiels », une modalité de résolution qui acquiert un traitement autonome. Celles-ci s'appliquent à l'ensemble ou à la totalité des prestations contractuelles, sans distinction, qu'elles soient accessoires ou simplement complémentaires, si l'on déduit de l'instrument technique indiqué qu'elles ont été déterminantes pour la conclusion ou l'objet du contrat conclu. .

Par rapport à ces derniers, les attentes formulées par les parties au moment de la signature du contrat ou liées au niveau de satisfaction - compris en termes tant objectifs que subjectifs - des parties revêtiront une importance particulière. Un exemple clair dans le cas de la vente et de l'achat de logements en construction est celui de l'achèvement et de la livraison du bien, mais sans l'obtention du premier permis d'occupation correspondant. Dans cette ligne, la Plénière STS du 10 septembre 2012 (STS 537/2012, rec. n° 1899/2008) revêt une importance particulière. 

 2. À propos des garanties de la DA 1ère LOE et de son caractère essentiel

La principale mesure de protection incluse dans la DA 1ère LOE consiste à garantir la restitution des sommes livrées en acompte majorées des intérêts légaux, par le biais d'un contrat d'assurance accordé auprès d'un organisme d'assurance enregistré et agréé au Registre de la Sous-direction Générale des Assurances ou par avenant. Prêt de solidarité accordé par une Entité inscrite au Registre des Banques et Banquiers, ou à la Caisse d'Epargne, dans le cas où la construction ne commence pas ou n'est pas achevée pour quelque raison que ce soit dans le délai convenu.

Ces garanties, qui sont à première demande et ne permettent aucun type de limitation quantitative ou temporelle, ne répondent à aucune responsabilité du promoteur ou de l'entité de construction (telle que dommages, défauts de construction, etc.) ; mais son champ d'application est extrêmement précis : il garantit la restitution des sommes livrées au titre du logement en construction, avec intérêts. Rien de plus.

Toutefois, le droit de l'acheteur à obtenir cette garantie est inaliénable et constitue donc une obligation impérative et inéluctable pour le promoteur.

Plus précisément, la section «uno» de la Disposition Complémentaire, comprend comme obligation du promoteur :

«Garantir, dès l'obtention du permis de construire, la restitution des sommes livrées majorées des intérêts légaux, par le biais d'un contrat d'assurance-caution signé avec des organismes d'assurance dûment autorisés à opérer en Espagne, ou par le biais d'une garantie de solidarité émise par des organismes de crédit dûment autorisés. que la construction ne commence pas ou n'est pas terminée dans le délai convenu pour la livraison de la maison».

Concernant les conséquences que pourrait avoir le non-respect de cette obligation de délivrer la garantie sur l'efficacité du contrat d'achat et de vente - quelles que soient les sanctions administratives applicables -, il convient de souligner qu'au début la jurisprudence a rejeté - en application de la doctrine générale de la rupture substantielle -, que le défaut de délivrance des garanties alors prévues à l'article 1 de la loi 57/1968 pouvait justifier l'action en résiliation pour rupture de contrat.

Cependant, la doctrine jurisprudentielle de la Chambre s'est penchée sur la nécessaire imbrication contractuelle que présente la garantie ou l'assurance-garantie susmentionnée dans la structure obligatoire du contrat d'achat et de vente. Cette évolution doctrinale, réalisée de manière progressive, culmine largement avec la STS du 12 mars 2013 (STS 221/2013) qui trace le cadre de la typicité obligatoire de cette figure. En ce sens, pendant la construction, la garantie fonctionne elle-même comme une obligation bilatérale, de sorte que le futur acquéreur peut soit opposer une exception à la livraison du montant de l'avance, soit ne pas payer avant la livraison de la garantie, sans que le promoteur puisse résilier le contrat en tour en raison dudit non-paiement du prix -, comment procéder pour résilier le contrat si une fois le montant livré, le vendeur refuse d'accorder la garantie requise

Ceci étant, nous insistons sur le fait que tant que la garantie n'est pas fournie, l'acheteur peut refuser de payer les sommes convenues, sans perdre les droits accordés par le contrat d'achat et de vente. De plus, si vous avez déjà payé et que la garantie obligatoire n'est pas fournie, vous pouvez rompre le contrat et exiger la restitution intégrale de ce qui a été payé, avec intérêts.

La limite de ce qui précède, comme pour tous les droits subjectifs, réside dans le principe de bonne foi qui doit régir toutes les relations contractuelles. C'est pourquoi, si la construction de la maison est déjà terminée et que l'obligation de garantie n'a pas été exigée par l'acquéreur, sa constitution manque de sens et de réciprocité car avec la livraison ou la mise à disposition ce qui est dû a été rempli, conformément au principe de la bonne foi contractuelle et sa projection avec la doctrine des actes appropriés. Ainsi, si le logement est déjà construit et prêt à être livré, le non-respect de l'obligation de fournir des garanties peut donner lieu à des sanctions administratives, mais ne justifie pas la résiliation du contrat.

3. Défaut d'obtention du permis de première occupation dans le délai convenu pour la livraison du bien

Selon l'article 1461 Cc que «Le vendeur est tenu de livrer et de réparer l'objet vendu.», ce qui constitue son principal avantage dans le domaine juridique. À partir de là, une ligne de discussion très courante a été d’établir la frontière entre un simple retard et une véritable violation de l’obligation qui autorise la résolution. Cependant, le très important STS du 20 janvier 2015 (rec. n° 196/2013), représente un véritable tournant incontestable qui change la doctrine que la Chambre maintenait ; et affirme que le retard de livraison, même s'il n'est pas particulièrement intense ou pertinent, constitue un manquement du vendeur justifiant la résiliation du contrat. Dans le cadre de la loi 57/68, la doctrine jurisprudentielle qui interprète la règle de portée générale de l'article 1124 Cc ne sera pas applicable.

Et gardez à l’esprit que l’obligation de livraison s’étend également au premier permis d’occupation.

Cependant, d'un point de vue historique, la jurisprudence considérait la délivrance du premier permis d'occupation comme une obligation secondaire ou accessoire du contrat de vente de logements en construction, l'essentiel étant que les éléments physiques des travaux soient exécutés, et la propriété était «acabado”, constituant le permis d'occupation une frange formelle – appelons-le ainsi – d'importance mineure (en ces termes l'obligation est définie par STS 759/2014 du 6 janvier 2015, rec. n° 3212/2012)

Il faut situer le tournant dans l'important arrêt de la séance plénière de la Première Chambre du Tribunal Supremo, du 10 septembre 2012 (STS 537/2012, rec. n° 1899/2008), qui introduit une nouvelle doctrine et nuance l'importance du premier permis d'occupation. Établit les lignes directrices ou paramètres suivants qui doivent être analysés :

  • Si les parties ont expressément convenu qu'il s'agit d'une obligation essentielle (auquel cas elle donnera lieu à une résolution automatique, en vertu de ce qui a été expressément convenu).

 

  • Si la délivrance du certificat n'a pas été expressément convenue comme une obligation essentielle, pour juger de la recevabilité de la résolution demandée par l'acheteur en raison de son défaut de délivrance, un jugement définitif ne peut être rendu en appliquant les règles générales dans l'abstrait, mais il faut plutôt examiner les circonstances spécifiques de l’affaire. Dans ce sens, la délivrance de la licence doit être considérée comme une obligation accessoire, et donc inadaptée à l'action résolutoire de l'acheteur basée sur son absence, lorsque l'absence d'octroi répond uniquement à la surcharge ou au retard de l'Administration qui l'a concédé, et non à l'absence des hypothèses factuelles et juridiques nécessaires à son octroi. Il est donc nécessaire que l'on suppose que l'absence d'autorisation n'entraîne pas d'obstacle substantiel à l'utilisation du bien (habitabilité) et à l'accès à ses fournitures dans les délais requis pour la livraison et que le retard de livraison ne devrait pas être considérée en soi comme substantielle et permettant la résolution du contrat, conformément aux principes énoncés ci-dessus.

 

  • Sans préjudice de ce qui précède, la charge de la preuve concernant les raisons justifiées pour ne pas obtenir le premier permis d'occupation incombe au promoteur. En conséquence, une fois le délai de livraison passé, si ledit premier permis d'occupation n'est pas disponible, une non-conformité substantielle sera présumée et donc décisive, à moins que le promoteur ne puisse démontrer qu'il a rempli toutes ses obligations, tant constructives qu'administratives. - à temps. - et que la seule raison pour laquelle il n'a pas le permis est due à un retard injustifié dans la procédure administrative bureaucratique. 

4. En guise de brève conclusion

La DA 1ère LOE met en place un système de protection des acheteurs de logements en construction, leur reconnaissant un catalogue de droits inaliénables qui leur permettent de sauvegarder leurs intérêts économiques, de récupérer l'investissement réalisé dans leur futur logement, ainsi que de se dissocier du contrat s'ils ne sont pas strictement respectées.le promoteur les obligations qui lui sont propres.

Ainsi, le défaut de fourniture à première demande d'une garantie qui rassure l'acheteur quant à l'attente réelle de défaire l'investissement s'il devient impossible à réaliser, constitue une cause suffisante de résiliation contractuelle, ainsi que de refus d'exécution. avec ses obligations -continuer à effectuer des acomptes-, sans conséquences néfastes pour le consommateur.

De même, le caractère finaliste de cette modalité contractuelle signifie que, malgré l'achèvement de la construction, l'acheteur doit être assuré d'obtenir le premier permis d'occupation, afin qu'il puisse utiliser le bien pour l'usage et l'attente avec lesquels il a été acquis. : habiter dedans.

Cependant, une limite est fixée, comme il se doit, à l'exercice de tous les droits subjectifs : la bonne foi contractuelle ; de telle manière que tout exercice abusif de ces prérogatives soit interdit. Pas en vain, comme le soulignait déjà Cervantes :

«Ce qui est bien gagné est perdu, ce qui est mauvais, c'est lui et son propriétaire.».

 

 

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