09 octubre 2024

La Cour Suprême approuve l'interdiction des locations touristiques avec une majorité des 3/5 dans les communautés de propriétaires

Image de balise Cristina Vallejo  Par Image de balise Cristina Vallejo

L'art. 17.12 LPH permet l'interdiction de l'activité de location touristique si l'accord est adopté à la double majorité des 3/5. Phrases de la plénière du Tribunal Supremo 1232/2024 et 1233/2024, du 3 octobre 2024.

Depuis la réforme de l'article 17 LPH, en y ajoutant l'article 12, par le décret-loi royal 7/2019 du 1er mars, il se lit comme suit : « L'accord qui limite ou conditionne l'exercice de l'activité visée à la lettre e) de l'article. 5 de la loi 29/1994, du 24 novembre, sur les baux urbains, dans les termes établis dans la réglementation du secteur touristique, qu'elle implique ou non une modification du titre constitutif ou des statuts, nécessitera le vote favorable des trois cinquièmes des propriétaires totaux qui, à leur tour, représentent les trois cinquièmes des frais de participation. De même, cette même majorité sera requise pour l'accord qui établit des quotas de dépenses spéciaux ou une augmentation de la participation aux charges communes du foyer où s'exerce ladite activité, à condition que ces modifications n'impliquent pas une augmentation de plus de 20 %. . Ces accords n’auront pas d’effets rétroactifs.

La petite jurisprudence des Tribunaux provinciaux s'était prononcée dans un sens contradictoire dans l'interprétation des termes « limite ou condition » dudit précepte, créant une insécurité juridique dans l'exercice du recours en annulation d'un accord communautaire visant à interdire l'activité de location touristique. . Un certain sens de la jurisprudence interprétait que ledit précepte permettait l'introduction de conditions ou de limitations dans l'exercice des locations saisonnières, mais ne permettait pas l'interdiction ; et un autre, cependant, pensait que cette activité pouvait être interdite sur la base du précepte réformé.

Eh bien, ces deux phrases plénières prononcées par le Tribunal Supremo, le 3 octobre 2024, a mis fin à cette polémique et apporté une sécurité juridique dans le domaine des Communautés de Propriétaires.

Pour interpréter les termes « limite ou condition », la Chambre dans STS 1232/2024, du 3 octobre 2024, se réfère à l'explication des motifs de la loi RD 7/2019, du 1er mars, dans la section suivante : « En matière de logements à usage touristique, le titre II comprend également une réforme du régime horizontal de propriété qui explique la majorité qualifiée nécessaire pour que les communautés de propriétaires puissent limiter ou conditionner l'exercice de l'activité, ou établir des quotas spéciaux ou augmenter la participation. des dépenses de logement commun, dans le cadre des réglementations sectorielles qui régissent l'exercice de cette activité et du régime d'usages établi par les instruments de planification urbaine et territoriale.

Les difficultés des citoyens à accéder au logement locatif et le besoin de logement résidentiel sont des justifications que la Chambre utilise pour raisonner ce qui suit : (FD 6º 5) Conformément à ces intentions expresses du législateur, l'esprit et le but de la norme ne sont pas contraires. , mais il encourage justement l'interprétation selon laquelle la limitation de l'activité de location touristique inclut son interdiction. La volonté du législateur penche en faveur de la location résidentielle par opposition à la location touristique, qui a vocation à être restreinte dans le but d'augmenter le parc de logements à vendre et à louer, avec un impact naturel sur les prix et une réduction correspondante de l'effort. des économies. Conditionner ou restreindre l'exercice de cette activité ne résout pas, au moins dans la même mesure, le problème des difficultés d'accès au logement, qui devraient être corrigées par une telle disposition réglementaire.

Concernant la sauvegarde du droit de propriété de l'art. 33 CE contre les restrictions au droit de jouir d'éléments privés dans les communautés de propriétaires, la Chambre rappelle que la Cour Constitutionnelle a eu l'occasion de statuer (SSTC 301/1993, du 21 octobre, et 28/1999, 8 mars). La Chambre déclare que : « En ce sens, les intérêts de la communauté énoncés dans le RDL 7/2019 et les intérêts généraux des propriétaires des appartements et des locaux convergent en ce qui concerne les problèmes découlant de la location touristique, à condition que les budgets des art. 17.12 LPH, qui fonctionnent comme une exception au régime de l'unanimité. Comme déjà indiqué, la Cour Constitutionnelle a reconnu que les restrictions légales ou statutaires au droit de jouir d'appartements dans les communautés de quartier ne sont pas, en elles-mêmes, contraires à l'art. 33 CE, pour autant qu’ils obéissent à la fonction sociale de la propriété privée. Les restrictions d'usage, et dans ce cas l'interdiction d'une activité économique, relèveraient de la fonction sociale du bien, ajoutant que « Dans le cadre de cette fonction sociale, c'est une aspiration légitime d'une communauté de propriétaires d'éviter d'éventuels désagréments. pour le reste des voisins (art. 7.2 LPH) et d'éventuels conflits de coexistence entre les propriétaires et les utilisateurs indéterminés et occasionnels d'un ou plusieurs des appartements.

Le dernier des arguments utilisés par la Chambre est la double majorité des trois cinquièmes, dans le sens suivant : « Enfin, l'art. 17.12 LPH représente une exception à la règle de l'unanimité (de plus en plus en déclin, après les dernières réformes juridiques, comme en témoigne la modification de la LPH par le décret-loi royal 8/2023, du 27 décembre), en introduisant la double majorité de trois cinquièmes, il serait donc contradictoire de soumettre l'interdiction de la location touristique au régime de l'unanimité, puisque cela reviendrait à la rendre impossible, puisqu'un vote contre le propriétaire de l'appartement dans lequel on a l'intention d'exercer l'activité pour empêcher il."

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