Mai 22 2024

Quelle est la notion de grand détenteur pour les personnes physiques aux fins de répondre aux exigences de l'art. 439 LEC ?

Image de balise Cristina Vallejo  Par Image de balise Cristina Vallejo

Si l'on regarde la loi 12/2023 du 24 mai sur le droit au logement, dans son article 3 k elle établit que le grand propriétaire, aux fins des dispositions de cette loi, est la personne physique ou morale qui est le propriétaire de plus de dix propriétés urbaines à usage d'habitation ou d'une superficie construite de plus de 1.500 2 mXNUMX à usage d'habitation, à l'exclusion en tout cas des garages et des débarras. Cette définition peut être précisée dans la déclaration d'environnements de marché résidentiel stressés jusqu'aux propriétaires de cinq propriétés urbaines ou plus à usage résidentiel situées dans ladite zone, lorsque cela est motivé par la communauté autonome dans le rapport justificatif correspondant.

Le 13 mars 2024, la RÉSOLUTION TER/800/2024 a été publiée, déclarant une zone de marché résidentiel stressée pour plusieurs communes de Catalogne, équivalant à 80,6 % de l'ensemble des communes catalanes. Sur la base de ladite déclaration et de la résolution du 14 mars 2024 du secrétaire d'État au logement et à l'agenda urbain, en vertu de la procédure établie à l'article 18 de la loi 12/2023 du 24 mai, la notion de grand détenteur est la personne physique ou morale propriétaire de cinq propriétés urbaines ou plus à usage résidentiel situées dans la zone de marché résidentiel stressée.

Entre-temps, le 9 février 2024, s'est tenue une réunion des présidents des sections civiles de l'Ilma. Audiencia Provincial de Barcelone, conformément aux dispositions des articles 264 de la Loi Organique du Pouvoir Judiciaire et 57.1 c) du Règlement 1/2000, des Organes Directeurs des Tribunaux, dans lesquels la décision suivante sur l'unification des critères :

CONVENTION : L'Institut Català del Sòl et l'Agència Catalana de l'Habitatge n'ont pas la qualité de grands exploitants au sens des dispositions de la rédaction actuelle des articles 439, sections 6 et 7, et 441, section 5, du Droit des poursuites civiles.

Quel raisonnement fait l'Ilma. Entendre ledit accord? L'article 3.k) comprend non seulement la section indiquée par la lettre k, mais également le premier alinéa de l'article. Et ledit article 3 établit dans son alinéa initial que « aux fins des dispositions de la présente loi, et pour autant qu'elles ne soient pas en conflit avec celles réglementées par les administrations compétentes en matière de logement, auquel cas, et aux fins de sa réglementation, celles-là prévaudront.

Cela signifie que la préférence pour la régulation des Communautés autonomes (en l'occurrence la Catalogne) s'étend également à la notion de « grand exploitant », comme l'ont affirmé les magistrats dans l'unification des critères.

Dans la législation catalane, la notion de grand détenteur est établie à l'article 5.9 de la loi 24/2015 du 29 juillet. Et en référence à cet article, nous arrivons à l'article 51.2 de la Loi catalane sur le logement, qui mentionne l'Institut Català del Sòl, mais doit également être compris comme incluant l'Agence catalane du logement, créée par la loi 13/2009 du 22 juillet. , ces sociétés sont exclues de la notion de grand exploitant.

Ce précepte (art. 5.9) établit que sont considérés comme grands propriétaires :

a) Les entités financières, les filiales immobilières de ces entités, les fonds d'investissement et les entités de gestion de fortune, y compris celles issues de restructurations bancaires, conformément à la législation commerciale.

b) Les personnes morales qui, seules ou par l'intermédiaire d'un groupe de sociétés, sont propriétaires de plus de dix logements situés sur le territoire de l'État, avec les exceptions suivantes :

1. Les promoteurs sociaux visés aux lettres a et b de l'article 51.2 de la loi 18/2007, du 28 décembre, sur le droit au logement.
2. Personnes morales qui possèdent plus de 15% de la surface habitable du bien classé comme logement officiellement protégé destiné à la location.
3. Entités privées à but non lucratif qui fournissent des logements aux personnes et aux familles en situation de vulnérabilité résidentielle.

c) Fonds de capital-risque et de titrisation d'actifs.

d) Les personnes physiques propriétaires de plus de quinze logements, ou copropriétaires si leur cotisation à la communauté représente plus de 1.500 mètres carrés de terrain destiné à l'habitation,

De tout ce qui précède, il résulte que, suite à l'unification des critères énoncés ci-dessus, si une personne physique dépose une réclamation conformément aux art. 250 1, 2, 4 et 7 LEC (procédures visant à reprendre possession d'une résidence habituelle), il ne sera pas considéré comme grand propriétaire s'il ne possède pas plus de 15 logements ou copropriétaire si sa part de participation à la communauté représente plus de 1.500 mètres carrés de terrain destinés à l'habitation. Cela signifiera qu'il n'aura pas à se conformer aux exigences de l'article 439 LEC, qu'il sera dispensé de prouver la vulnérabilité économique de son occupant et, le cas échéant, de recourir à la procédure d'intermédiation immobilière.

Au contraire, on peut interpréter sur la base de l'art. 3k que ladite personne physique, dans une zone résidentielle stressée, sera considérée comme un grand propriétaire avec 5 logements ou plus situés dans la zone stressée ou ayant une superficie construite de plus de 1.500 2 m10 d'usage résidentiel. Et enfin, on peut également considérer que ladite personne physique sera un grand propriétaire si elle possède plus de 1.500 propriétés sur tout le territoire de l'État ou dispose d'une superficie construite de plus de 2 XNUMX mXNUMX à usage résidentiel.

Tout cela nous amène à nous interroger : quelle est la notion de grand titulaire si vous êtes une personne physique ? qui compte 5 logements situés dans une zone résidentielle stressée, plus de 10 ou plus de 15 logements sur le territoire de l'Etat. Le débat est servi, le jour où l'on connaît le communiqué de la Cour Constitutionnelle, faisant référence au recours d'inconstitutionnalité promu par le Conseil de Gouvernement de la Communauté Autonome d'Andalousie, contre l'article 3 k), rejetant l'inconstitutionnalité dudit précepte.

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