Le nouveau cadre jurisprudentiel de la clause IRPH dans les prêts hypothécaires après les décisions de Tribunal Supremo

Par Ángel Sánchez, avocat et associé chez Asoban Abogados.

Le récent jugements de Tribunal Supremo 1590/2025 et 1591/2025Les arrêts rendus par l'Assemblée plénière de la Première Chambre le 11 novembre 2025 marquent un tournant dans le contentieux relatif aux clauses hypothécaires mentionnées à Index de référence des prêts hypothécaires (IRPH)Les deux résolutions, rendues après les arrêts de la CJUE du 13 juillet 2023 (C-265/22) et du 12 décembre 2024 (C-300/23), abordent dans leurs grandes lignes les critères qui devraient régir les contrôles de transparence et d’iniquité dans ce type de contrat.

La Cour suprême établit une doctrine d'équilibre entre la protection du consommateur et la sécurité juridique des transactions financières, rejetant à la fois la nullité automatique de l'IRPH (Indice de référence hypothécaire) et sa validité inconditionnelle. Par conséquent, évaluation d'étude de cas, dans lequel la charge de la preuve incombe à celui qui nie le manque d'information ou allègue le déséquilibre contractuel.

Contrôle de la transparence : critères d'interprétation

La SST 1590/2025La présentation de Raquel Blázquez Martín définit précisément la portée de contrôle de la transparence des matériauxConformément à la doctrine européenne et à la jurisprudence nationale, la Cour distingue trois cadres réglementaires applicables : l’ordonnance du 5 mai 1994 et sa circulaire 5/1994, l’ordonnance EHA/2899/2011 et la circulaire 5/2012, ou, à défaut, la réglementation générale relative aux conditions générales des contrats et à la protection des consommateurs.

Parmi les éléments qui déterminent la validité de la clause, la Cour suprême souligne que :

• La Publication de l'IRPH à la BOE et sur le siège électronique de la Banque d'Espagne Elle garantit, pour le consommateur moyen, l’accès aux informations nécessaires sur sa composition et son évolution, à condition que la circulaire 5/1994 soit mentionnée et fasse l’objet d’une référence appropriée.
• La distribution de la brochure d'information Les dispositions prévues par le décret de 1994 ne sont requises que lorsque le prêt relève de son champ d'application.
• La mention du « différentiel négatif » L’exigence énoncée dans le préambule de la circulaire 5/1994 est purement instrumentale : son omission n’implique pas un manque de transparence si le contrat fait expressément référence à ladite circulaire ou inclut la référence à l’APR.
• La comparaison avec d'autres indices officiels — à l’instar de l’Euribor — ne fait pas partie des obligations d’information requises de l’établissement financier.

La séance plénière conclut que la transparence ne dépend pas de l'exhaustivité de la documentation, mais du résultat informatif effectif, c'est-à-dire que le consommateur ait disposé des éléments nécessaires pour comprendre les conséquences économiques du prêt.

Contrôle abusif : délimiter le jugement d’équilibre

À son tour, le SST 1591/2025, présentation de Nuria Auxiliadora Orellana Cano, développe le jugement abusif Conformément aux dispositions de l'article 3.1 de la directive 93/13/CEE et de l'article 82 de la loi générale espagnole pour la défense des consommateurs et des utilisateurs (TRLGDCU), la Cour rappelle que le manque de transparence n'entraîne pas en soi la nullité du contrat, mais permet un examen plus approfondi de la bonne foi du professionnel et de l'équilibre des obligations.

Pour la Cour, le offre d'un indice officiel approuvé par l'autorité de surveillance Cela ne saurait être considéré comme contraire à la bonne foi, d'autant plus que cet indice avait été recommandé par les pouvoirs publics concernant les logements sociaux. L'appréciation du risque d'iniquité doit être effectuée au moment de la conclusion du contrat, et non en fonction de l'évolution ultérieure du marché.

La Cour introduit également un critère technique fondamental : la comparaison doit porter sur le taux d’intérêt effectif résultant de l’IRPH majoré de la marge convenue et sur la moyenne des taux de marché en vigueur à la date de signature. Dès lors, une simple comparaison arithmétique avec l’Euribor, en appliquant la même marge, est irrecevable, et le contrôle juridictionnel ne saurait aboutir à des manipulations des prix prohibées par le droit européen.

La Cour suprême utilise les données statistiques de la Banque d'Espagne, de l'Institut national de la statistique (INE) et les taux d'intérêt synthétiques comme points de repère objectifs pour évaluer si l'écart constaté est « hautement significatif » et, par conséquent, susceptible d'engendrer un déséquilibre contractuel substantiel. Dans les affaires analysées, la Cour considère que l'IRPH (Indice de référence des prêts hypothécaires) se situait dans les fourchettes normales du marché et exclut toute abus.

Intégration avec la jurisprudence de la Cour de justice de l'Union européenne

El Tribunal Supremo Elle intègre expressément les lignes directrices émises par la CJUE dans les affaires C-265/22 et C-300/23, qui précisent la portée de la transparence et de l'iniquité en matière d'indices officiels :

• El exigence de transparence Cette condition est remplie lorsque l'indice de référence a été officiellement publié, sans que l'entité ait besoin de fournir sa formule de calcul ni son évolution passée, pourvu que ces informations soient accessibles et compréhensibles pour un consommateur moyen.
• El différentiel négatif La référence faite par la Banque d'Espagne constitue un outil explicatif sur la nature des indices IRPH en tant que taux structurellement équivalents au TAEG, mais n'impose pas d'obligation réglementaire de les appliquer.
• La comparaison des prix du marché Il convient de prendre en compte non seulement l'indice, mais aussi la marge, les commissions et les frais associés, une disproportion manifeste étant le seul indicateur d'un déséquilibre significatif.

Cette harmonisation entre le droit national et le droit communautaire permet à la Cour suprême de renforcer la sécurité juridique du système hypothécaire espagnol, en évitant des interprétations divergentes par les juridictions inférieures.

Conséquences pratiques et implications procédurales

La doctrine établie dans les arrêts 1590/2025 et 1591/2025 a des effets directs sur la stratégie procédurale des litiges en cours :

1. La nullité de l'IRPH n'est pas automatique: les plaignants doivent prouver un manque d'information important et une disparité économique significative au moment de la signature.
2. Les affirmations fondées exclusivement sur une comparaison avec l'Euribor Ils ne disposent pas de preuves suffisantes.
3. El contrôle de la transparence Elle se limite à vérifier l'accessibilité de l'information et la compréhensibilité de l'indice, sans exiger de conseils comparatifs.
4. Dans le cas où un manque de transparence serait constaté, le juge doit procéder à un examen au cas par cas des abus, sur la base de données officielles.

D’un point de vue institutionnel, cette décision contribue à homogénéiser la jurisprudence nationale et à clore un cycle d’incertitude qui avait débuté avec la première question préliminaire de 2018, en consolidant une interprétation restrictive de la nullité dans un souci de stabilité du crédit hypothécaire.

En bref, les décisions de Tribunal Supremo Les arrêts du 11 novembre 2025 marquent l’aboutissement d’un dialogue judiciaire entre le Luxembourg et Madrid, qui a permis de définir de manière contraignante la nature juridique de l’IRPH (Indice de Référence des Prêts Immobiliers). La Cour de cassation affirme qu’il n’existe pas de solution uniforme, mais plutôt un modèle d’analyse individualisée, dans lequel un manque de transparence n’équivaut pas à une injustice et l’IRPH n’est pas intrinsèquement injuste.

La jurisprudence de 2025, en intégrant les normes européennes et les réalités du marché financier, offre un cadre stable qui concilie les intérêts des consommateurs et des institutions financières. Pour les juristes, cela se traduit par la consolidation d'une doctrine qui rehausse le niveau de preuve requis dans les procédures en cours et redéfinit le paysage des litiges hypothécaires en Espagne.