Droits des consommateurs et appartements touristiques

  Par Image de balise Cristina Vallejo

Aujourd'hui, nous avons voulu relater le Décret Royal 1312/2024, approuvé le 23 décembre 2024, qui réglemente la procédure de Registre des baux uniques et créer le Guichet unique numérique pour les baux avec la directive 93/13, qui a été si largement débattue dans ce forum sur le droit de la consommation.

El RD 1312 / 2024, pour la collecte et l'échange de données relatives aux services de location d'hébergement courte durée, Pleinement applicable à compter du 1er juillet 2025, elle définit les « services de location d’hébergement de courte durée » comme incluant les locations touristiques et les locations saisonnières réglementées par la loi sur les baux urbains.

Elle établit des obligations pour les propriétaires, les annonceurs et les hébergements proposés sur des plateformes en ligne qui impliquent du marketing avec transaction économique, essentiellement l'obtention d'un numéro d'enregistrement unique (qui sera le « numéro d'enregistrement de la propriété »), l'afficher dans les annonces, mettre à jour les informations et fournir des données aux autorités. Il s'agit par exemple de plateformes comme Airbnb ou Booking.com.

La Directive 93/13 / CEE Nous savons tous qu'il s'agit d'un règlement européen de protection des consommateurs, daté du 5 avril 1993, qui a été un instrument majeur ces derniers temps pour le développement jurisprudentiel et législatif de la protection des droits des consommateurs contre les clauses abusives dans les contrats entre professionnels et consommateurs, principalement dans le secteur bancaire.

Elle définit une « clause abusive » comme celle qui, sans négociation individuelle, provoque un déséquilibre significatif entre les droits et obligations du professionnel et du consommateur, au détriment de ce dernier.

Elle établit que les clauses non négociées individuellement doivent être rédigées dans un langage clair et compréhensible et, en cas de doute, elles sont interprétées en faveur du consommateur.

Les clauses abusives ne sont pas contraignantes pour le consommateur et le contrat doit être maintenable, si possible, sans la clause abusive.

¿Comment ces deux réglementations peuvent-elles être liées à la protection des droits des consommateurs qui louent un appartement touristique ?

Tout d'abord, nous rappellerons que, concernant la protection de la coexistence et des éventuelles activités gênantes causées par un appartement touristique qui coexiste dans un immeuble résidentiel, nous avons déjà une doctrine consolidée de la Tribunal Supremo, sur la base de l'arrêt de la Cour suprême du 3 octobre 2024, qui a estimé que, compte tenu des critères grammaticaux, sémantiques et littéraux, le terme « limite » figurant à l'article 17.12 de la Loi sur la propriété (LPH) n'exclut pas l'accord de copropriété adopté par le conseil des copropriétaires, à la majorité établie, interdisant les activités touristiques au sein de la copropriété. Par conséquent, les accords visant à interdire aux copropriétaires d'exploiter leur logement comme appartement touristique sont valables conformément à cette jurisprudence, à la majorité des 3/5.

Désormais, à compter du 3 avril, date d'entrée en vigueur de la LO1/2025, conformément à l'art. 7 de la LPH introduit par le DF 3, pour exercer l'activité économique de location touristique dans les termes établis dans la réglementation sectorielle, le propriétaire doit d'abord obtenir l'approbation expresse de sa communauté, dans les termes établis au paragraphe 4 de l'article 12 de la LPH, c'est-à-dire à la majorité des trois cinquièmes des propriétaires et des parts.

Abordons maintenant le risque d'injustice dans un contrat de location d'appartements touristiques. En effet, si le contrat de location d'un appartement touristique comporte des clauses ambiguës, abusives ou disproportionnées (par exemple, pénalités excessives, annulations abusives, responsabilités excessives), celles-ci pourraient être annulées ou modifiées, et le consommateur pourrait demander leur nullité pour injustice.

Le décret royal 1312/2024 exige que les contrats ou conditions d'utilisation des hébergements touristiques précisent clairement le numéro d'enregistrement, les caractéristiques de l'hébergement et les obligations, afin que le consommateur les comprenne. Les plateformes doivent s'assurer que les annonces respectent non seulement les formalités d'enregistrement, mais aussi que les clauses contractuelles ne portent pas préjudice au consommateur.

Nous donnerons des exemples de clauses qui peuvent être considérées comme abusives pour les consommateurs et pour lesquelles nous pouvons recourir à des modes extrajudiciaires de résolution des litiges par le biais de systèmes d'arbitrage de consommation ou saisir les tribunaux.

La renonciation aux droits fondamentaux tels que « Le client renonce à toute réclamation concernant l'état de l'appartement une fois l'enregistrement effectué. »  Il s’agirait d’un exemple de clause abusive car elle limite le droit de réclamer des défauts ou une non-conformité.

Exonération totale de responsabilité du propriétaire ou de la plateforme publicitaire : «La société n'est pas responsable des dommages, vols ou accidents qui pourraient survenir pendant votre séjour, quelle qu'en soit la cause.Cette clause pourrait être considérée comme abusive car elle exonère l'entreprise de toute responsabilité même dans les cas où elle est responsable d'un manque d'entretien, de serrures défectueuses ou de circonstances similaires.

Maintien automatique de la caution sans justification « Le propriétaire peut conserver la caution s'il le juge opportun, sans avoir à justifier de dommages. » Dans ce cas, il est abusif d’empêcher le consommateur d’exiger une preuve objective du dommage.

Les clauses d'interprétation unilatérale « La société aura seule le pouvoir discrétionnaire de décider de toute divergence dans l’interprétation du présent contrat. »Cette clause est abusive car elle prive le consommateur de possibilités de résolution impartiales.

Modification unilatérale du contrat « Le propriétaire peut modifier les conditions de la réservation ou attribuer un autre logement sans préavis. »
Si tel était le cas, le consommateur pourrait invoquer une injustice si le nouveau logement n’est pas garanti comme présentant des caractéristiques égales ou supérieures.

Nous ne pouvons manquer de nous référer à la Directive 93/13 CEE, qui a été d'une grande aide pour la protection des consommateurs dans des secteurs tels que le droit bancaire. Il est donc essentiel de garder à l'esprit que ces types de contrats à court terme doivent respecter la transparence, un numéro d'enregistrement unique et des clauses conformes aux principes qui sous-tendent la Directive. C'est la seule façon d'éviter que des situations irrégulières et abusives ne se produisent et ne garantissent véritablement et efficacement les droits des consommateurs.