Baux, vulnérabilité et occupation

Par Daniel Loscertales Fuertés, avocat. 

Le RDLEY 1/2025 a été approuvé au Congrès le 12 février, avec le soutien d'autres partis politiques, et constitue désormais la réglementation en vigueur dont il faut tenir compte.

À mon avis, les changements ne sont pas très significatifs, car la législation se base toujours sur les besoins du locataire, mais dans de nombreux cas, elle oublie le propriétaire, en supposant que ce dernier est une personne avec de bonnes finances, mais en oubliant que ce n'est pas vrai dans la plupart des cas, bien au contraire, puisque le loyer sert de complément aux dépenses normales ou même à payer l'hypothèque, car de nombreuses personnes considèrent qu'il convient d'investir, même avec sacrifice, dans une maison pour leur propre avenir ou celui de leurs enfants, ce qui se produit maintenant beaucoup moins précisément à cause des problèmes que la location peut causer.

On dira que ce Décret-loi royal 1/2025 établit la réglementation pour indemniser le propriétaire par l'État et les Communautés autonomes lorsqu'il ne perçoit pas le loyer ou ne peut expulser le locataire qui se trouve dans une situation de vulnérabilité. Dit comme ça, il semble que tout soit correct, mais ces procédures judiciaires et administratives durent plusieurs mois et entre-temps, la propriété peut se retrouver dans une situation sociale et économique complexe.

Cela a conduit à ce que l'on demande de plus en plus souvent au locataire une garantie financière auprès d'un tiers, y compris une garantie bancaire, ce qui conduit in fine à une augmentation du prix du loyer. Solution à ce problème important ? Ce n’est pas facile, mais cela arrivera sans aucun doute parce que l’État crée des logements sociaux, comme ils existait auparavant. Ou bien la Communauté Autonome ou la mairie elle-même (comme certains l'ont déjà fait) louent des logements en tant que locataires, mais avec l'autorisation du propriétaire de sous-louer et de le faire à un prix inférieur, à titre d'aide sociale. Et si le montant correspondant n'est pas reçu, le sous-locataire sera pardonné en tout ou en partie si cela est jugé approprié, dans de nombreux cas que nous appelons tous « vulnérables ».

Enfin, permettez-moi de préciser, comme je l’ai indiqué à plusieurs reprises, que même si l’at. L'article 47 de la Constitution détermine le « droit de tous les Espagnols à jouir d'un logement décent et adéquat », qui s'adresse à l'État dans sa large organisation territoriale, mais aussi à l'art. 33 reconnaît le « droit à la propriété privée », sans que, à mon avis, l’article 2 de celui-ci sur la « fonction sociale » puisse s’appliquer à ces fins de bail.

Comme indiqué précédemment, si nous voulons vraiment trouver une solution à la triste et mauvaise situation actuelle, il n'y a pas d'autre solution que l'État (dans son sens large) prenne les mesures appropriées pour résoudre le problème en construisant des maisons ou en subventionnant directement le constructeur qui construit des maisons à louer, mais ce qui n'est pas correct, techniquement et moralement, c'est de continuer comme nous le sommes maintenant et sans aucune sécurité (le RDLEY objet de ces commentaires n'est valable que jusqu'au 31 décembre 2025), sans savoir ce qui se passera l'année prochaine, ce qui signifie qu'il y a de moins en moins de logements à louer chaque jour et que le prix est élevé.

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Cela étant dit, avec lequel on peut être d'accord ou non, voici ci-dessous un résumé de la réglementation en vigueur, le RDLEY 1/2025 susmentionné.

Art-72 qui modifie le RDLEY 1/2020.

Art. 1, paragraphe 1. Suspension des procédures d'expulsion pour non-paiement de loyer et d'expulsion pour expiration du délai pour les ménages vulnérables sans alternatives de logement jusqu'au 31 décembre 2025.

Pour ce faire, le locataire doit demander la suspension de l'audience (qui n'a pas eu lieu) ou l'expulsion pour cause d'expiration du délai. Le processus est quelque peu compliqué et, bien sûr, pas rapide, ce qui signifie que le propriétaire passera des mois sans recevoir de paiement car il devra s'adresser aux services de la Communauté autonome correspondante pour prouver la situation. Cette réglementation, comme la précédente, est toujours élaborée avec l'idée que les propriétaires disposent de fonds propres, oubliant que, dans de nombreux cas, ils ont acheté la maison comme un investissement actuel ou futur et qu'ils paient une hypothèque, ce qui ne permet évidemment pas de retards.

Art. 1 bis. Suspension jusqu'au 31 décembre 2025 de la procédure d'expulsion et de saisie immobilière pour les personnes économiquement vulnérables sans logement alternatif dans les cas des alinéas 2, 4 et 7 de l'art. 250 de la Loi sur la procédure civile.

L'article 2) stipule que pour suspendre l'expulsion, les logements doivent appartenir à des personnes morales ou physiques propriétaires de plus de dix logements et que les personnes qui y vivent sans titre doivent être en situation de vulnérabilité économique.

L'article 4 exige que le greffier du tribunal transmette à l'avance toute la documentation aux services sociaux, afin qu'ils puissent fournir les informations dans un délai maximum de 15 jours.

L'article 7 établit qu'en aucun cas la suspension visée au même article 150 ne s'appliquera dans les cas suivants :

1. Lorsque le propriétaire a sa résidence habituelle ou sa résidence secondaire dans l'appartement occupé.
2. Lorsque l'appartement est cédé à des tiers par tout titre valable à une personne physique qui y a sa résidence habituelle.

Modification de la loi sur le droit au logement.

Ar. 73. Application de la troisième disposition transitoire de la loi 12/202, pour le droit au logement-

La référence au 31 décembre 2024, La date d’expiration sera comprise comme étant le 31 décembre 2025..

Article 74. Modification du RDLEY 37/2020

Article 2. Pour les propriétaires concernés, l'indemnisation financière consistera en la valeur moyenne de l'environnement dans lequel se trouve le bien. Section 3. La demande doit être soumise avant le 31 janvier 2026.

Article 3. Si la survenance de dommages est avérée, l'indemnisation consistera en la valeur moyenne qui correspondrait à une location d'un logement dans la zone où se trouve le bien.

Article 6. La demande d’indemnisation doit être déposée avant le 31 janvier 2016.

Art 75.  Modifications du décret royal 401/2021.

Les mesures nécessaires pour que les Communautés autonomes puissent utiliser les ressources du Plan national de logement 2018/2021 pour faire face aux compensations applicables sont modifiées et, de même,

L'article 3 de la même loi établit la procédure de présentation, de traitement et de résolution des demandes des propriétaires ou des propriétaires des logements concernés.

Art 76   Approbation d'une ligne de garanties au nom de l'État pour couvrir les loyers des logements.

Des formules et des exigences sont mentionnées qui seront déterminées par le Ministère du Logement.