Baux urbains : différences entre le logement et les autres usages

Par Virginie Arce Aguilar, avocat pour Colegio de la Abogacía de Madrid. 

Actuellement, différents contrats sont soumis à différentes règles qui, même si elles sont abrogées aujourd'hui, restent applicables aux contrats signés lorsque ces règles étaient en vigueur.

Mais s’il y a une chose que toutes les réglementations relatives aux baux urbains ont en commun, c’est que le législateur a toujours fait une distinction entre les contrats de location résidentielle et les contrats de location pour des usages autres que le logement, accordant toujours une plus grande protection aux contrats de location résidentielle par rapport à ces derniers.

Par conséquent, nous devons toujours accorder une attention particulière à la date du contrat, ainsi que son objet car elle déterminera l'application d'une règle spécifique.

Nous pouvons donc établir la distinction suivante en fonction de l'objet et de la règle applicable :

CONTRATS DE LOGEMENT. Ils sont signés pour satisfaire le besoin permanent de logement du locataireEt selon la date du contrat, il sera soumis à un régime réglementaire différent, bien qu'ils aient tous un point commun : la protection du contrat pendant une période déterminée, indépendante de la volonté des parties. Cette période de protection (prolongation obligatoire) sera plus ou moins longue selon la date du contrat, allant d'une prolongation forcée (antérieure à la LAU de 1994) aux contrats actuels où la prolongation a une durée de 5 ou 7 ans selon que le bailleur est une personne physique ou morale.

Nous pouvons déterminer l'intervalle de temps suivant.

Avant 1995, nous avions deux grands blocs

• contrats conclus avant le 9 mai 1985 (LAU 1964)
• contrats conclus après le 9 mai 1985 et avant le 1er janvier 1995

Depuis 1995, six modifications ont été apportées à l'unité LAU :

• Loi 4/2013 relative aux mesures visant à rendre le marché locatif du logement plus flexible et à le promouvoir (en vigueur du 06 juin 2013 au 31 mai 2015).
• Loi 2/2015 relative à la désindexation de l’économie espagnole (en vigueur du 1er avril 2015 au 18 décembre 2018).
• Décret législatif 21/2018 du 14 décembre relatif aux mesures urgentes concernant le logement et la location (en vigueur du 19 décembre 2018 au 23 janvier 2019).
• Résolution du 22 janvier 2019 du Congrès des députés ordonnant la publication de l'accord abrogeant le décret-loi royal 21/2018 (en vigueur du 24 janvier 2019 au 5 mars 2019). Cette résolution a entraîné le rétablissement du cadre réglementaire institué par la réforme de 2015 du 23 janvier 2019 au 5 mars 2019.
• Décret-loi 7/2019 du 1er mars relatif aux mesures urgentes concernant le logement et la location (en vigueur depuis le 6 mars 2019).
• Loi 12/2023 du 24 mai relative au droit au logement (en vigueur depuis le 26 mai 2023).

Actuellement, les contrats de logement sont régis par le Titre II de la Loi sur les baux urbains (LAU), et tout accord conclu en violation des dispositions dudit titre et au détriment du locataire est considéré comme nul et non avenu. Par ailleurs, la Loi sur le logement (Loi 12/23) a modifié deux aspects essentiels de ces contrats : leur durée et leurs modalités de renouvellement, ainsi que le loyer.

Les contrats de logement ont été affectés par trois concepts introduits par cette loi sur le logement : le propriétaire important, la zone de tension et le locataire vulnérable.La convergence d'un ou plusieurs de ces concepts implique une modification de la durée du bail et des conditions de loyer, par rapport aux autres contrats de location où aucun de ces facteurs ne s'applique. Ainsi, le loyer d'un logement situé dans une zone à forte demande, lorsque le propriétaire n'est pas un grand propriétaire immobilier, sera plafonné par le loyer le plus élevé (actualisé) du dernier bail résidentiel (standard) en vigueur pour le même bien au cours des cinq dernières années. Ce plafond ne comprend pas les charges et frais supplémentaires non stipulés dans le bail précédent. En l'absence de bail au cours des cinq dernières années, le plafond sera basé sur l'indice des prix de référence. Si, en plus d'être situé dans une zone à forte demande, le propriétaire est un grand propriétaire immobilier, le loyer ne pourra excéder le plus bas des deux montants suivants : le plafond de l'indice des prix de référence ou le loyer le plus élevé en vigueur au cours des cinq dernières années.

Concernant la durée actuelle des contrats de logement, outre la prolongation légale des cinq ou sept premières années, mentionnée ci-dessus, une seconde prolongation ordinaire de trois ans peut être accordée si le contrat n'est pas résilié avec le préavis requis après les cinq ou sept premières années. La loi sur le logement a inclus, comme pour l'impôt sur le revenu, certaines modifications concernant les nouveaux des prolongations exceptionnelles qui ne dépendront pas de la volonté du propriétaireLa loi instaure une nouvelle prolongation d'un an, non susceptible de renonciation, pour le bailleur lorsque le locataire est vulnérable et que le bailleur est un important propriétaire immobilier. Cette prolongation sera ajoutée au contrat à l'expiration de la prolongation initiale de cinq ou sept ans (article 9), ou à la fin de la prolongation de trois ans prévue à l'article 10. De même, lorsque le bien est situé dans un quartier résidentiel très recherché, une nouvelle prolongation de trois ans, également non susceptible de renonciation pour le bailleur, s'appliquera une fois la période contractuelle initiale de cinq ou sept ans expirée.

CONTRATS POUR DES USAGES AUTRES QUE LE LOGEMENT : Ce seront tous les contrats dont l'objet ne pas satisfaire le besoin permanent de logementCes contrats sont régis par le Titre III de la Loi sur les baux urbains (LAU), qui privilégie la volonté des parties. L'application de ce titre est complémentaire aux termes du contrat, et le Code civil s'applique à titre subsidiaire. Cette section couvre non seulement les baux commerciaux, mais aussi les baux d'habitation à usage temporaire, c'est-à-dire ceux qui ne visent pas à satisfaire un besoin de logement permanent. Toutefois, pour qu'un contrat soit considéré comme tel… Le contrat saisonnier doit clairement indiquer sa durée, la raison de son caractère temporaire et le lieu de résidence habituel du locataire. De plus, si des plateformes de location en ligne sont utilisées pour gérer ces contrats, le contrat doit être enregistré au Registre unique des baux.

Comme nous l'avons dit, la common law ne réglemente pas spécifiquement ces contrats saisonniers et les inclut dans ceux portant sur des usages autres que le logement, mais dans Le gouvernement catalan, par le biais de la loi 18/2007 sur le droit au logement, modifiée par la loi 11/2025, a ajouté l'article 66 bis sur les locations saisonnières et de chambres., déterminant que le contrat saisonnier sera divisé en deux grands blocs, un premier bloc dans lequel la cause du caractère temporaire est définie par un utilisation récréative ou de vacances et un second groupe dans lequel la cause du caractère temporaire est déterminée par la raison de études, assistance professionnelle ou médicale, attente d'un logement ou autres usages similaires. La raison doit être documentée et ce document déposé avec le dépôt de garantie, car ces contrats du deuxième bloc auront des prolongations limitées de manière à ce qu'il soit compris qu'il s'agit d'un contrat de logement et non d'un contrat saisonnier, et les règlements de logement relatifs au loyer et aux rénovations, au dépôt de garantie, aux garanties et aux charges générales ainsi qu'aux services individuels s'appliqueront.

Quant à contrat de chambre Le droit catalan stipule que La somme des loyers des chambres ne peut excéder la somme des loyers fixés comme loyer de référence maximal.

D'un point de vue procéduralNous devons tenir compte des principales modifications que nous constatons dans les procédures judiciaires introduites par la loi organique 1/2025 et la loi 12/2023.

Au-delà de la cause d'action, il existe actuellement deux conditions préalables essentielles à prouver d'un point de vue procédural : la preuve que le demandeur est un actionnaire important ou non et qu'il a tenté un mode alternatif de règlement des différends conformément à la loi organique 1/2025.

Uniquement dans les processus où un contrat est affecté Logement habituel Nous aurons l’obligation de déclarer et de prouver, le cas échéant, si L'acteur est-il un grand chef ou non ?Étant donné qu'un grand propriétaire immobilier est une personne physique ou morale possédant plus de dix biens immobiliers urbains à usage d'habitation ou une surface construite de plus de 1.500 2 m² à usage d'habitation, hors garages et remises, et sachant que dans les zones où le marché du logement est tendu, le propriétaire de cinq biens immobiliers urbains ou plus sera considéré comme un grand propriétaire immobilier, nous mettrons à votre disposition :  certificat d'enregistrement de propriété sur le statut du propriétaire en tant que grand propriétaire immobilierLe défaut de fournir la preuve de cette exigence constitue un motif d'irrecevabilité de la demande.

Quant à MASQUE, les processus de location doivent se conformer à cette exigence condition d'admissibilitéBien qu'un recours en inconstitutionnalité ait été admis pour examen par la Cour constitutionnelle, nous ne disposons pas encore d'une décision judiciaire sur la question ; par conséquent, avant d'entamer l'examen de cette demande, il convient d'attendre la décision de justice. Nous devrons fournir une description du processus de négociation préalable mené, ou de son impossibilité.Conformément aux dispositions du paragraphe 4 de l'article 264, les documents justifiant le recours à un mode alternatif de règlement des différends (MARC) doivent être présentés, le cas échéant. Il est important de noter que le contenu de la convention de MARC est confidentiel, à l'exception des informations relatives à la tentative de négociation préalable des parties et à l'objet du différend, qui doivent être clairement définis dans la convention. Les mécanismes de MARC reconnus par la loi organique 1/2025 sont la médiation, la conciliation, l'avis neutre d'un expert indépendant, les offres confidentielles et contraignantes, ainsi que toute autre forme de négociation.

Étant donné que la majorité des procédures liées aux baux concernent des expulsions pour non-paiement ou expiration du bail, la méthode de règlement alternatif des différends (RAD) qui semble la plus simple et qui est la plus utilisée est… Il s'agit d'une offre confidentielle et contraignanterien n'empêche toutefois le recours à tout autre moyen.

Une fois la plainte déposée L'autre problème qui nous concerne dans le traitement de la procédure est la suspension possible des expulsions pour cause de vulnérabilité. du défendeur. À ce jour, la suspension extraordinaire du décret royal 11/2020 n'a pas été prolongée, bien que le suspension ordinaire de l'article 441.5 de la LEC Cette suspension demeure pleinement applicable aux procédures relatives aux créances de loyer, aux expulsions pour non-paiement, aux expulsions pour cause d'expiration de bail, à la possession précaire, aux procédures sommaires de protection de la possession et aux procédures de protection des droits immobiliers. Cette suspension ordinaire est mise en œuvre lorsqu'une décision de justice constate que la vulnérabilité du locataire justifie la suspension de la procédure jusqu'à ce que les mesures nécessaires soient prises pour lui garantir un logement, ou pour une durée maximale de deux mois si le demandeur est une personne physique, ou de quatre mois s'il s'agit d'une personne morale.

Dans le cadre du traitement de cette éventuelle suspension ordinaire, l'administration publique établira un rapport dans lequel elle déterminera la vulnérabilité sociale ou économique potentielle du défendeur, et le transmettra au plaignant afin qu'il puisse formuler des allégations dans un délai de 5 jours. Une fois les allégations formulées ou lorsque le délai est expiré, le juge rendra une ordonnance par laquelle il statuera sur l'éventuelle suspension.