14 febrer 2024

La compravenda de vivenda en construcció: facultat de resoldre el contracte

 Mateu Juan Gomez Per Mateu Juan Gómez
Soci Buades Legal

 

Ja des dels anys 60 el legislador ha estat conscient de la necessitat establir un règim de protecció específic per als compradors d'habitatge en construcció. Així, en un primer moment, va emergir la Llei 57/1968, de 27 de juliol, sobre la percepció de quantitats anticipades en la construcció i venda d'habitatges. Aquesta norma, derogada el 2015, ha vist com es traslladaven els seus postulats a la DA 1a de la Llei 38/1999, de 5 de novembre, d'ordenació de l'edificació (d'ara endavant LOE).

La norma, promulgada en època franquista i vigent fins a èpoques relativament recents, es caracteritzava pel seu caràcter concís (7 articles, més dos DF i una DA. En total només 3 folis), i va sorgir com un autèntic mecanisme de control davant la reiterada comissió d'abusos al mercat immobiliari, efervescent per aquelles dates. Així, l'Exposició de Motius identifica com a causa primera de la promulgació d'aquesta norma «la justificada alarma que en l'opinió pública ha produït la reiterada comissió d'abusos, que, d'una banda, constitueixen greu alteració de la convivència social, i de l'altra, evidents fets delictius, ocasionant a més a més perjudicis irreparables als qui confiats i de bona fe accepten sense cap objecció aquells oferiments».

L'objectiu, en conseqüència, no era cap altre que proveir el comprador d'habitatge d'una garantia de recobrament eficaç, que li permetés recuperar les quantitats anticipades a compte, en cas d'incompliment del constructor-venedor. El focus d'atenció es va centrar en la destinació conferida a les quantitats anticipades per compradors d'habitatges en construcció, en un intent de garantir que aquests mitjans econòmics siguin destinats efectivament per la promotora a la construcció i no a altres finalitats.

D'aquesta sort, la norma –de la mateixa manera que ara cal predicar de la LOE– establia una sèrie de drets irrenunciables per als consumidors, que li atorguen un règim de protecció especial i més ampli, en aquest tipus de compravendes.

No en va es pretén preservar un element de primera necessitat com és la vivenda.

Per límits d'extensió i sens perjudici que puguem analitzar altres qüestions relacionades amb aquesta institució jurídica en ressenyes futures, ens centrarem en aquesta ocasió en dos motius específics de resolució de contracte de compravenda per incompliment del promotor: la manca de lliurament de les garanties previstes a la DA 1a LOE i la manca d'obtenció de la Llicència de Primera Ocupació.

  1. Sobre la facultat de resolució del contracte, amb caràcter general

 És sabut que la facultat de resoldre un contracte incomplert per una de les parts s'entén implícita en les obligacions recíproques. En aquests casos, l'article 1124 Cc atorga a la part perjudicada la possibilitat d'optar entre exigir el compliment o la resolució de l'obligació, amb rescabalament de danys i abonament d'interessos en ambdós casos.

Tot i això, malgrat la literalitat del precepte, la jurisprudència ha exigit que per a la resolució del contracte no és suficient qualsevol tipus d'incompliment. Segons reiterades resolucions del Tribunal Supremo, només és possible promoure la resolució davant d'un incompliment que sigui imputable a la part contrària –a la venedora- i que sigui qualificable de «greu o substancial» (SSTS de 4 d'octubre de 1983, 28 de febrer de 1989, 5 d'abril de 2006, 19 de maig de 2008 i 10 de setembre de 2012, entre d'altres), en cas contrari únicament hi hauria dret a percebre la corresponent indemnització.

Cal també referir-nos, a més de l'incompliment greu o amb rellevància resolutòria «de per si», als coneguts com a “incompliments essencials”, modalitat resolutòria que adquireix un tractament autònom. Aquests aconsegueixen la seva ponderació al conjunt o totalitat de prestacions contractuals, sense distinció, ja siguin aquestes de caràcter accessori o merament complementàries, si de la instrumentació tècnica assenyalada se n'infereix que van ser determinants per a la subscripció o fi del contracte subscrit.

En relació amb aquests últims, cobraran especial importància aquelles expectatives que les parts hagin causalitzat a l'hora de subscriure el contracte, o que tinguin relació amb el pla satisfactiu -entès en termes tant objectius com subjectius- de les parts. Un exemple clar en el supòsit de compravenda d'habitatges en construcció el trobem amb la finalització i el lliurament de l'immoble, però sense l'obtenció de la llicència de primera ocupació corresponent. En aquesta línia és especialment rellevant la STS del Ple, de 10 de setembre de 2012 (STS 537/2012, rec. núm. 1899/2008). 

 2. Sobre les garanties de la DA 1a LOE i el seu caràcter essencial

La principal mesura de protecció recollida a la DA 1a LOE consisteix a garantir la devolució de les quantitats lliurades a compte més l'interès legal, mitjançant contracte d'assegurança atorgada amb Entitat asseguradora inscrita i autoritzada al Registre de la Subdirecció General d'Assegurances o per aval solidari prestat per Entitat inscrita al Registre de Bancs i Banquers, o Caixa d'Estalvis, per al cas que la construcció no s'iniciï o no arribi a bon fi per qualsevol causa en el termini convingut.

Aquestes garanties, que ho són a primer requeriment i que no permeten cap mena de limitació quantitativa o temporal no responen de qualsevol responsabilitat de l'entitat promotora o constructora (com ara danys i perjudicis, defectes de construcció, etcètera); sinó que el seu àmbit daplicació és summament concret: garanteix la devolució de les quantitats que shan anat lliurant a compte de lhabitatge en construcció, amb els seus interessos. Res més.

Ara bé, el dret del comprador a obtenir aquesta garantia és irrenunciable i, per tant, constitueix una obligació imperativa i ineluctable per al promotor.

Concretament, l'apartat «La» de la Disposició Addicional, recull com a obligació del promotor:

«Garantir, des de l'obtenció de la llicència d'edificació, la devolució de les quantitats lliurades més els interessos legals, mitjançant contracte d'assegurança de caució subscrita amb entitats asseguradores degudament autoritzades per operar a Espanya, o mitjançant aval solidari emès per entitats de crèdit degudament autoritzades , per al cas que la construcció no s'iniciï o no arribi a bon fi en el termini convingut per al lliurament de l'habitatge».

Sobre les conseqüències de l'incompliment d'aquesta obligació de lliurament de la garantia pogués tenir per a l'eficàcia del contracte de compravenda -al marge de les sancions administratives a què hagués lloc-, compleix assenyalar que en un primer moment la jurisprudència va rebutjar -en aplicació de la doctrina general de l'incompliment essencial-, que la manca de lliurament de les garanties previstes llavors a l'article 1 de la Llei 57/1968 pogués justificar l'acció de resolució per incompliment del contracte.

Tot i això, la doctrina jurisprudencial de la Sala ha anat aprofundint en la necessària imbricació contractual que el citat aval o assegurança en garantia presenta en l'estructura obligacional del contracte de compravenda. Aquest desenvolupament doctrinal, que s'ha dut a terme progressivament, culmina en gran mesura amb la STS de 12 de març de 2013 (STS 221/2013) que perfila el marc de la tipicitat obligacional d'aquesta figura. En aquest sentit, durant la construcció, la garantia opera com una pròpia obligació bilateral, de manera que el futur adquirent pot tant oposar una excepció al lliurament de la quantitat anticipada -no pagar fins que se li lliuri la garantia, sense que el promotor pugui resoldre el contracte al seu torn per aquest impagament del preu-, com procedir a la resolució del contracte si lliurada la quantitat el venedor es nega a atorgar el preceptiu aval en garantia

Així doncs, insistim, mentre no es lliuri la garantia el comprador pot negar-se al pagament de les quantitats pactades, sense perdre els drets que li atorga el contracte de compravenda. A més, si ja ha pagat i no se li lliura la garantia obligatòria, pot trencar el contracte i exigir la devolució íntegra del pagat, amb els seus interessos.

El límit de l'anterior, com passa amb tots els drets subjectius, el trobem al principi de bona fe que ha de regir tota relació contractual. És per això que, si en la construcció de l'habitatge ja està acabat i l'obligació de l'aval no ha resultat exigida per l'adquirent, la seva constitució no té sentit o reciprocitat ja que amb el lliurament o la posada a disposició s'ha complert el que cal, dacord amb el principi de bona fe contractual i la seva projecció amb la doctrina dels actes propis. Així, si l'habitatge ja està construït i en disposició de ser lliurat, l'incompliment de l'obligació de lliurament d'avals pot ser motiu de sanció administrativa, però no justifica la resolució del contracte.

3. La manca dobtenció de la Llicència de Primera Ocupació dins del termini pactat per al lliurament de limmoble

Conformi a l'article 1461 Cc que «el venedor està obligat al lliurament i sanejament de la cosa objecte de la venda», sent aquesta la seva prestació principal al negoci jurídic. Partint d'aquest punt, una línia de discussió molt corrent era establir la frontera entre el mer retard i un autèntic incompliment de l'obligació que faculti la resolució. Tot i això, la importantíssima STS de 20 de gener de 2015 (rec. núm. 196/2013), suposa un autèntic i indiscutible punt d'inflexió que canvia la doctrina que mantenia la Sala; i afirma que el retard en el lliurament, encara que no sigui especialment intens o rellevant, constitueix un incompliment del venedor que justifica la resolució del contracte. A l'àmbit de la Llei 57/68 no és aplicable la doctrina jurisprudencial que interpreta la norma d'àmbit general de l'article 1124 Cc.

I tingueu present que l'obligació de lliurament s'estén també a la llicència de primera ocupació.

No obstant això, des d'una perspectiva històrica, la jurisprudència havia considerat el lliurament de la llicència de primera ocupació com una obligació secundària o accessòria del contracte de compravenda d'habitatge en construcció, sent l'essencial que s'executessin els elements físics de l'obra, i l'immoble estigués “acabado”, constituint la llicència d'ocupació un serrell formal -anomenem-li així- d'importància menor (en aquests termes es defineix l'obligació per la STS 759/2014 de 6 de gener de 2015, rec. núm. 3212/2012)

El punt d'inflexió l'hem de situar a la important Sentència del Ple de la Sala Primera del Tribunal Supremo, de 10 de setembre de 2012 (STS 537/2012, rec. núm. 1899/2008), que introdueix una nova doctrina, i matisa la importància de la llicència de primera ocupació. Estableix les pautes o paràmetres següents que s'han d'analitzar:

  • Si les parts han pactat expressament que constitueixi una obligació essencial (en aquest cas serà motiu de resolució automàtica, en virtut del que s'ha pactat expressament).

 

  • Si el lliurament de la cèdula no es va convenir expressament amb aquest caràcter d'obligació essencial, per enjudiciar la procedència de la resolució instada pel comprador per la falta de lliurament no es pot emetre un judici definitiu aplicant en abstracte les regles generals, sinó que s'han d'examinar. les circumstàncies concretes del cas. En aquesta línia, el lliurament de la llicència s'ha de considerar obligació accessòria, i per tant inhàbil perquè pugui prosperar l'acció resolutòria del comprador fundada en la seva absència, quan la manca de concessió només respon a la sobrecàrrega o retard de l'Administració concedent. i no a l'absència dels pressupostos fàctics i jurídics exigits per atorgar-los. És així necessari perquè concorri aquest supòsit que la manca de llicència no resulti impediment substancial per a l'ús de l'immoble (habitabilitat) i l'accés als seus subministraments dins del termini exigible per al lliurament i que el retard en el lliurament no s'hagi de considerar per si mateix mateix com a substancial i habilitant per a la resolució del contracte, d'acord amb els principis que abans s'han enunciat

 

  • Sense perjudici de l'anterior, la càrrega de la prova sobre els motius justificats de la no obtenció de la llicència de primera ocupació correspon al promotor. En coherència amb això, complert el termini de lliurament, si no està disponible aquesta llicència de primera ocupació, es presumirà incompliment substancial i, per tant resolutori, tret que el promotor pugui demostrar que ha complert en termini totes les seves obligacions -tant constructives com administratives - i que l'únic motiu pel qual no disposa de la llicència és degut a un retard injustificat de la burocràtica tramitació administrativa. 

4. A manera de breu conclusió

La DA 1a LOE configura un sistema tuïtiu dels compradors d'habitatge en construcció, reconeixent-los un catàleg de drets irrenunciables que els permeten salvaguardar els seus interessos econòmics, recuperant la inversió efectuada al seu futur habitatge, així com desvincular-se del contracte si no s'observen estrictament per el promotor les obligacions que li són pròpies.

Així, la no entrega d'una garantia a primer requeriment que confereixi tranquil·litat al comprador sobre l'expectativa real de desfer la inversió si aquesta es tornés d'impossible realització, constitueix una causa suficient per a la resolució contractual, així com també per a la negativa al compliment de les obligacions pròpies -continuar fent pagaments a compte-, sense que es puguin oferir conseqüències perjudicials per al consumidor.

De la mateixa manera, el caràcter finalista d'aquesta modalitat contractual permet que, tot i finalitzar-se la construcció, s'hagi d'assegurar al comprador l'obtenció de la llicència de primera ocupació, per tal que es pugui servir de l'immoble per a l'ús i l'expectativa amb què va ser adquirit: habitar-hi.

Això no obstant, s'erigeix, com ha de ser, un límit a l'exercici de tot dret subjectiu: la bona fe contractual; de manera que queda proscrit qualsevol exercici abusiu d'aquestes prerrogatives. No en va, com ja apuntés Cervantes:

«El bé guanyat es perd, el que és dolent això i el seu amo».

 

 

Comparteix: