Arrendaments urbans: diferències entre habitatge i ús diferent

Per Virginia Arce Aguilar, Advocada de l' Colegio de la Abogacía de Madrid. 

Actualment existeixen diferents contractes sotmesos a diferents normes, que encara estant derogades a dia d'avui, segueixen sent aplicable per a aquells contractes que es van subscriure en el moment en què aquestes normes estaven vigents.

Però si hi ha alguna cosa comuna a totes les normes sobre arrendaments urbans, és que el legislador sempre ha diferenciat els contractes d'arrendament d'habitatge dels contractes d'arrendament d'ús diferent del d'habitatge, atorgant sempre una protecció més gran als contractes d'arrendament d'habitatge respecte als segons.

D'aquesta manera hem de prestar sempre una atenció especial a la data del contracte, així com a fi del mateix ja que determinarà l'aplicació d'una norma concreta.

Podem, per tant, fer la distinció següent depenent de l'objecte i de la norma aplicable:

CONTRACTES D'HABITATGE. Se subscriuen per satisfer la necessitat permanent d'habitatge de l'arrendatari, i depenent de la data del contracte tindrà un règim normatiu diferent, si bé tots ells tenen alguna cosa comuna, la protecció del contracte durant un període de temps per sobre de la voluntat de les parts, si bé aquesta període de protecció (prorroga obligatòria), serà major o menor depenent de la data del contracte trobant-nos contractes que van des d'una pròrroga forçosa (anteriors a la LAU de 1994 5 o 7 anys depenent de si l'arrendador és una persona física o una persona jurídica.

Podem trobar el següent quadre temporal

Abans del 1995 tenim dos grans blocs

• contractes celebrats abans de 9 de maig de 1985 (LAU 1964)
• contractes celebrats després de 9 de maig de 1985 i abans de 1/1/1995

Des del 1995 hi ha hagut sis modificacions de la LAU:

• Llei 4/2013 de Mesures de Flexibilització i Foment del Mercat del Lloguer d'habitatges (vigent des del 06 de juny del 2013 al 31 de maig del 2015).
• Llei 2/2015, de Desindexació de l'Economia Espanyola (vigent des de l'1 d'abril del 2015 al 18 de desembre del 2018).
• DL 21/2018, del 14 de desembre, de mesures urgents en matèria d'habitatge i lloguer (vigent del 19 de desembre del 2018 al 23 de gener del 2019).
• Resolució de 22 de gener del 2019, del Congrés dels Diputats, per la qual s'ordena la publicació de l'Acord de derogació del RDL 21/2018 (vigent des del 24 de gener del 2019 al 5 de març del 2019). Això va generar que des del 23 de gener del 2019 fins al 5 de març del 2019 es tornés a aplicar el règim normatiu instaurat amb la reforma del 2015
• DL 7/2019, de 1 de març, de mesures urgents en matèria d'habitatge i lloguer (vigent des del 6 de març de 2019).
• Llei 12/2023, de 24 de maig, pel dret a l'habitatge. (vigent des del 26 de maig de 2023)

En l'actualitat els contractes d'habitatge es troben regulats al títol segon de la LAU, i qualsevol pacte que es dugui a terme en contra dels que disposa aquest títol i en perjudici de l'arrendatari s'entendrà nul i es considerarà no posat. A més, la Llei d'habitatge (Llei 12/23) ha modificat dues de les qüestions essencials dels contractes, la durada i el règim de pròrrogues i la renda.

Els contractes d'habitatge han estat afectats per tres conceptes introduïts per aquesta llei d'habitatge: L'arrendador Gran forquilla, la Zona tensionada i l'arrendatari vulnerable. La confluència d‟un o diversos d‟aquests conceptes suposa un canvi en les condicions de termini i renda, respecte a altres contractes d‟arrendaments en què no conflueix cap d‟aquestes qüestions. D'aquesta manera veiem com la renda d'un contracte d'arrendament d'habitatge que se situï en una zona tensionada i l'arrendador de la qual no sigui gran forquilla, estarà limitada pel límit de l'última renda (actualitzada) de contracte d'arrendament d'habitatge habitual que hagués estat vigent en els últims cinc anys en el mateix habitatge i no es podran incloure repercussions de quotes un contracte en els darrers cinc anys és aplicable el límit de l'índex de preus de referència. En cas que a més d'estar en zona tensionada l'arrendador fos una gran forquilla, la renda no podrà excedir la menor de les següents: Del límit de l'índex de preus de referència o de la de l'última renda vigent en els darrers cinc anys.

Pel que fa a la durada actual dels contractes d'habitatge, a més de la pròrroga legal dels cinc o set primers anys, a què ens hem referit anteriorment, es pot donar una segona pròrroga ordinària d'una durada de 3 anys en cas que no es dugui a terme la resolució del contracte amb els preavisos necessaris passats els 5 o 7 primers anys, però la llei d'habitatge ha inclòs, igual que a la renda, determinades modificacions quant a unes noves pròrrogues extraordinàries que no dependran de la voluntat de l'arrendador, La llei estableix una nova pròrroga d'1 any irrenunciable per a l'arrendador quan estem davant d'un arrendatari vulnerable i un arrendador gran forquilla, que s'afegirà al contracte en el moment de la finalització de la pròrroga de 5 o 7 anys (art 9), o al final de la pròrroga de l'art 10 de 3 anys més. De la mateixa manera, quan l'habitatge es troba en una zona de mercat residencial tensionat, és aplicable una pròrroga de 3 anys més irrenunciable per a l'arrendador quan s'esgoti el període inicial dels 5 o 7 primers anys del contracte.

CONTRACTES D'ÚS DISTINT DEL D'HABITATGE: Seran tots aquells contractes l'objecte dels quals no sigui el de satisfer la necessitat permanent d'habitatge, es troben regulats al títol tercer de la LAU i es prioritza la voluntat de les parts sent l'aplicació d'aquest títol supletòria a allò pactat al contracte i subsidiàriament el codi civil. En aquest bloc no només entraran els contractes de locals, sinó també els contractes d'un habitatge que es fan amb un objecte temporal, és a dir, no es fan per satisfer la necessitat permanent d'habitatge, si bé perquè un contracte s'entengui com contracte de temporada s'hauria de fixar de manera clara, el temps de durada, la causa que genera la temporalitat del contracte esmentat i quin és el lloc de residència habitual de l'arrendatari. A més, si per a la gestió d'aquests contractes es fan servir plataformes en línia per al lloguer, s'haurà de registrar el contracte al Registre Únic d'Arrendaments.

Tal com hem dit, el dret comú no regula de manera especial aquests contractes de temporada i els engloba dins dels d'ús diferent del d'habitatge, però a la Generalitat Catalana la Llei 18/2007 de dret a l'habitatge, modificada per llei 11/2025, ha afegit l'art 66 bis sobre arrendament de temporada i habitació, determinant que el contra de temporada es dividirà en dos grans blocs, un primer bloc en què la causa de la temporalitat ve definida per un ús recreatiu o de vacances i un segon bloc en què la causa de la temporalitat vingui determinada per raó de estudis, professional, assistència mèdica, espera de lliurament de vivenda o altres usos anàlegs. S'ha d'acreditar documentalment la causa i dipositar aquest document juntament amb la fiança ia aquests contractes del segon bloc li seran limitades les pròrrogues de tal manera que podria arribar a entendre's que es tracta d'un contracte d'habitatge i no de temporada i se li aplicarà les normes d'habitatge relatives a renda i actualització, fiança, garanties i despeses generals i serveis individuals.

Quant al contracte d'habitació la llei catalana estableix que la suma de les rendes de les habitacions no pot superar la suma de la renda establerta com a renda màxima de referència.

Des d'un punt de vista Processal, hem de tenir en compte les principals modificacions que ens trobem en els procediments judicials introduïdes per la LO 1/2025 i per la Llei 12/2023.

Més enllà de la causa de demanar, hi ha actualment dos requisits previs que són imprescindibles acreditar des d'un punt de vista de procedibilitat, aquests són: l'acreditació de si l'actor és gran forquilla o no i haver intentat un MASC d'acord amb la LO 1/2025.

Només en processos en què es vegi afectat un contracte de habitatge habitual tindrem l'obligació de manifestar i acreditar si és el cas si l'actor és gran forquilla o no, entenent que és gran forquilla la persona física o jurídica que sigui titular de més de deu immobles urbans dús residencial o una superfície construïda de més de 1.500 m2 dús residencial, excloent en tot cas garatges i trasters, i tenint en compte que en entorns de mercat residencial tensionat, serà considerat gran forquilla el propietari de cinc o més. per això aportarem una  certificació del registre de la propietat sobre la situació de gran forquilla de l'arrendador. La manca dacreditació daquest requisit és causa dinanadmissió de la demanda.

Quant al MASC, els processos arrendaticis estan obligats a complir aquest requisit de procedibilitat, si bé hi ha un recurs d'inconstitucionalitat que ha estat admès a tràmit pel TC encara no tenim una resolució judicial sobre això, per això de forma prèvia a entrar en el desenvolupament de la demanda haurem de fer una descripció del procés de negociació previ dut a terme o la impossibilitat del mateix, d'acord amb el que estableix l'ordinal 4t de l'article 264, i s'han de manifestar, si escau, els documents que justifiquin que s'ha acudit a un mitjà adequat de solució de controvèrsies. És important tenir en compte que el contingut del MASC és confidencial, llevat de la informació relativa a si les parts van acudir o no a l'intent de negociació prèvia i l'objecte de la controvèrsia que s'haurà de definir amb molta concreció al MASC. Els MASC reconeguts per la LO 1/2025 són la mediació, la conciliació, lopinió neutral duna persona experta independent, loferta vinculant confidencial i qualsevol altre tipus dactivitat negociadora.

Tenint en compte que el percentatge més alt de processos en matèria d'arrendament el copen els desnonaments per falta de pagament o per expiració de termini, el MASC que sembla més senzill i que més s'està usant és l'oferta vinculant confidencial, si bé res no impedeix utilitzar qualsevol dels altres mitjans.

Quan es presenta la demanda l'altra qüestió que ens afecta en la tramitació del procediment és la possible suspensió dels desnonaments per vulnerabilitat del demandat. En aquest moment, la suspensió extraordinària del RD 11/2020 no s'ha prorrogat, si bé la suspensió ordinària de l'art 441.5 de la LEC segueix sent de plena aplicació per als procediments l'objecte dels quals sigui la reclamacions de renda, el desnonament per falta de pagament, el desnonament per expiració de termini, els precaris, els processos sobre la tutela sumària de la possessió, i els processos sobre la tutela de drets reals. Aquesta suspensió d'ordinària es duu a terme quan es decreta mitjançant interlocutòria que la vulnerabilitat de l'arrendatari suposa la suspensió del procés fins que es duguin a terme les mesures necessàries per resoldre una solució habitacional o durant un termini màxim de suspensió de dos mesos si el demandant és una persona física o de quatre mesos si es tracta d'una persona jurídica.

En la tramitació d'aquesta possible suspensió ordinària, l'administració pública dictarà un informe en què determini la possible vulnerabilitat social o econòmica del demandat, i se'n traslladarà a l'actor perquè pugui fer al·legacions en el termini de 5 dies, una vegada fetes les al·legacions o quan hagi transcorregut el termini el jutge dictarà una interlocutòria pel qual decidirà sobre la possible suspensió.