La afección real por las deudas a comunidad de propietarios en la adjudicación de inmuebles en concurso de acreedores. Perspectiva concursalista

Por Claudia Peña Núñez, abogada del Área Concursal y Reestructuraciones Financieras y Corporativasen de ITER Law

En respuesta al interesante artículo publicado por mi compañero Daniel Loscertares y a fin de compartir mi perspectiva como concursalista (aun cuando a veces caemos en la “maldición” de reconducirlo todo a la normativa concursal por mera deformación profesional), expongo mi visión sobre la prevalencia de la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal (LECO)respecto de otras disposiciones de igual rango legal en el caso concreto de la transmisión de un inmueble en el marco de un concurso de acreedores.

La normativa concursal, como ya apuntaba Daniel Loscertales, no tiene un efecto dinamitador del ordenamiento jurídico, sino que debe de aplicarse e interpretarse junto con el resto de las leyes. Sin perder de vista esta afirmación, el nuevo titular no tiene que hacer frente a la “afección real” del inmueble (regulado en el art. 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal), debiendo la comunidad de propietarios concurrir en el concurso con el resto de los acreedores, con el crédito que le corresponda (sin privilegio).

Los motivos en los que está basada esta afirmación son los siguientes:

1. Las deudas con la comunidad de propietarios son deudas del deudor y que, por lo tanto, pasarán a formar parte de la masa pasiva del concurso (art. 49 LECO). Esta circunstancia se produce aun cuando la comunidad de propietarios no esté personada en el concurso y aun cuando su crédito no haya sido debidamente comunicado al administrador concursal (la deuda será incluida de oficio en el Informe por el administrador concursal si éste tuviera conocimiento de ella por la contabilidad del deudor o, en su caso, se incluirá una vez se tenga conocimiento de ella con la calificación de crédito subordinado (art. 92. 1º LECO)). Consecuentemente, son deudas que se someten al procedimiento concursal y están sujetas al orden de prelación de pagos dispuesto en la LECO (así, por ejemplo, aquellas deudas que sean calificadas como créditos contra la masa deberán ser abonadas a su vencimiento).
2. Los “privilegios” de las deudas en el marco del concurso están tasados en los arts. 90, 91 y 92 LECO, donde no se reconoce privilegio alguno a favor de las deudas de la comunidad de propietarios. Asimismo, el art. 89.2 LECO establece de forma clara que “no se admitirá en el concurso ningún privilegio o preferencia que no esté reconocido en esta Ley”.
3. La asunción de la deuda por el adquirente contravendría la par conditio creditorum (paridad de tratamiento para los acreedores en igualdad de condiciones), puesto que la asunción de la deuda por el adquirente produciría su detracción del precio de compra y la obtención de menos liquidez para el concurso de acreedores.
4. El 1921 del Código Civil dispone que “la clasificación y graduación de los créditos se regirá por lo establecido en la Ley Concursal”, por lo que deja sin efecto la preferencia otorgada por el artículo 9.1.e) de la LPH y la del art. 1.923 del CC y la somete a la normativa concursal.
5. La Ley Concursal, como la Ley de Propiedada Horizontal, son normas especiales por lo que ninguna tiene prevalencia sobre la otra y cada una deberá aplicarse a su ámbito de aplicación. A este respecto, dado que se trata de una compraventa realizada en el marco de un concurso de acreedores, la normativa que resulta de aplicación es la normativa concursal (principio de especialidad).
6. A las ejecuciones hipotecarias no les resulta de aplicación la normativa concursal por lo que, en ese caso, los adjudicatarios sí tienen que responder de la repetida “afección real” del inmueble.
7. Efectivamente, el Tribunal Supremo ha reconocido la competencia judicial del ámbito civil una vez acabado el concurso, pero esto no supone que los jueces de lo civil no deban aplicar la normativa concursal que resulta de aplicación en los casos de compraventa de inmuebles en el marco del concurso de acreedores.

La jurisprudencia actual sobre este conflicto normativo no es pacífica y, aunque la posición mayoritaria defiende la obligación el nuevo titular de hacer frente a las cuotas impagadas, existen resoluciones en ambos sentidos. Destacamos, como resolución favorable a la Comunidad de Propietarios, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Vizcaya (Sección 5ª) núm. 263/2017, de 24 octubre, y, como resolución favorable a la primacía de la normativa concursal, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra (Sección 1ª) núm. 56/2014, de 19 febrero.

Comentario de Daniel Loscertales