La incidencia en los contratos de arrendamiento de la transmisión de empresas en concurso

Por Alejandro Fuentes-Lojo Rius, abogado

Ya con anterioridad a la reforma de la Ley Concursal que introdujo el RD- Ley 11/2014, de 5 septiembre, de medidas urgentes en materia concursal de la Ley Concursal, se había planteado la cuestión relativa a los efectos de la venta de una empresa o unidad productiva de una empresa en concurso en los contratos de arrendamiento sobre inmuebles afectos a la unidad productiva. En particular, la problemática consistía en si en los supuestos de venta de empresas o unidades productivas de empresas en concurso se podía obligar al mantenimiento de un contrato de arrendamiento de un local afecto a la unidad productiva celebrado por el cedente de la empresa con un tercero. Si bien es cierto que nuestro art. 32 de la LAU 1994 permite la cesión del contrato de local distinto de vivienda sin necesidad del consentimiento del arrendador, cabe renunciar mediante pacto a la cesión del contrato.

En 2007, el Juzgado de lo Mercantil nº3 de Barcelona formuló una cuestión prejudicial al Tribunal de Justicia de la UE-TJUE (Asunto C-313/07) sobre si la regulación comunitaria relativa  a  la  protección  de  los  contratos  laborales  en  el  traspaso  de empresas (Directiva 2001/23 del Consejo, de 12 de marzo de 2001, sobre la aproximación de las legislaciones de los Estados miembros relativas al mantenimiento de los derechos de los trabajadores en caso de traspasos de empresas, de centros de actividad o de partes de empresas o de centros de actividad) amparaba la protección de aquellos otros contratos que podían implicar de  forma  directa  o  indirecta la  extinción de  los  contratos de trabajo, como  podía  ser  el  caso  de  los  contratos de  arrendamiento de locales afectos a la actividad de la empresa.

El TJUE, Sala 4ª, zanjó la cuestión mediante Sentencia de fecha 16 de octubre de 2008 estableciendo claramente que la protección otorgada a los trabajadores en los traspasos de empresas no permitía, en el caso de una transmisión de empresa, el mantenimiento forzoso del contrato de un local de negocio celebrado entre el cedente de la empresa y un tercero. De lo contrario, se estarían lesionando los derechos de terceros ajenos a la operación de transmisión. En boca del TJUE:

 “Habida cuenta de las anteriores consideraciones, procede responder a las cuestiones primera, segunda y cuarta que el artículo 3, apartado 1, de la Directiva 2001/23 no exige, en caso de transmisión de empresa, el mantenimiento del  contrato  de  arrendamiento de  un  local  de  negocio celebrado por el cedente de la empresa con un tercero, aun cuando la resolución de dicho contrato pueda implicar la extinción de los contratos laborales transmitidos al cesionario”

Con la entrada en vigor del RD-Ley 11/2014, de 5 septiembre, de medidas urgentes en materia concursal, se introduce la subrogación “ipso iure” del adquirente de una unidad productiva o de una empresa en concurso en los contratos y licencias administrativas de que fuera titular el cedente, mediante la redacción del nuevo art. 146 bis de la Ley Concursal. Esta regulación fue completada por la reforma introducida por la reciente Ley 9/2015 de 25 mayo 2015, de medidas urgentes en materia concursal, quedando definitivamente el redactado del art. 146 bis del siguiente modo (el sombreado es mío):

 “1. En caso de transmisión de unidades productivas, se cederán al adquirente los derechos y obligaciones derivados de contratos afectos a la continuidad de la actividad profesional o empresarial cuya resolución no hubiera sido solicitada. El adquirente se subrogará en la posición contractual de la concursada sin necesidad de consentimiento de la otra parte. La cesión de contratos administrativos se producirá de conformidad con lo dispuesto por el artículo 226 del texto refundido de la Ley de Contratos del Sector Público, aprobado por el Real Decreto Legislativo 3/2011, de 14 de noviembre.

2. También se cederán aquellas licencias o autorizaciones administrativas afectas a la continuidad de la actividad empresarial o profesional e incluidas como parte de la unidad productiva, siempre que el adquirente continuase la actividad en las mismas instalaci
3. Lo dispuesto  en  los  dos  apartados  anteriores  no  será  aplicable  a aquellas licencias, autorizaciones o contratos en los que el adquirente haya manifestado expresamente su intención de no subrogarse. Ello sin perjuicio, a los efectos laborales, de la aplicación de lo dispuesto en el artículo 44 del Estatuto de los Trabajadores en los supuestos de sucesión de empres
4. La transmisión no llevará aparejada obligación de pago de los créditos no satisfechos por el concursado antes de la transmisión, ya sean concursales o contra la masa, salvo que el adquirente la hubiera asumido expresamente o existiese disposición legal en contrario y sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 149.4.

La exclusión descrita en el párrafo anterior no se aplicará cuando los adquirentes de las unidades productivas sean personas especialmente relacionadas con el concursado”

Con posterioridad a la entrada en vigor de esta normativa, La AP de Vizcaya, Sec. 5ª, se pronunció en un caso al que no le era aplicable esta nueva regulación concursal por no estar en vigor cuando se da la compra de autos, mediante Sentencia de fecha 16 de diciembre de 2014 (nº219/2014), afirmando con rotundidad que prevalecía el principio de mantenimiento de la actividad empresarial derivado de la normativa concursal sobre la voluntad del arrendador del contrato de arrendamiento de local objeto de cesión. Mantenía que de lo contrario, se frustraba la voluntad del legislador concursal. Decía así:

 “Ha de entenderse que la finalidad impuesta en la LC no puede depender de la conservación de dichos contratos, una vez cedidos, por la voluntad de la contraparte contractual, por esa sola causa. De hecho, la claudicación de los principios de autonomía de la voluntad y vinculación contractual en situación concursal es más que evidente a lo largo de la LC (…)”

Si bien esta nueva regulación sobre la incidencia jurídica de la venta de la unidad productiva o empresa en concurso en los contratos afectos a la actividad parece una clara apuesta del legislador por aportar un poco de luz a esta problemática, posicionándose a favor de la cesión forzosa de estos contratos, esta nueva regulación se ha demostrado insuficiente y poco esclarecedora, generando dudas de interpretación entre los operadores jurídicos.

REUNIÓN DE MAGISTRADOS

En las “Conclusiones de la reunión de Magistrados de lo Mercantil de Madrid en fechas 7 y 21 de noviembre de 2014 sobre unificación de criterios de aplicación de las reformas de la Ley Concursal operadas por el RDL 11/2014 y la L 17/2014” hubo discrepancias en la interpretación de esta nueva normativa y matices al respecto: la mayoría de los magistrados coincidieron en que, en general, debía prevalecer la cesión impuesta “ope legis” por el legislador concursal sobre la autonomía de la voluntad de quienes  establecen  una  cláusula  en  contra  de  dicho  efecto,  salvo  en aquellos contratos en los que (i) por ley se establece la facultad de denuncia unilateral del contrato por cambio de la contraparte contratante; o (ii) por su naturaleza la condición del contratante es algo esencial del contrato (ej. contrato de prestación de servicios médicos).

Por su parte, dos de los magistrados se mantuvieron contrarios a la posición mayoritaria, afirmando que la interpretación del sentir mayoritario era poco sistemática y, por ende, excesiva, declarando que una interpretación en dicho sentido comportaría un grave efecto “dinamitador” de las bases de nuestro ordenamiento jurídico, quebrantando así los principios esenciales de la contratación civil.

Así pues, y teniendo en cuenta la especial incidencia de los contratos de arrendamiento de locales o naves afectos a la actividad empresarial de negocios en concurso, concluimos que nuestro legislador sigue sin haber resuelto la fricción que se produce entre la normativa concursal y la normativa relativa arrendamientos urbanos. A mayor abundamiento, recordemos que el art. 32 de la LAU 1994 prevé un incremento legal del 20% sobre la renta en caso de cesión de contrato a terceros, lo cual supone un impedimento adicional a la buena consecución del traspaso de unidades productivas o empresas en concurso que no ha sido tratado por nuestro legislador.

En mi opinión la reforma de la normativa concursal debería ir acompañada de una reforma de la LAU 1994, que incluyera entre los supuestos legales que no se deben reputar cesión de contrato (art. 32, apartado 3), los supuestos de transmisión de unidades productivas o empresas en concurso, y en su caso, tampoco a los efectos del incremento legal de renta.