La duración de los arrendamientos de locales del Real Decreto Ley 2/85: ¿Otro terremoto jurídico?

Por Daniel Loscertales Fuertes, abogado y presidente Editorial Jurídica SEPIN

Lo del “terremoto jurídico” lo pusimos de moda al comentar no hace mucho otra Sentencia del Tribunal Supremo que admitía por primera vez (y espero que la última) la cláusula “rebus sic stantitbus” en un arrendamiento urbano de un hotel, reduciendo la renta hasta una fecha concreta (luego ya los interesados podrían valorar la situación y, en su caso, acudir a otro juicio) debido a la “crisis económica”, aunque el arrendatario era una Empresa especializada en el ramo. No voy a reiterar ahora las críticas que se hicieron en su momento, solo rogar, aunque sea mucho pedir, que nunca más se vuelva a repetir, porque entonces el campo de los alquileres de locales puede ser convulso, dependiendo de como le vaya el negocio a unos y otros, con independencia de la competencia de los arrendatarios. Con todos los respetos, debo decir que últimamente la Sala Primera del Tribunal Supremo no está muy acertada en el tema de los arrendamientos urbanos.

El “terremoto” actual es que en Sentencia de 12 de marzo 2015 (conocida hace poco) se establece como “doctrina jurisprudencial” que los arrendamientos de locales de negocio firmados bajo el RD Ley 2/85 con “prórroga forzosa” de forma voluntaria, contemplados en la Disposición Transitoria Primera, punto 2, de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) 29/94, hay que remitirse al Texto Refundido de 1964 y entonces de aquí (según el Tribunal), procede hacer otra remisión y acudir a la DT Tercera, puntos 3 y 4, lo que supone la resolución de todos estos contratos de forma inmediata.

Los argumentos dados son, en resumen, que no pueden existir arrendamientos con prórroga forzosa, a pesar de que el Preámbulo de la LAU 29/94 hace referencia expresa a ello, precisamente para los contratos firmados a partir del 9 de mayo de1985 hasta el 1 de enero 1995. Nos parecerá justo o no, pues yo mismo en la colaboración que presté en aquel momento con los responsables Ministeriales y también últimamente para la Ley 4/2013, insistí sin éxito que se indicara una fecha límite en la D.T. Primera, pero no lo consideraron necesario a la vista de la claridad de la norma, que establece para estos casos la “prórroga forzosa”.

VOTOS PARTICULARES

No lo digo yo solo, porque hay dos magistrados que hacen un voto particular en la sentencia hoy comentada en el mismo sentido, como se puede comprobar en la propia resolución. Así se establecía siempre y con reiteración por el mismo Tribunal Supremo hasta la “famosa Sentencia de 17 noviembre 2011, pionera en esta nueva interpretación y que tantas criticas levantó en su momento, que ahora se ratifica como “doctrina jurisprudencial”.

Desde mi punto de vista cualquier Tribunal, especialmente el Supremo, debe ajustar la Ley a la realidad social, conforme el art. 3 del Código Civil, pero nunca cambiar su contenido, le falta competencia para ello, solamente puede, en su caso, proponer el cambio al Gobierno o Parlamento, pero aquí evidentemente no se trata de “interpretación” o “realidad social”, lo que ha tenido en un cambio legislativo por quien no tiene competencias, toda vez que bien claro lo marca el reiterado Preámbulo de la LAU 29/94, que se utiliza por los Magistrados discrepantes, a los que felicito. Dice el mismo: “Por lo que se refiere a los contratos existentes a la entrada en vigor de esta Ley, los celebrados al amparo del Real Decreto Ley 2/85 no presentan problemática……………De esta regulación no quedan exceptuados los contratos que, aunque con fecha posterior al 9 de mayo 1985, se hayan celebrado con sujeción al régimen de prórroga forzosa, al derivar este del libre pacto entre las partes”.

Por otra parte, el mismo Tribunal Supremo, en reiteradas Sentencias, está aplicando el plazo de usufructo de 30 años que marca el art. 515 del Código Civil en los arrendamientos firmados con “prórroga forzosa” con posterioridad al 1 de enero de 1995. Y yo me pregunto, si el criterio es que no pueden existir contratos con “prórroga forzosa”, a tenor del art. 1543 del mismo CC, aunque lo hayan firmado voluntariamente las dos partes, ¿por qué no se aplica el mismo baremo a los arrendamientos anteriores a esa fecha, concretamente los posteriores al 9 de mayo 1985 donde igualmente se firmaron así de forma voluntaria y no por imposición legal? El Tribunal Supremo ni se lo plantea, hay silencio absoluto al respecto y tiene su explicación, porque los del RD Ley 2/85 hay una Ley que les ampara, aunque no se tenga en cuenta..

Pero el mayor problema jurídico y social es que, salvo casos muy contados, la práctica totalidad de las sentencias, ya firmes, de juzgados y audiencias, seguramente miles (incluida los casos que han sido vistos por el mismo Tribunal Supremo con anterioridad al 19-11-2011), son firmes y han permitido la prórroga forzosa, si estaba pactada por las partes, en los citados contratos del RD Ley 2/85, algo que no puede ser modificado de ninguna manera. Pues bien, a partir de esta Sentencia de 12 marzo 2015, los que acudan a los Tribunales, personas físicas y jurídicas, si las Audiencias y Juzgados siguen la doctrina del Alto Tribunal, como es lo normal, verán resuelto su contrato y cerrado el negocio. ¡Curiosa y tremenda situación¡. Unos sí y otros no, pues vaya……

DISTINTA APLICACIÓN ANTE LA LEY

Y no que no digan que estamos ante una aplicación conforme la realidad “social” del art. 3 del Código Civil, cuando hay esa diferencia sustancial en contratos exactamente iguales y, desde luego, sin cambios en la sociedad que permitan esa distinta aplicación ante la Ley. ¿Eso es justicia?. Pues no, dicho con todo respeto, aquí viene otra vez lo del “terremoto”, de intensidad máxima, pues ¿cómo vamos a explicar los profesionales a los interesados que unos sí y otros no, estando en iguales circunstancias? Grave situación jurídica, además un grave problema social, que, sin duda, no ha tenido en cuenta el Tribunal Supremo en su errónea resolución, que además marca “doctrina jurisprudencial”.

Las resoluciones de los arrendamientos anteriores al 9 de mayo 1985, que vencieron el 31 diciembre 2014, que tanto ha dado que hablar en todos los medios de comunicación, por los problemas que ha planteado y eso que la Ley era clara al respecto y se conocía desde la promulgación de la LAU 29/95, se quedan corta con lo que aquí puede pasar, pues las resoluciones eran iguales para todos los contratos, pero aquí la aplicación legal solo depende de cuando el arrendador haya pedido la resolución a los Tribunales, hasta ahora sin éxito y a partir de este momento con grandes posibilidades de conseguir la extinción y obtener el lanzamiento del arrendatario y cierre de negocio. Reitero, no sabe bien lo que ha hecho el Tribunal Supremo.

Ahora se darán cuenta los responsables de legislar que una propuesta que yo hice, en la intensa colaboración que tuve en relación a la LAU 29/94 y también en la actual 4/2013, en el sentido de que había que determinar por Ley la duración de los contratos contemplados en la Disposición Transitoria Primera y que obviamente no se tuvo en cuenta. Ello hubiera dado solución a la situación actual que supone esas graves diferencias entre unos arrendatarios y otros, sin explicación coherente en ningún caso. Y termino diciendo que yo no soy partidario de la prorroga forzosa, pero sí alguien que se ajusta a la Ley y que considera hay que respetar a la sociedad.

La única solución es pedir al Gobierno que dicte un Real Decreto-Ley urgente al respecto y, a la vez, resuelva igualmente las nefastas normas relativas al Registro de la Propiedad (un auténtico fracaso) que contempla la Ley 4//2013.