Nueva reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos: sus aspectos más importantes

Por Daniel Loscertales Fuertes, abogado y presidente de SEPIN

Después de varios meses de trabajo (he tenido el honor de participar en la Mesa que a tal efecto se organizó desde el Ministerio de Fomento y que contó también con la participación de altos cargos de los Ministerios de Justicia y Hacienda), por fin, el 24 de agosto, el Consejo de Ministros dio luz verde al “Proyecto de Ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas”.

Como es evidente habrá opiniones para todos los gustos y lo malo es que, especialmente en algunas cuestiones, las posturas contrarias al texto aprobado por el Gobierno pueden tener razón. En estas Mesas de Trabajo todos aportamos algo, pero a la vez hay que aceptar otras posturas distintas a las personales, como ocurre en cualquier Comisión de varios componentes. La aceptación no supone conformidad y en estas líneas pretendo indicar, en general, todas las reformas de la Ley y la postura jurídica que, como abogado,  tengo sobre cada una de las cuestiones.

Lo peor de todo es que la información que se facilita al ciudadano es muy sesgada, pues, como luego veremos, por citar un ejemplo significativo, no existe esa posibilidad de que si el arrendatario no paga en 10 días se va a la calle. Será lanzado, sí, pero a través de unos plazos judiciales siempre superiores, como luego veremos.

Los aspectos más importantes de la reforma son:

LIBERTAD DE PACTOS PARA LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDAS. Rompiendo la taxativa prohibición del art. 6 de la LAU, el nuevo art. 4 abre un camino para que las partes puedan pactar determinadas cuestiones fundamentales en los arrendamientos de viviendas, sin perjuicio de lo dispuesto de forma específica en determinados preceptos. Hay remisión, por otra parte, al Código Civil como norma de aplicación supletoria.

Me parece positiva la norma, como cualquier otra que abogue por la libertad de las partes.

CAMBIO EN LOS PLAZOS DE DURACIÓN OBLIGATORIA DE VIVIENDAS, NECESIDAD DEL ARRENDADOR Y RENUNCIA DEL ARRENDATARIO.

Hasta el momento, aunque el arrendamiento se hiciera por menor plazo, el arrendatario tenía derecho a renovar hasta cinco años mínimo. Pues bien, el art. 9.1 lo rebaja hasta tres años, considerando que es suficiente con este periodo, algo discutible, bueno para el arrendador y quizás no tanto para el arrendatario, que ve mermados sus derechos, aunque realmente la finalidad del alquiler para el primero es que le cuiden la casa y le paguen la renta, pudiendo asegurar que si ello se da casi nunca hay resolución contractual. Cabe recordar que con el Real Decreto Ley 2/85, de absoluta libertad de pactos, fueron muy pocos los arrendadores que rescindieron el contrato llegado al vencimiento si el arrendatario había cumplido con dichos requisitos.

La causa de necesidad del piso para el arrendador, familiares de primer grado, o para el cónyuge en caso de separación, divorcio o nulidad matrimonial, permitirá, pasado el primer año, resolver el contrato antes del vencimiento (en cualquiera de sus prórrogas), con el aviso previo de dos meses, según contempla el art. 9.3, sin necesidad, como hasta ahora, que las previsiones se hagan en el propio contrato, algo que yo mismo había criticado bastante, junto con otros juristas y que ahora vemos con satisfacción su rectificación, pues era muy complicado hacer una lista completa de los supuestos de necesidad que podían suceder en los años de duración del arrendamiento.

La menor duración se complementa con la rebaja en la renovación cuando se ha cumplido los tres años, supuesto previsto en el art. 10, que queda en uno solo, siempre que el arrendador no haya hecho la denuncia con un mes de antelación.

El art. 11 permite al  arrendatario renunciar al contrato, pasados los seis meses, simplemente mediante comunicación con un mes de antelación. Eso, se supone, hará que también el arrendador cumpla bien con sus obligaciones y mucho más si el arrendatario actúa con buena fe. Creo que es una compensación positiva en relación a los nuevos derechos del arrendador.

Mi postura personal es, en conjunto, favorable, por dos razones, Una, porque, aunque sigue habiendo un cierto corsé, las partes gozan de facultades de decisión en defensa de sus intereses; y, otra, porque el arrendador no tendrá ya tanto inconveniente en poner en alquiler una vivienda si puede recuperar la posesión por necesidad propia o familiar, que naturalmente debe ser acreditada, aunque con el inconveniente que hay que acudir al juicio ordinario (art. 249.1.6º LEC) y ello puede suponer que, si queda poco tiempo de duración del contrato, no compense acudir a esta tramitación.

RESOLUCIÓN DERECHO ARRENDADOR y ENAJENACIÓN VIVIENDA ARRENDADA.

Conforme el art. 13 cuado el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fedeicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, se extinguirá el arrendamiento, salvo que el contrato de arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos que dan lugar a la resolución del arrendamiento.

Pues bien, dentro del interés de la Ley para que los contratos de arrendamiento se inscriban en el Registro, habrá que decir que las posibilidades de inscripción del arrendamiento antes que cualquiera de los derechos que contempla este precepto son realmente escasas en la vida práctica. Por ejemplo, ¿cuántos arrendamientos se hacen antes de que el propietario firma una hipoteca?

El art. 14 también permite la resolución contractual si hay venta de la vivienda y el arrendamiento no está inscrito con anterioridad en el Registro, lo que supondrá seguramente que, caso de arrendatarios molestos, se pase la finca a un tercero, incluso los familiares más próximos, para resolver el contrato.

Sobre el tema del Registro de la Propiedad, hago constar mi oposición a la casi obligación de inscripción de los arrendamiento (ahora ya hay libertad al respecto, conforme el RD 297/1996, en relación a la Disposición Adicional Segunda de la LAU 29/1994), pues es poner trabas administrativas a la normal negociación entre las partes y que hasta el momento funcionaba de forma satisfactoria. A tenor del nuevo texto, habrá que aconsejar, sobre todo al arrendatario, que pida la inscripción, aunque ello suponga complicaciones de tipo administrativo y económico, aunque habrá que esperar a la reforma obligada por la nueva Ley que estamos comentando (antes de seis meses, dice la Disposición Adicional Segunda), en relación a los documentos hábiles para la inscripción y las condiciones de cancelación, incluyendo nuevos aranceles notariales y registrales, a fin de poder dar una opinión más concreta, pero es evidente que solo el hecho de que las partes tengan que comparecer ante notario o registrador puede resultar una molestia y un coste innecesario.

TRASFERENCIA DEL CONTRATO EN CASOS DE SEPARACIÓN, DIVORCIO O NULIDAD.

El art. 15 haciendo caso a algunas críticas que se habían hecho al respecto, entre ellas las mías propias, en el sentido de que cuando se producía la separación, el divorcio o la nulidad del matrimonio pudiera seguir siendo titular el otro cónyuge, ahora tendrá derecho a que pase a nombre de quien le hayan adjudicado la vivienda, evitando de esta forma que siguiera con los derechos de arrendamiento la parte que abandona la misma.

RENUNCIA A LA SUBROGACIÓN POR CAUSA FALLECIMIENTO ARRENDATARIO.

El art. 16 permite pactar que, en caso de fallecimiento del arrendatario, los familiares que les corresponde no tengan derecho de subrogación si han pasado tres años y que si la muerte ocurre antes del vencimiento, solo quepa hasta ese plazo máximo.

Este precepto es igual que el anterior, cambiando los cinco años por los tres actuales.

Como quiera el cambio es consecuencia de pactos, me parece bien. Conforme.

REFORMA O REHABILITACION DE VIVIENDA A CAMBIO RENTA

El art. 17 permite que haya pacto al respecto, es decir, que el arrendatario se haga cargo del acondicionamiento de la vivienda a cambio de un tiempo concreto de renta, determinando que la falta de cumplimiento de este compromiso sea igualmente causa de resolución.

Es positiva la posibilidad de pacto, como casi todas, pero considero necesario que la resolución pueda llevarse por el juicio verbal de desahucio (al fin de cuentas es una falta de pago) e incluir el supuesto en el art. 250.1º de la LEC, pues en caso otro de tener que acudir al proceso ordinario el largo plazo del mismo supone un grave inconveniente para el arrendador.

ACTUALIZACION DE LA RENTA.

Hay un cambio significativo del art. 18 en relación al texto anterior, pues permite fijar la actualización en mayor o menor medida que el IPC general, que solo se aplicará en defecto de pacto entre las partes.

Como es evidente, considero buena esta redacción que consagra la libertad de las partes, sin que ello suponga que el interés del arrendador sea el preferente, toda vez que dependerá de la situación del mercado para que unos y otros puedan forzar lo mejor para sus intereses.

ELEVACIÓN RENTA POR MEJORAS.

El cambio del art. 19 es solamente que podrá repercutirse las obras pasados los primeros tres años, pero se mantiene el hecho de que las partes pueden convenir lo contrario, es decir, no repercutir nunca. Lo que no cabe es que se convenga pagar durante los primeros tres años.

En el fondo, igual que se ha hecho con la actualización de la renta, se podría perfectamente permitir el pacto a partir del inicio del arrendamiento, siempre que la mejora eleve las prestaciones al arrendatario.

REPERCUSIÓN GASTOS DEL INMUEBLE.

Como quiera que ya la renta no se revisa obligatoriamente por el IPC general, el art. 20 hace referencia, como máximo, al doble del porcentaje de esta revisión, siempre por acuerdo de las partes, pues de no indicar nada en el contrato, la repercusión de los gastos del inmueble será ninguna.

Creo que no tiene sentido limitar la repercusión de los gastos del inmueble, que debería tener sustantividad propia, por ejemplo, si el gasóleo de calefacción sube más del doble del IPC, es un absurdo que haya parte del importe de este servicio que tenga que pagar el arrendador. Evidentemente es contrario a esta limitación en el pacto entre arrendador y arrendatario.

DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE POR EL ARRENDATARIO.

El art. 25, en contraste con el anterior, permite la renuncia de este derecho por el arrendatario, incluso en los tres primeros años del contrato.

Se trata de la voluntad de las partes, de ahí mi conformidad al respecto.

RESOLUCIÓN VIA REGISTRO DE LA PROPIEDAD.

El art. 27.4 contempla una completa utopía y es que en los contratos inscritos en el Registro la falta de pago del arrendatario (que debe figurar expresamente en el contrato, lo que supone una reiteración de las previsiones del mismo art. 27, apartado 2 a) puede dar lugar a la resolución, previo requerimiento hecho por juez o notario.

Pues bien, aparte de que no se sabe cómo se configura el requerimiento judicial, el precepto considera la resolución si el arrendatario no contesta en diez días, planteándose también las dudas sobre qué pasa si no se recibe la notificación, cuál debe ser el contenido de la contestación y, sobre todo, finalmente si se considera resuelto el contrato, como y finalmente de que manera se lanza al arrendamiento del piso ocupado.

Estas cuestiones fundamentales no aparecen en dicho precepto, que tampoco hace remisión alguna a la normativa concreta de la LEC, por lo cual, tal y como ahora está redactado, es totalmente inoperante.

Si este es el ejemplo que ha salido en la prensa para decir que en diez días se lanza a un inquilino, es evidente que la información es totalmente equivocada . Evidentemente siempre he mostrado i total oposición.

AMPLIACION CAUSA RESOLUCIÓN USO DISTINTO (LOCALES)

El art. 35 incluye como causa de resolución el apartado d) del art. 27.2, concretamente la realización de daños causados dolosamente u obras inconsentidas.

Como se hizo constar en su momento, creemos que se trataba de un error claro y es bueno que sea subsanado.

LA FIANZA.

El art. 36 trata de la actualización de la fianza pasados los tres primeros años del arrendamiento, por lo que aquellos que duren menos no tienen ninguna necesidad de actualizar.

APLICACIÓN DE LA LEY.

Conforme la Disposición Transitoria Unica esta normativa se aplica solo para los contratos efectuados con posterioridad a la publicación de la nueva Ley, con lo cual tenemos ya cuatro regímenes a tener en cuenta: Texto Refundido 1964, RD Ley 2/85, LEY 29/94 y la actual, aplicables, en todo o parte, según la fecha del contrato.

CAMBIOS EN LA LEY ENJUICIAMIENTO CIVIL.

Art. 220.- Se refiere a la posible condena de pagar las rentas, añadiendo, además de la “Sentencia”, la posibilidad de que el tema se resuelva por medio de AUTO, incluyendo la condena de rentas futuras hasta la entrega de la posesión.

Es una buena disposición pues, basta que no haya oposición del arrendatario, para que el proceso no termine en Sentencia.

Art. 440.3, párrafo 3. El nuevo precepto aclara que en el requerimiento judicial dirigido al arrendatario moroso, aparte de señalar fecha de la vista, “solamente en caso de oposición”, fijando igualmente la fecha de lanzamiento cuando no lo haya.

Es correcta la modificación, pues ya se fijan en el requerimiento las dos fechas a tener en cuenta, la vista y el posible lanzamiento caso de no haber oposición.

Art. 440.3, párrafo 5. Se ha cambiado el contenido, en el sentido de que el antiguo texto hacia referencia  de que el “Secretario judicial dictará decreto…..y dará traslado al demandante para que inste el despacho de ejecución””, y ahora, con la nueva redacción ,“el Juez dictará auto dando por terminado el juicio de desahucio y se producirá el lanzamiento en la fecha fijada.”

Es importante este cambio, pues ya se había denunciado, por un lado, que el Secretario no tiene suficiente capacidad legal para ordenar un lanzamiento, con entrada en vivienda, y, por otra parte, ahora no hay que solicitar el despacho de ejecución, con lo que se gana en seguridad..

Art. 440.3, párrafo 6. Se ha cambiado igualmente el decreto del Secretario por el Auto del Juez. Por otra parte, se cancela la fecha del lanzamiento si el arrendatario desaloja voluntariamente el inmueble, salvo que el arrendador mantenga su petición para que se levante acta sobre el estado en que se encuentra la Finca.

En el supuesto de oposición del arrendatario, se celebrará la vista en la fecha señalada.

Art. 440.4. Se aclara que en la “resolución que se dicte teniendo por opuesto al demandado” se fijará igualmente fecha para el lanzamiento, que deberá verificarse antes de un mes desde la señalada para la vista.

Art. 549.3. Se mantiene que no hace falta ningún trámite posterior a la Sentencia para ejecución del lanzamiento, aclarando que será el día y hora señalados en la “resolución dictada teniéndose por opuesto al demandado”.

Art. 703.1. Se añade un último párrafo determinando que en “los casos de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, o por expiración legal o contractual del plazo, para evitar demoras en la práctica del lanzamiento, previa autorización del Juez, bastará con la presencia de un único funcionario con categoría de Gestor, que podrá solicitar el auxilio, en su caso, de la fuerza pública”.

Se trata simplemente de hacer más sencillo el trámite de lanzamiento con una sola persona del Juzgado.

COMENTARIOS SOBRE LA REFORMA PROCESAL.

Aún limitándose a términos muy concretos sobre parte de las disposiciones actualmente vigentes, creo que es bastante importante y tenemos la satisfacción de que en su práctica totalidad fueron propuestas desde SEPIN, es más, pedimos que el juicio de desahucio tenga singularidad en un Capítulo especial de la LEC, algo que nos parece importante y que según el Ministerio de Justicia se tendrá en cuenta en una próxima reforma más amplia de la Ley procesal civil.